本月土拍中優(yōu)質地塊數量仍在高位，房企參拍熱情較高，其中上海、南京等均有多宗地塊以高溢價或者上限價成交。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
(相關資料圖)
進入7月份，隨著重點城市二輪集中供地進入后半程，土地市場成交體量出現環(huán)比回落，市場熱度指標亦稍有下滑，南京、重慶、長沙溢價率均不及上輪，無錫平均溢價率也在低位徘徊，導致本月平均溢價環(huán)比下滑，在二輪土拍供地質量上升和土拍門檻降低的“護航”下，流拍率雖略有上升，但對比近一年指標表現來看仍在相對低位。
核心要點
供求：供求規(guī)模環(huán)比回落，平均樓板價創(chuàng)年內新高
熱度：溢價回落流拍上升，南京、重慶溢價率均不及首輪
重點地塊：上海、南京多宗地觸頂成交，拿地企業(yè)仍以央國企為主
后市展望
重點城市集中土拍冷熱分化趨勢延續(xù)，房企投資仍將聚焦于優(yōu)質宅地
2022年7月，重點城市二輪集中土拍進入中后期，本月進行大規(guī)模土拍城市的個數較上月明顯減少，導致本月成交土地規(guī)模較上月明顯下滑。因南京、長沙等城市整體土拍熱度偏低影響，市場熱度也較上月微有下滑，平均溢價率環(huán)比下降1.1個百分點，土地流拍現象也因青島等地流拍了較多商辦用地而較上月有所增加。
聯系各城市次輪集中土拍表現來看，冷熱分化仍較為明顯，不僅是城市之間，城市內部甚至區(qū)域內部也有分化趨勢。在各板塊的盈利空間均進一步拉升下，去化表現更好的核心板塊成為房企投資的首選，區(qū)位相同下周轉更快的純宅地比商住用地更受房企青睞。在樓市銷售仍未明顯復蘇的背景下，重點城市集中土拍冷熱分化的趨勢還將延續(xù)，流動性緊張下房企也仍將重點關注核心區(qū)優(yōu)質宅地的投資機會。
01
供求
供求規(guī)模環(huán)比回落
平均樓板價創(chuàng)年內新高
土地供應方面，隨著二輪土拍接近尾聲，7月份土地市場供應量較6月份有所下降。CRIC統(tǒng)計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積9495萬平方米，環(huán)比下降43%，同比下降54%；供應幅數為2156幅，環(huán)比減少33%，同比下降41%。
具體來看，一線城市中深圳在月內進行了第二輪集中供地，供應宅地16幅，總建筑面積180萬平方米，此外北京、上海、廣州也有零星商辦用地供應。二線城市方面，月內重點城市集中供地暫停，合肥、濟南、成都供地均為遠郊縣城或商辦用地，7月合計供應土地建筑面積1369萬平方米，環(huán)比下降64%。三四線城市方面，本月供地規(guī)模亦有明顯減少，環(huán)比下降36%至7924萬平方米。
土地成交方面，截至7月26日，全國300城經營性土地6月總成交建筑面積為7803萬平方米，環(huán)比6月下降41%，同比降幅不到五成，與去年同期差距小于上半年平均水平；成交幅數共計1412幅，環(huán)比降幅約40%，同比減少45%；成交總價方面，本月土地成交總金額3636億元，環(huán)比上月減少31%，同比上升2.7%。因月內一、二線成交占比上升，廣州、上海、南京等一二線城市月內均有集中土拍進行，致成交單價上升至4660元/平方米，同環(huán)比均呈上漲趨勢。
02
熱度
溢價回落流拍上升
南京、重慶溢價率均不及首輪
市場熱度方面。重點城市中有7個城市在本月進行集中土拍，部分三四線熱點城市也在月內進行了土拍，重點城市土拍熱度明顯分化，成都、廣州、上海均拍出了較高的溢價率水平，但是南京、重慶、長沙溢價率均不及上輪，無錫平均溢價率也在低位徘徊，導致本月平均溢價環(huán)比下滑1.1個百分點至3.5%。以南京為例，雖然本輪土拍進一步放寬了土拍規(guī)則，有13宗未設住宅銷售限價，實行“差異化定房價，按程序報備”，也出現了多宗宅地觸頂成交，但是大批位于江寧、浦口郊區(qū)板塊的地塊仍是底價成交，拉低了南京市整體的土拍溢價率，導致南京二輪土拍平均溢價率只有2.8%，較首輪下降了1.6個百分點。
另一方面，流拍率也略有上升。和上月相比，重點監(jiān)測城市的土地流拍率上升至12.5%，環(huán)比增加了2.5個百分點，但仍在近一年以來的相對低位。在本月完成集中土拍的城市中，成都、南京流拍率均較首輪有所下降，無錫、重慶也實現了連續(xù)兩輪的 “0流拍”，但廣州、長沙因遠郊地塊相對較多，本輪流拍率均高于15%，導致7月流拍率環(huán)比略有增加。
03
重點地塊
上海、南京多宗地觸頂成交
拿地企業(yè)仍以央國企為主
2022年7月，重點城市此輪土拍潮延續(xù)，包括上海、廣州在內的7個重點城市均在月內迎來了第二批次集中出讓。由于多數城市首輪集中土拍低熱，第二輪供地質量較首輪明顯提升，如南京推出了多宗河西優(yōu)質宅地、廣州也加大了天河、荔灣等中心城區(qū)的土地供應；上海次輪集中供地也是如此，長寧西郊、普陀桃浦、浦東唐鎮(zhèn)、川沙、閔行七寶古美等多個置業(yè)熱點片區(qū)均有土地推出。因此，本月優(yōu)質土地的供應量仍在高位，房企參拍熱情較高，其中上海、南京等均有多宗地塊以高溢價或者上限價成交。
不過，從拿地房企情況來看，央國平仍是重點城市集中土拍的參拍主力。以單價榜中入圍的9宗集中成交地塊來看，這些地塊基本均由央國企及其聯合體競得，如上海長寧西郊地塊由上海城投競得，普陀中山北地塊則由保利發(fā)展、招商蛇口及新世界聯合體競得。在當前大部分民企首要任務仍是保交付的背景下，央國平及少數優(yōu)質民企將持續(xù)撐場重點城市集中土拍。
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文章來源:克而瑞