預(yù)判2022年3月，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)，供需延續(xù)疲軟是大概率事件。
指標說明
自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。
為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。
1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。
3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。
2022年2月，恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，供需疲軟，同環(huán)比齊跌，不過整體成交跌幅不及供應(yīng)，因而狹義庫存小幅微降至6.1億平，成交不濟帶動去化周期由2022年1月末的17.47個月跳增至19.53個月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫存高位持穩(wěn)，微降至38.5億平，潛在庫存風險依舊較大。
待售面積
單月增量創(chuàng)新高致總量增至5.7億平
商品住宅環(huán)比激增24%
國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米，辦公樓待售面積增加104萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少335萬平方米。根據(jù)歷史規(guī)律，開年之初整體商品房待售面積都會迎來一輪顯著跳增，今年也不例外，不過今年增量突破6000萬平方米，創(chuàng)歷史新高。究其原因，與樓市行情“急轉(zhuǎn)直下”和新冠疫情各地頻發(fā)密不可分。而這其中住宅待售面積增加5552萬平方米，由此不難看出，居民購房自住熱情迅速消退，觀望情緒持續(xù)加劇，即便中央到地方“托市”政策不斷，短期內(nèi)仍難修復(fù)行業(yè)信心。辦公待售面積持增，商業(yè)待售面積穩(wěn)步回落，不過考量其基數(shù)原因，未來去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場銷售呈疲軟態(tài)勢。
狹義庫存
小幅微降至6.1億平
一二線持平去年、三四線漲幅擴大
2021年2月，狹義庫存延續(xù)上月回落態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年2月百城商品住宅庫存量達到了60874萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長5%。結(jié)合樓市供求，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，疊加，疊加當前市場下行行情，房企多數(shù)處于“躺平”狀態(tài)，推盤積極性普遍不高，供應(yīng)同環(huán)比齊降，降幅均超70%，成交如是，但回落幅度不及供應(yīng)，整體市場供求持穩(wěn)，狹義庫存小幅微降至6.1億平高位持穩(wěn)。不同能級城市均保持環(huán)比回落，同比上升態(tài)勢。不過環(huán)比變動不大，跌幅均在2%以內(nèi)。同比來看，一二線基本與去年同期持平，漲幅分別為1%和0.4%。三四線庫存壓力穩(wěn)步增長，同比上漲12%，在不同能級城市中居首，且漲幅有不斷擴大的趨勢。
具體來看，一線城市中僅上海一城狹義庫存保持同環(huán)比齊降，雖然供應(yīng)顯著縮量，但居民成交熱情不減，新開盤項目平均去化率高位保持在80%附近，售價10萬元/平方米以上的高端盤仍一房難求，上海院子、招商云璽、蘇河望等開盤當天即售罄。北京供求疲軟，整體狹義庫存與上月基本持平，同比小幅微降3%。廣、深樓市延續(xù)低迷，不過得益于供應(yīng)顯著縮量，狹義庫存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢，不過同比延續(xù)上揚，潛在庫存風險值得警惕。
二線城市中，北部和內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽、武漢2月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在5%以內(nèi)，合肥供不應(yīng)求，狹義庫存環(huán)比回落8%；同比來看，漲跌參半，杭州、合肥等跌幅超40%，以合肥為例，雖供需皆有回調(diào)，但整體成交熱度延續(xù)，去化率高達69%，部分項目諸如蜀山意禾佶第，小戶型低總價，疊加學區(qū)(50中東校(西園校區(qū))+安醫(yī)大附屬小學)優(yōu)勢，去化率高達66%。包河區(qū)藍城濱河灣基于較高倒掛情況開盤去化表現(xiàn)也名列前茅。而弱二線城市哈爾濱、南昌等庫存積壓情況顯著，寧波等前期大熱城市迎來階段性回調(diào)，同比漲幅也較大。
三四線城市因供應(yīng)縮量，狹義庫存環(huán)比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅基本都在5%以內(nèi)，同比則呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加劇：臨沂、欽州、等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比增幅均在25%以上；而汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如太倉、三亞、東營等2月庫存同比跌幅均在35%以上，庫存風險相對較小。
圖2-3 2022年2月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）
表2-1 百城2022年2月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）
庫存消化周期
持續(xù)增至19.5個月
三四線近2年壓力陡增
2022年開年，因整體成交轉(zhuǎn)淡，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢，由2022年1月末的17.47個月跳增至19.53個月。不同能級城市皆保持上揚，一線增至12.96個月，二線增至18.05個月，同比漲幅均在40%以上，目前庫存風險基本可控，而三四線去化周期已達到23.25個月，迫近疫情期高位（25.18個月），顯著高于百城平均，去化風險浮出水面,同比增83%，居不同能級之首。
