庫(kù)存消化周期
穩(wěn)中有增至17.4個(gè)月
三四線21個(gè)月迫近疫情期高位
2022年開(kāi)年，因整體成交轉(zhuǎn)淡，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢(shì)，由2021年12月末的16.49個(gè)月跳增至17.40個(gè)月。不同能級(jí)城市持續(xù)分化，除一線城市與上月基本持平之外，二三線皆呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，三四線去化周期已達(dá)到21.09個(gè)月，顯著高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面,同比增73%，居不同能級(jí)之首。
具體來(lái)看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期超1年，上海、深圳則低于10個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。變化趨勢(shì)來(lái)看，北京、廣州均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，主要是因成交熱度回落影響。上海去化周期“一降再降”，已由5.75個(gè)月降至5.35個(gè)月，顯著低于去年同期，供應(yīng)主導(dǎo)型市場(chǎng)下，居民購(gòu)買力相對(duì)充裕，購(gòu)房積極性依舊較高，深圳環(huán)比回落，同比持增，增幅達(dá)56%。
30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、大連、蘭州、長(zhǎng)春、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部?jī)?nèi)陸城市居多，成交相對(duì)慘淡；1/3共計(jì)10城去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來(lái)看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、大連、蘭州、長(zhǎng)春等面臨去化周期大于30個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊、成都、沈陽(yáng)等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。
三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)21.09個(gè)月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲9%，而同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫(kù)存壓力驟增，66城中32城去化周期已在20個(gè)月以上，其中防城港、銅陵、煙臺(tái)、來(lái)賓、欽州、淄博、臨沂等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而金華、惠州、汕頭、泉州、珠海、麗水、東莞等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長(zhǎng)至20個(gè)月以上。而東營(yíng)等迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
廣義庫(kù)存
環(huán)比微降1%，同比增3%
66個(gè)三四線累計(jì)占比超50%
廣義庫(kù)存本月穩(wěn)中微降，2022年1月末達(dá)383957萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比上漲3%。一方面供需疲軟，狹義庫(kù)存小幅微降，另一方面，受集中供地暫緩、春節(jié)提前、國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)等因素影響，1月份全國(guó)土地成交規(guī)模周期性下滑，未開(kāi)工地塊量整體持穩(wěn)。
不同能級(jí)廣義庫(kù)存均呈現(xiàn)環(huán)比回落，不過(guò)跌幅均在2%以內(nèi)，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增，一線大增9%，漲幅居不同能級(jí)之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，二三線漲幅在2%-5%之間，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。
一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環(huán)比回落，同比持增，主要源于三城本月無(wú)一涉及集中土拍，整體土地成交規(guī)模受限下，未開(kāi)工地塊量整體穩(wěn)中有降；北京受狹義庫(kù)存回落影響，廣義庫(kù)存也保持同環(huán)比齊降，雖然整體成交延續(xù)低迷，但若能控制供應(yīng)節(jié)奏，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不大。
二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺(tái)1月末廣義庫(kù)存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、滄州、太原、蘭州、哈爾濱、寶雞、淄博、蚌埠、佛山次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。
變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)10%。不過(guò)相較于2020年同期，漲跌參半：以西安、成都、長(zhǎng)沙為代表的弱二線城市和以保定、鎮(zhèn)江、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問(wèn)題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如石獅、無(wú)錫、合肥、湖州等廣義庫(kù)存顯著回落，同比降幅均在30%以上。
綜上，1月樓市因供需疲軟，但供求基本持穩(wěn)，因而狹義庫(kù)存基本與上月持平，為6.2億平，但去化周期穩(wěn)中有增至17.4個(gè)月，廣義庫(kù)存延續(xù)38.4億平高位波動(dòng)。分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線韌性較強(qiáng)，1月狹義庫(kù)存整體持穩(wěn)，去化周期僅11個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫(kù)存波動(dòng)不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫(kù)存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫(kù)存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
預(yù)判2022年2月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，主要是基于2月恰逢春節(jié)成交淡季，供求疲軟，成交回落幅度預(yù)期將大于供應(yīng)，不同城市間分化將持續(xù)加劇：一線城市整體庫(kù)存量有望持穩(wěn)或小幅微降，主要是基于成交熱度延續(xù)，以上海為例，中高端購(gòu)買力相對(duì)充裕，供應(yīng)稀缺的情況下，短期內(nèi)改善自住需求仍有一定的釋放空間。而庫(kù)存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、梅州、連江、寶雞、北海等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，主要是基于房企現(xiàn)金流吃緊和春節(jié)期間開(kāi)工進(jìn)度放緩所致。
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文章來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究