榜單解讀
前言：2022年7月，市場和企業(yè)銷售表現(xiàn)較上半年相對穩(wěn)定。百強房企單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比降低28.6%，降幅與往年30%左右的平均水平基本持平。1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅仍保持在49%的較高水平。而受網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)延遲及部分城市市場堅挺的影響，7月市場數(shù)據(jù)略優(yōu)于企業(yè)銷售，重點30城成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。
目前，市場整體需求和購買力透支、行業(yè)信心也尚處在低位，短期內(nèi)企業(yè)去化壓力仍然較大。7月28日，政治局會議強調(diào)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。當前階段，調(diào)動資金和資源優(yōu)先用于復(fù)工、推進項目進度“?？⒐ぁ⒈＝桓丁辈粌H對房企尤為重要，也是保障房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。
【資料圖】
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7月業(yè)績環(huán)比降低28.6%
同比降幅略有收窄
2022年7月，企業(yè)整體銷售延續(xù)上半年的表現(xiàn)，百強房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平，環(huán)比降低28.6%，降幅較往年30%左右的平均水平基本持平；同比降低39.7%，降幅略有收窄。目前，市場整體需求和購買力透支、行業(yè)信心也處在低位，短期內(nèi)企業(yè)去化壓力仍然較大。累計業(yè)績來看，百強房企1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅也仍保持在49%的較高水平。
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近8成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低
2022年7月，百強房企中近8成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，其中29家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，17家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%。且有近6成百強房企7月單月業(yè)績不及上半年的月均水平。但同時，7月也有部分規(guī)模房企項目去化情況較佳、單月業(yè)績表現(xiàn)突出，如旭輝、龍光、陽光城、電建、海倫堡等企業(yè)的環(huán)比增幅均在20%以上。分梯隊來看，位列前30的房企表現(xiàn)不及百強整體，僅旭輝、龍光2家企業(yè)實現(xiàn)了單月業(yè)績環(huán)比增長。
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7月市場降溫但一線城市堅挺
上海、成都成交創(chuàng)年內(nèi)新高
2022年7月，房地產(chǎn)市場有所降溫，成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌，但并未明顯失速。重點30城成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。一方面，網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)延遲，上月銷售大定結(jié)轉(zhuǎn)至本月網(wǎng)簽備案。另一方面，熱點城市市場熱度不減，尤其是上海、成都，成交皆創(chuàng)年內(nèi)新高，結(jié)構(gòu)性拉升整體成交量。其中，一線城市市場堅挺，成交穩(wěn)中有升，同、環(huán)比分別增長4%和7%。26個二、三線城市市場再現(xiàn)走弱跡象，成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。
分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場明顯降溫，蘇州、寧波、徐州等成交環(huán)比跌幅皆超30%，常州、無錫等成交同比跌幅更是超70%。新開盤項目去化壓力有所加劇，寧波、南京等開盤去化率跌至30%，常州、鹽城、淮安等去化率皆不足10%。上海、杭州和合肥市場持續(xù)火熱，例如上海，開盤去化率多達81%，杭州、合肥去化率同樣突破70%，高性價比樓盤持續(xù)熱銷。
大灣區(qū)市場淡季特征明顯，一方面，房企供貨節(jié)奏放緩，廣州、佛山等成交環(huán)比跌幅均超20%。另一方面，市場熱度下滑，深圳、廣州、東莞等開盤去化率均降至30%以內(nèi)，佛山、珠海等去化率更是低于20%。例如深圳，網(wǎng)紅盤供應(yīng)斷檔，疊加剛需盤去化速度放緩，開盤去化率降至26%。又如佛山，開盤去化率持續(xù)下行至15%，臨廣板塊去化普遍承壓。
環(huán)渤海地區(qū)市場再度遇冷，青島、濟南等成交高位回落，北京、大連等因供應(yīng)縮量，成交同比跌幅均超40%。例如天津，開盤去化率約28%，房企供貨信心不足，單批次推售套數(shù)大都低于70套，但不少項目開盤當天認購套數(shù)依舊不足10套。又如青島，市場形勢依舊嚴峻，開盤去化率不足20%，近遠郊樓盤月均成交流速大都低于10套。
中西部地區(qū)市場筑底回穩(wěn)，西安、成都等成交環(huán)比轉(zhuǎn)增，成都更是創(chuàng)年內(nèi)新高。例如成都，開盤去化率超80%，一、二圈層認購踴躍，多盤觸發(fā)搖號。又如西安，開盤去化率接近50%，熱點板塊屢有項目“千人搖”，熱銷盤去化率均能達到90%以上。武漢、長沙、鄭州等成交轉(zhuǎn)降，環(huán)比跌幅基本控制在20%以內(nèi)。例如武漢，網(wǎng)紅盤供貨大幅減少，開盤去化率低至15%，多數(shù)項目去化并不理想。
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政策保交樓、穩(wěn)民生
促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
7月28日，政治局會議強調(diào)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。銀保監(jiān)會指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
我們認為地方救市政策力度有望繼續(xù)加碼，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?，壓力城市還將落地財稅刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民購房消費，穩(wěn)定市場預(yù)期。
在嚴守保交樓政策紅線的政策大環(huán)境下，地方政府作為保交樓責任主體，亟需給出實質(zhì)性的解決方案，主要涉及以下三方面政策內(nèi)容：其一，盡快梳理所在城市的停工項目，堅持做到“一樓一策一專班”，扎實推進問題項目化解處置。其二，選取一批央企、國企作為托管單位，對于問題項目進行托管開發(fā)，保證后續(xù)交付。其三，成立專項紓困基金，銀行業(yè)金融機構(gòu)還需提供必要的信貸資金支持，停工項目的工程款差額可以申請緊急低息項目貸款完成建設(shè)并交付。
展望下月，在政策暖風下，房地產(chǎn)市場有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照?。各城市市場仍將繼續(xù)分化：其一，上海、杭州、成都等市場熱度慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３帧Ｆ涠?，救市政策力度加碼城市，短期成交或?qū)⒎€(wěn)中有升。其三，鄭州、武漢這類停工、斷貸項目較多的城市，短期市場觀望情緒加重，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。其四，多數(shù)三四線城市市場或?qū)⑵D難探底，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運行，去庫存將是今年市場主旋律。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）
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文章來源:克而瑞