行業(yè)篇：
積極自救助基本面回暖
回顧此次行業(yè)信用基本面危機，始于某閩系千億房企。剛高喊邁入2000億元規(guī)模陣營不久，該房企掌舵人就曝出被列入失信被執(zhí)行人名單，連帶公司深陷債務(wù)違約、市值縮水、項目停工、業(yè)主維權(quán)等深淵。
“‘?dāng)U張步伐過大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因”，上述公司掌舵人對《證券日報》記者總結(jié)道。
這也絕非孤案。例如，2021年2月份之后，同為千億元陣營的華夏幸福公告?zhèn)鶆?wù)違約。同年7月份，千億元規(guī)模房企藍光發(fā)展宣布無法如期償還27億元債務(wù)。
據(jù)悉，自2021年10月份以來，由于上述房企違約引發(fā)行業(yè)信用擔(dān)憂，評級機構(gòu)紛紛下調(diào)內(nèi)房股信用評級，境外債“借新還舊”通道幾近堵塞。2021年，百強房企銷售目標(biāo)完成率均值為90%，銷售規(guī)模負增長房企數(shù)量攀升。在行業(yè)整體去杠桿、市場降溫大背景下，房企融資現(xiàn)金流和銷售現(xiàn)金流雙重承壓，陷入兩難境地。
更難的是，還債高峰期臨近。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年，房企到期債務(wù)預(yù)計約9603億元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度償債規(guī)模均超千億元。
在多重壓力下，絕大多數(shù)房企選擇通過配股融資、回購境外債、債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內(nèi)部調(diào)整等措施展開“自救”。
“‘時間短起效快’的化解風(fēng)險方式主要有兩種：一通過出售資產(chǎn)，快速回籠資金，以達到補充現(xiàn)金、償還債務(wù)的目的；二是與債權(quán)人積極溝通，達成債務(wù)展期協(xié)議，延緩短期償債壓力。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水對《證券日報》記者表示，目前已有多家企業(yè)成功出售境內(nèi)外所持有形資產(chǎn)、股權(quán)等。同時，也有多只海外債成功展期。這些舉措可以快速解決短期債務(wù)壓力，避免引發(fā)交叉違約、資金鏈斷裂等衍生惡性事件。
具體來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，共有18家房企將價值3200億元的資產(chǎn)擺上貨架。世茂集團、融創(chuàng)中國、陽光城等房企已經(jīng)處置多處資產(chǎn)，多家大型房企借此回款均超百億元。此外，需要注意的是，債務(wù)展期并不意味著可以改變償債壓力保持高位的現(xiàn)實。
根據(jù)上市公司公告和發(fā)債公開信息統(tǒng)計，近期各類形式的金融機構(gòu)融資支持規(guī)模已超過700億元，且2月下旬以來有加速增長趨勢。需要指出的是，達成收并購交易并不容易。“通常需要應(yīng)對抵押、擔(dān)保等情況，剔除相應(yīng)負債后，資產(chǎn)已大打折扣，極端情況會出現(xiàn)資不抵債，若減值過多出售，只能起到剝離債務(wù)的作用，無法充盈現(xiàn)金流。”劉水表示，在資金有限的情況下，如何在經(jīng)營與償債之間尋求平衡，是房企當(dāng)前的第一要務(wù)。
市場篇：
“小陽春”行情可期
“信貸政策的變化會快速反應(yīng)到購房流程中，降低購房成本。同時，也能釋放出‘穩(wěn)預(yù)期’的信號。”在易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，去年四季度以來，樓市信貸環(huán)境的適度寬松，或許能加速釋放合理購房需求，有助于修復(fù)行業(yè)基本面和信心。
結(jié)合國家統(tǒng)計局近日公布的最新數(shù)據(jù)來看，在涉房政策適度調(diào)整后，1月份，在70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降的城市分別有39個和55個，比前一個月分別減少11個和8個。
以北京為例，《證券日報》記者從北京某房產(chǎn)中介處了解到，相較于去年11月底，當(dāng)前各家銀行的批貸速度有所加快，普遍為面簽完畢后的3個工作日至5個工作日以內(nèi)，甚至有銀行可以做到最快1個工作日批貸。另外，從放款方面來說，相較于去年11月份僅有個別銀行能在抵押完成后1個月內(nèi)放款，當(dāng)前大部分銀行均能做到抵押完成后5個工作日，或過戶后5個工作日至7個工作日以內(nèi)放款。
張波認為，“因城施策”方針指導(dǎo)下，多個城市和區(qū)域發(fā)布穩(wěn)樓市新政，疊加信貸環(huán)境持續(xù)改善，將提振市場信心，一、二線熱點城市的樓市“小陽春”行情值得期待。
“當(dāng)前大城市現(xiàn)房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當(dāng)?shù)匦路抗?yīng)不足問題較為突出。結(jié)合居民部門住房金融環(huán)境邊際改善，考慮到信貸環(huán)境通常領(lǐng)先銷售6個月至9個月，預(yù)計信貸滯后效應(yīng)將在今年三季度開始顯現(xiàn)，屆時住房需求將逐步恢復(fù)。”中國銀行研究院研究員葉銀丹告訴記者，此外，由于2022年整體地價上行壓力較大，且重點城市當(dāng)前現(xiàn)房庫存緊張，預(yù)計可能會推動相應(yīng)地區(qū)住宅、寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等房價在今年下半年開始回升。
需要關(guān)注的是，盡管當(dāng)前市場普遍預(yù)期本輪房地產(chǎn)下行過程將在年中告一段落，但對于樓市“小陽春”行情，王青卻持有不同觀點。王青認為，日前，住建部定調(diào)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，而是更多承擔(dān)起穩(wěn)增長角色，加之房地產(chǎn)政策回暖取向更多是防御性的，主要是為了避免房企違約無序擴散。因此，預(yù)計年內(nèi)出現(xiàn)樓市顯著升溫、房價再度較快上漲的可能性很小。而“因城施策”背景下，重點城市若出現(xiàn)遲到的“小陽春”行情，政策面或?qū)⒓皶r回調(diào)，以防止樓市大落大起。
中信證券則表示，各地可能在住房需求支持方面還有新的加碼動作。2022年3月份或是房地產(chǎn)市場銷售的底部，基本面將在2022年二季度之后逆轉(zhuǎn)。
整體來看，涉房金融政策的階段性調(diào)整，疊加房企積極自救，部分一、二線城市樓市已有暖意，未來“小陽春”行情可期。
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文章來源:人民日報