7月21日，國新辦舉行介紹上半年銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會。當(dāng)記者問到：今年因樓房爛尾風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生比以往增多，是否該取消期房預(yù)售？銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相回應(yīng)說：國家會統(tǒng)籌考慮這個(gè)問題。“這不僅僅涉及金融監(jiān)管政策，還需要住建部、人民銀行等多個(gè)部門統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)。”
(資料圖片)
什么是商品房預(yù)售制？
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來說，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱為期房。
商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。在立法層面，中國內(nèi)地的期房預(yù)售制度于1994年正式確立。《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。
商品房預(yù)售資金如何監(jiān)管？
商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開發(fā)商的購房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等，是商品房預(yù)售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預(yù)收賬款性質(zhì)的負(fù)債。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
近兩年來，多地均通過出臺系列政策，要求房企加強(qiáng)預(yù)售資金信息披露，為業(yè)主安心置業(yè)打“強(qiáng)心針”。特別是今年6月以來，多地新建商品房停工、逾期交付、預(yù)售資金被違規(guī)轉(zhuǎn)移等問題逐漸暴露，影響“保交樓”進(jìn)度和購房者信心修復(fù)。
福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局于2021年11月發(fā)布《關(guān)于各房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶公示有關(guān)事項(xiàng)的函》。其中明確要求：“各房地產(chǎn)企業(yè)必須將預(yù)售許可證、監(jiān)管賬戶、與監(jiān)管賬戶綁定的POS機(jī)的商戶名，商戶號等信息同時(shí)在公示欄、沙盤、繳款處等三個(gè)醒目位置進(jìn)行公示。”
7月6日，杭州發(fā)布《關(guān)于杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行項(xiàng)目招標(biāo)公告》，要求購房者所有相關(guān)購房款項(xiàng)都必須全部直接存入監(jiān)管賬戶，否則不可辦理網(wǎng)簽。
此外，廈門、蘇州、無錫、珠海、北京、石家莊、重慶、濟(jì)南、天津、青島、西安、成都、南通等多個(gè)地區(qū)便印發(fā)了《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，旨在規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，弱化預(yù)售資金的融資功能。
地方政府進(jìn)行個(gè)性施策
7月19日，四川省遂寧市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)通知，指導(dǎo)各轄區(qū)開展房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目掛聯(lián)工作。通知明確，遂寧全市83個(gè)在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目均由一名縣（市、區(qū)）、市直園區(qū)縣級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對一”掛聯(lián)，督促未開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡快投資、動工，指導(dǎo)在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)營，按期完工。
就在同一天，“咸陽住建”發(fā)布咸陽市住建局組織召開部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集體約談會的消息，內(nèi)容包括建立一對一幫扶政策，要求對在建項(xiàng)目在保質(zhì)保量和確保安全的前提下，加快施工進(jìn)度，力爭按期交房。
關(guān)于商品房預(yù)售制，目前有兩種態(tài)度，一種從保護(hù)購房者權(quán)益出發(fā)推進(jìn)期房預(yù)售制度改革，另一種則主張徹底實(shí)行現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售不僅能減少房屋延期交付、產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)、虛假承諾等問題，也有助于降低房企的金融屬性，是眾望所歸。
但現(xiàn)房銷售推進(jìn)起來有客觀困難。因?yàn)楝F(xiàn)房銷售拉長了運(yùn)營時(shí)間，中間的資金成本和營銷成本都會攀升，操作困難。
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文章來源:樂居買房
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