近期，全國到處都彌漫著樓市回暖的消息。
上游，央行在信貸端發力，普放利好；中游，開發商聯合著媒體，在輿論層面造勢；下游，中介們幾乎每天都在朋友圈激情曬單，營造房價上漲氛圍。
這就像兩軍對壘，一方在前線完全封鎖了信息渠道，另一方只能坐井觀天，還怎么打呢？剩下的恐怕只有對未知的恐懼。
所以很明顯，感覺這段時間，咨詢買房人數量直線上升，而問題基本差不多：
“三月小陽春來了，房子買不買？”
但事實上，這不是一個單一的答案，今天特地用一期內容，告訴你三月樓市背后隱藏著的十大秘密，希望對你有所幫助。
真假陽春
3月，年前積壓的購房需求集中釋放，銀行也有了新額度，整體房貸利率下沉，交易相對活躍。
所以我們一直把3月稱為傳統意義上的小陽春起點。
但我要告訴你，今年的樓市，「二八定律」變「一九」，絕大多數城市的行情都是陽光無法照射的角落，暗淡無光。
一部分原因來自于疫情下，人們的收入停而不前，另一部分原因就是全國庫存在日漸積累，供大于求，這是趨勢決定的。
所以大部分城市，網上叫囂得厲害，實質上都是營銷手段助推的“假陽春”，買房之前首先要有“辨假能力”。
多去看看
如何判斷真假陽春呢？
“睜大眼睛邁開腿。”
“看房-簽約-放貸-交接-數據上傳”需要一個過程，尤其是小城市沒有成熟的數據平臺，3月的行情只有在4-5月份才能統計得出。
可以說，你在網上看到的所有數據都是滯后的。
這時候怎么辦呢？你要做的就是觀察：
1、大城市主要看中介，如果中介小哥對你愛搭不理，樓市行情肯定不錯；如果小哥一天給你打10個，說明行情一般。
2、去中介門店對意向房源”砍價“，一般掛牌價要比實際成交價高5-10萬元，改善型住房大約在十萬到二十萬之間，如果中介輕易松口，證明行情一般，中介一分不讓，行情很好。
3、小城市主要看新盤，周末花時間跑5個新盤，具體看售樓處和停車場的流量。售樓處人多，停車場車少，大概率是「戲盤」，里面基本都是開發商雇的演員；人多車多，意味著行情不錯。
賣房時機
3月可能不是買房好時機，但一定是最好的賣房時機。
可以說，你所在的城市，無論3月有沒有小陽春，但此階段的行情一定是全年相對最好的，注意「相對」這個概念。
這時候買房人多，銀行放貸速度快，房子比較容易出手。如果你有變現需求，無論是投資客還是換房的改善族，都應該把房子掛牌上架了。
“熱市賣房，冷市買房”，如果精力夠不怕折騰，改善客可以3月-4月賣出，等年底再買入，博一個空間差。
重要時刻
如果3月行情慘淡，意味著一年行情都很慘，不著急的剛需，大可以等到年底再買。
因為年底開發商為了回流資金沖業績，釋放的優惠力度要遠比3月更強，而銀行也因為行情持續慘淡，還會逐漸下調利率。
如果2021-2022年的3月，行情都很慘，這個城市很可能已經進入「陰跌周期」，房價會持續下行，投資客趕緊拋盤，割肉離場。
重點搶跑
今年的小陽春行情主要聚集在「錢多人多」的一二線核心城市，比如最近的北京、上海、杭州、廈門、成都、杭州等，成交量反彈明顯。
這些城市3月份要把握好上車節奏，是比較好的窗口期，最好別等。
有人說，現在的樓市就是前熱后冷，上半年漲下半年跌。
的確如此，但要注意，「上漲下跌」同時也是「大漲小跌」，比如上海去年上半年熱門地段漲了30%，下半年回撤10%，今年又要漲。
而且下半年的房貸利率普遍要比上半年高，下半年買，肯定不劃算。
如果資格、資金實在無法到位，那今年的買房時間盡可能拖到12月左右，那個階段樓市肯定是最冷的，利好買家。
給自己保障
3月小陽春買房，尤其是二手房，一定要給自己多做備選項。
因為這段時間，房東預期高，非常容易坐地起價，有的寧可違約，也不愿意賣房。
一個北京的讀者吐槽，年后看上一套房，每次跟房東談價格都要漲5萬，漲了幾次后干脆不賣了，足足浪費了他一個月時間，搞得現在極其被動。
樓市交易很看人品，如果輕而易舉漲價的，很可能漲第二次第三次，即使買完了，在簽合同和交接的時候也可能出現問題，這樣的賣家趁早遠離。
樓市是最能突顯人性的地方。
砍價學問
3月是開發商的重要營銷節點，全年就靠這個月沖業績。
如果你所在的城市行情一般，而你又很想買房，那么請學會談價格。
開發商一般都會故意在實際價格的基礎上，上調一定數值，以應對「砍價」，俗稱「包裝價格」。
如果客戶不砍價，他們很開心，直接按最高價成交，如果砍價，那么也有空間。這時候，你一定要花時間去把實際價格“磨”出來，別傻傻直接交錢。
不過前提是，這個盤熱度一般。
營銷策略
開發商還有一個秘密，如果3月的行情不錯，他們喜歡把好房子藏起來，然后把戶型、朝向、樓層偏差的房源，提前拿出來賣。
目的就是為了在以后行情差的時候，用好的房子做對沖，不至于賣不出去。
而且3月小陽春，無論是行情好不好，他們都會主動上調價格，這樣做的目的就是為了更好的賣房，深知“買漲不買跌”的道理。
賣房目的
冷市能淘筍（買到性價比超高的房子），熱市其實也可以，3月小陽春，并不意味著房價沒有可談的余地。
因為很多賣家都是「以房換房」的改善族，他們在賣房的同時，目標房源也在漲價，內心也很焦慮，需要找到優質的買家。
所以你在找房的時候，多問問賣家為何出手，如果是“著急換房”，那就是遇到了不錯的賣家，成功的概率更高一些。
廣撒網
3月的中介們異?；钴S，作為賣家，一定不要吊在一棵樹上，盡量多找幾個不同機構的門店掛牌，廣撒網多找魚。
道理很簡單，市場行情差，你需要更多的曝光度，行情好，人家可能會擱置你，去賣更好的房子。
中介為了成交，一定會以“不好出手”的理由，要求你降價，這時候你可以反向以百分比反傭鼓勵中介，給一個底價，多賣的給中介，要相信人民幣的威力。
作為買家，也要多防一手，很多中介都會采取一個策略，先給你看一套差的房子，拉低預期，然后再看一套好的，給你驚喜，最后再看一套普通的，突出第二套房的優勢。
大部分中介聲稱公平交易，主動幫買家，實際上為了維護房源，會自動站在賣家這一邊。
買房看似簡單，實際上是三方博弈的結果，買房之前，把你知道的真相提前講給他們聽。
坦誠一點，中國人不騙中國人。
來源：子木聊房
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文章來源:樂居買房