“2019年買的房子，兩年多過(guò)去房?jī)r(jià)從買時(shí)的1.6萬(wàn)元/平方米跌到了現(xiàn)在的1.4萬(wàn)元/平方米。”一位鄭州購(gòu)房者對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，這還是二環(huán)內(nèi)的房子，三環(huán)外的降溫更是明顯，好在是自住，自己對(duì)價(jià)格變動(dòng)還沒(méi)有特別敏感。
兩年多的樓市降溫期，鄭州房?jī)r(jià)停滯不前，銷量更是節(jié)節(jié)敗退，終于，全面救市信號(hào)打響了。
3月1日，河南省鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱“通知”），明確從支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境共5個(gè)方面19條政策進(jìn)行調(diào)整。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2022年開年以來(lái)，多城進(jìn)行不同程度的樓市寬松政策，而鄭州作為首個(gè)系統(tǒng)、全面的調(diào)控松綁城市，信號(hào)意義明顯。
大幅松綁限購(gòu)限貸
通知顯示，為支持合理住房需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。
換言之，老年人投靠家庭可以新購(gòu)一套住房，增加了此類家庭的可購(gòu)房套數(shù)。這也被市場(chǎng)認(rèn)為是鄭州住房限購(gòu)實(shí)現(xiàn)從“2”到“3”的突破。
限購(gòu)松綁，限貸政策亦有跟進(jìn)。
通知提出，降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
這相當(dāng)于取消了改善客群“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，即首套房的貸款償清，二套房將默認(rèn)按照首套房的貸款政策進(jìn)行。
這也是熱點(diǎn)城市中第一個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。“這一政策降低購(gòu)房成本，也符合當(dāng)前購(gòu)房市場(chǎng)的主流政策，即保障剛需、支持改善。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。
其預(yù)計(jì)，后續(xù)鄭州大戶型產(chǎn)品交易將會(huì)加速，對(duì)于房企項(xiàng)目的去庫(kù)存亦有積極作用，市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)也有進(jìn)一步反彈的可能。
此外，通知強(qiáng)調(diào)，將推行貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開工建設(shè)的安置房,鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。
這在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)疑是刺激樓市的一項(xiàng)重要舉措。
廣東省住房政策研究中心首席分析師李宇嘉分析，鄭州前期大規(guī)模推進(jìn)棚改政策，加上城市化發(fā)展，房?jī)r(jià)從2016年的均價(jià)9000元/平方米跳漲至2018年的1700元/平方米，但棚改的大舉推進(jìn)也極大地增加了鄭州市的供應(yīng)量與庫(kù)存量，當(dāng)貨幣化退去，購(gòu)買力不足，鄭州樓市熱度下滑明顯。
“2020年，鄭州房?jī)r(jià)下跌最為慘烈，同比下滑26%，公寓甚至下滑59%，居全國(guó)首位。”李宇嘉進(jìn)一步指出，當(dāng)下大鄭州（主城+環(huán)鄭區(qū)域）的庫(kù)存去化周期高達(dá)近30個(gè)月，環(huán)鄭州去化周期近50個(gè)月，去庫(kù)存壓力較大。
由于購(gòu)買力不足，鄭州市近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，銷售量更是下跌不止。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，大鄭州住宅市場(chǎng)成交金額同比下降約10%，成交面積同比下降約11%；2021年河南先后遭遇水災(zāi)、疫情侵襲，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，大鄭州商品住宅市成交金額約1769億元，同比下滑約22%，成交面積約1398萬(wàn)平方米，同比下滑約25%。
“市場(chǎng)太差了，所以出政策刺激市場(chǎng)，領(lǐng)導(dǎo)們正在開會(huì)研究此次新政。”一位鄭州置業(yè)顧問(wèn)向記者表示，就算新規(guī)發(fā)揮作用了，也只能回到平均水平，不敢奢望升值。
哪些城市會(huì)跟進(jìn)？
事實(shí)上，由于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，不少地方樓市發(fā)展遇阻，今年已有多城開啟樓市松綁模式。
1月5日，廣西玉林提出新市民有購(gòu)房補(bǔ)貼，可享補(bǔ)貼50%契稅；7日，四川成都放寬市區(qū)落戶政策；12日，廣西北海發(fā)布通知，下調(diào)二套房首付款比例；18日，四川自貢實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”政策；2月17日，山東菏澤下調(diào)首付款比例至20%；次日廣西南寧下調(diào)二套房首付款比例……
經(jīng)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)已有菏澤、重慶、佛山等31個(gè)省市縣政策松綁，主要包括放松公積金貸款限制、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬或放開落戶限制、降低首付比例、下調(diào)與房貸緊密掛鉤的LPR等方面。這其中多以三四線、不限購(gòu)城市為主。
但鄭州不同，“其是首個(gè)涉及滿足合理住房需求明確政策的省會(huì)城市，具有典型意義。”億翰智庫(kù)首席分析師張化東認(rèn)為，此前對(duì)于多個(gè)非限購(gòu)城市剛需信貸支持從本質(zhì)上說(shuō)是城市錯(cuò)配和需求類型錯(cuò)配，而如鄭州這類普通二線城市改善型需求的信貸支持將是推動(dòng)市場(chǎng)回暖的最重要?jiǎng)恿υ础?/p>
克而瑞也持相同觀點(diǎn)，其認(rèn)為，鄭州新政除了“救市”意義外，之于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有“投石問(wèn)路”的作用，未來(lái)或有其他弱二線城市跟進(jìn)。
那么，未來(lái)跟進(jìn)的城市可能有哪些？
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，大致可分為三類。一類是房地產(chǎn)庫(kù)存高企、去化周期超24個(gè)月的壓力城市。譬如二線城市中哈爾濱、大連、蘭州、長(zhǎng)春、呼和浩特和青島庫(kù)存消化周期已超過(guò)2年，以北部?jī)?nèi)陸城市居多。三四線城市更為嚴(yán)峻，整體去化周期在21.09個(gè)月；二是土拍流拍率高且土地財(cái)政依賴度高的城市，這類城市放松的動(dòng)機(jī)更為明顯；三是房?jī)r(jià)下滑過(guò)快的城市。為了減緩市場(chǎng)下行壓力，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)看跌預(yù)期，這類房?jī)r(jià)下滑過(guò)快或者落地“限跌令”的壓力城市更有必要托底樓市，且救市政策力度或?qū)⒏鼮閺?qiáng)勁。
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文章來(lái)源:國(guó)際金融報(bào)
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