具體來看，一線城市分化加劇：北京去化周期超2年，廣州、深圳則處于10-15個月之間，上海不足5個月，庫存風險相對較小。變化趨勢來看，北京、廣州、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，主要是因成交熱度回落影響。上海去化周期“一降再降”，已由5.35個月降至4.67個月，顯著低于去年同期，供應(yīng)主導(dǎo)型市場下，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，加之本月供應(yīng)縮量顯著，狹義庫存穩(wěn)中有降，使得去化周期進一步縮短。
30個二線城市中僅有哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個城市庫存消化周期超過2年，以北部內(nèi)陸城市居多，成交相對慘淡；1/3共計9城去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島等面臨去化周期大于30個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊、成都等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。
三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達23.25個月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲10%，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中36城去化周期已在20個月以上，其中防城港、煙臺、淄博、臨沂等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而惠州、金華、珠海、汕頭、泉州、東莞、麗水等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長至20個月以上。而三亞等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風險相對較小。
表3-1百城2022年2月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）
廣義庫存
同比增3%至38.5億平
部分弱二線和三四線同比增幅超20%
廣義庫存延續(xù)高位波動態(tài)勢，2022年2月末達384796萬平方米，環(huán)比微增0.2%，同比上漲3%。主要源于2月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，一方面市場下行大背景下，房企“躺平”，購房者“觀望”，供需疲軟，狹義庫存延續(xù)高位，另一方面，受季節(jié)性因素和集中供地處于“低谷期”的影響，2月份全國土地市場成交規(guī)模較上月大幅減少，加之房企資金緊張，新開工意愿并不高漲，未開工地塊量維持穩(wěn)中有增。
不同能級廣義庫存環(huán)比變動不大，漲跌幅均在1%以內(nèi)，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增，一線大增8%，漲幅居不同能級之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，二三線漲幅在1%-5%之間，庫存風險相對可控。
一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環(huán)比回落，同比持增，三城本月無一涉及集中土拍，整體土地成交規(guī)模受限下，未開工地塊量整體穩(wěn)中有降；北京則同環(huán)比齊增，主要源于北京本月完成了首輪集中土拍，掛牌的18宗地僅1宗流拍，土地市場“回溫”帶動廣義庫存環(huán)比跳增10%。
二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺2月末廣義庫存量高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、蘭州、岳陽、滄州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。
變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2021年同期，漲跌參半：以西安、成都、長沙為代表的弱二線城市和以保定、鎮(zhèn)江、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風險依舊較大。而部分城市諸如石獅、無錫、合肥、福州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。
表4-1 百城2022年2月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）
綜上，2月樓市恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，房企推盤節(jié)奏放緩，供應(yīng)顯著縮量，加之返鄉(xiāng)置業(yè)“爽約”，因而狹義庫存小幅微降至6.1億平，但因成交低迷，去化周期穩(wěn)中有增至19.53個月，廣義庫存延續(xù)38.5億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，2月狹義庫存整體持穩(wěn)，去化周期僅12.96個月，庫存風險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但仍低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫存風險依舊較大。預(yù)判2022年3月，我們認為，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)，供需延續(xù)疲軟是大概率事件。雖然多地陸續(xù)出臺了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業(yè)信心已然大不如前，疊加多地集中爆發(fā)新冠疫情等不確定性影響，整體“金三”行情難言樂觀。具體來看，前期成交大熱的核心一二線城市，諸如上海、杭州等受新冠疫情影響，購房需求預(yù)計將延期釋放，狹義庫存有望與本月持平，延續(xù)低位波動態(tài)勢，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、連江、梅州、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。而就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，隨著第一批集中供地土拍在即，整體未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。
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文章來源:克而瑞地產(chǎn)研究