精裝房已經(jīng)進入普及化時代。
【資料圖】
近年來，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市出臺了“精裝政策”，不少城市要求未來大部分住宅交付是全裝修。
如上海要求從2017年11起，凡出讓的本市新建商品房建設(shè)地，全裝修住宅積占新建商品住宅積（三層及以下的低層住宅除外）的例為：外環(huán)線以內(nèi)的城區(qū)應(yīng)達到100%。
隨著全裝修、精裝修市場規(guī)模不斷擴大，裝修品質(zhì)也成為了購房者關(guān)注的重點。
據(jù)CRIC對50家重點關(guān)注房企2021年1月-2022年6月期間在22城的精裝修推盤情況來看，所有推盤項目裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價比值的均值水平在10.0%，即，裝修標(biāo)準(zhǔn)占個人買房成本一成左右。
從具體項目來看，有北京和上海部分項目裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，其中每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)最高達15000元。
可供參考對比的數(shù)據(jù)是，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國商品房銷售面積、金額數(shù)據(jù)估算，6月全國商品房銷售均價僅為9753元/平方米。
”
房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，精裝修交付已經(jīng)成為了當(dāng)前市場的主流。特別是一二線城市，在政策、品質(zhì)、需求等各方推動下，精裝房市場得到了快速發(fā)展，市場份額逐年穩(wěn)步遞增。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年1月-2022年6月期間，重點關(guān)注的50家房企在一線城市精裝修率達到了86%。
其中裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的為瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的上海翠湖天地第五期，翠湖五集項目，每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)高達15000元。
據(jù)了解，翠湖五集于2021年底開盤，推出106套房源，總價4000-9000萬元/套，吸引了468組客戶認購，認購率超440%，入圍分數(shù)線102.24分。
從其成交均價來看，約16萬元/平方米的成交均價與其1.5萬元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)相比，裝修標(biāo)準(zhǔn)僅占成交均價的9%，在同類高端項目中仍屬較低。
除了翠湖五集之外，北京中海首開拾光里和上海的另一高端項目綠地海珀外灘的裝修標(biāo)準(zhǔn)也已達1萬元/平方米。
據(jù)了解中海首開拾光里位于北京朝陽區(qū)金盞別墅區(qū)，由130-160平方米的疊墅和部分小戶型組成，總價637-1280萬元/套，已于2022年3月20日開盤，是朝陽區(qū)少見的精裝別墅產(chǎn)品。其銷售均價約74356元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)占銷售均價的比例達13%。
綠地海珀外灘同樣為2022年新推項目，為上海黃埔外灘核心區(qū)域地標(biāo)性豪宅。其成交均價與翠湖五集相近，為約159262元/平方米。
除此之外，還有不少裝修標(biāo)準(zhǔn)高于8000元/平方米的項目，如上海星河灣、綠城武漢黃浦、灣、上海星河灣三期、中興路一號、招商外灘璽等。
從這些裝修標(biāo)準(zhǔn)較高的項目來看，大部分的成交均價和總價也相對較高，都是當(dāng)?shù)厥袌黾婢吆玫囟魏卯a(chǎn)品的特質(zhì)的項目。
在部分項目裝修標(biāo)準(zhǔn)接近、超過10000元/平方米的同時，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年6月全國商品房銷售面積18185萬平方米，商品房銷售金額17735億元，由此估算出2022年6月全國商品房銷售均價為9753元/平方米。
也就是說，部分中高端項目的裝修費已經(jīng)接近或超過全國商品房銷售均價。
成交均價和總價相對較高的項目，裝修費用也自然相對較高，這很好理解，那么22個城市平均裝修成本大概為多少呢？
從裝修標(biāo)準(zhǔn)均值來看，2021年1月到2022年6月50家重點房企的精裝修項目平均值為2612元/平方米，環(huán)渤海區(qū)域以2989元/平方米的價格領(lǐng)銜，珠三角為2051元/平方米。
從各城市能級來看，三四線的裝修標(biāo)準(zhǔn)最高，達到2730元/平方米，一線城市次之，二線城市最低為2603元/平方米。
這主要是因為一二線城市裝修存在更大的普遍性，剛需房也需精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)相對較低，而三四線項目精裝修與毛坯分庭抗禮，進行精裝修的項目更多的是品質(zhì)的選擇，價格標(biāo)準(zhǔn)相對較高。
從裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價的比值表現(xiàn)來看，所有推盤項目比值的均值水平在10.0%，即裝修標(biāo)準(zhǔn)占個人買房成本一成左右。
其中，二線城市達到11.8%，比值表現(xiàn)最高，三四線城市達到了11.5%微低于二線城市。
特別值得注意的是，一線城市比值標(biāo)準(zhǔn)僅為6.5%，由于一線城市的房價水平相對更高，物價表現(xiàn)上房子本身價格和裝修物料價值有較大的差距，同時一線城市的限價更加嚴格，使得房企降低精裝修的費用標(biāo)準(zhǔn)，這也是導(dǎo)致該比值較小的原因。
從區(qū)域表現(xiàn)來看，珠三角的裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價為6.5%，裝修性價比較為良心。中西部區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價比值達到14.0%，高于平均水平4各百分點。
從50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精裝修推盤情況來看，精裝修的推盤占比達到60%以上。
其中蘇州、廣州、無錫和杭州的精裝修率均超過90%，分別為96.0%、95.6%、90.9%和90.0%，幾乎達到推盤即裝修。
分區(qū)域來看，珠三角的精裝修率達到91%，其中廣州早在2007年的精裝房率就已經(jīng)達到70%，其發(fā)展速度呈現(xiàn)出消滅毛坯房的趨勢。長三角區(qū)域次之，精裝修率為82%，環(huán)渤海區(qū)域精裝修率僅為49%，毛坯房交付才是市場主流。
值得注意的是，面對市場下行的時候，三四線推盤精裝修率下滑，2021年下半年、2022年上半年三四線的裝修率僅為分別為58%和54%，分別較2021年上半年的62%的水平下降4個和8個百分點,而一二線城市變化不大。
精裝修交付已經(jīng)成為當(dāng)前市場的主流，特別是珠三角區(qū)域幾乎達到了推盤即裝修。
從目前來看，更高能級城市對精裝修比例的要求也更高，但裝修費約占買房成本的比例卻并未同步上升，這主要是因為高能級房價水平相對更高，房價和裝修價值有較大的差距。
值得注意的是，當(dāng)前市場環(huán)境下，房企利潤空間收窄，“精裝修”不僅成為房企項目產(chǎn)品品質(zhì)組成的核心展示部分，更成為房企利潤調(diào)節(jié)器，有時候存在貨不對板的情況，導(dǎo)致交付時維權(quán)事件時有發(fā)生，近幾年來監(jiān)管也逐步加大了在該方面的監(jiān)管力度，精裝修標(biāo)準(zhǔn)或迎來進一步的監(jiān)管。
對房企而言，應(yīng)加大運營管理力度，向管理要效益，積極升級產(chǎn)品力。從部分裝修標(biāo)準(zhǔn)較高項目的銷售情況來看，中高端項目的購房群體對品質(zhì)要求較高，同時也能接受一定的裝修成本。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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