當前土地市場，民企拿地積極性受挫，而地方城投類公司拿地意愿也出現了微妙的變化。
2021年以來，各城市集中供地熱度降至冰點時，地方城投公司成為土地市場“托底”主力軍。
(資料圖片僅供參考)
CRIC數據顯示，截止到2022年7月，地方平臺類公司已獲取了40%的地塊。
進入2022年，地方城投平臺類公司拿地占比和底價拿地的金額占比均有所回落。同時，在整體開工率下降的情況下，平臺類公司拿地開工率也只有16%，低于平均水平17個百分點。
地方城投公司托底拿地的意愿雖有所降低，但整體來看，仍然發揮著重要的“托底”作用。
2021年集中供地以來，土地市場熱度急劇下滑進入“寒冬”后，民企“消失”的同時，地方城投公司成為拿地主力。
CRIC數據顯示，截止到2022年7月，地方城投類公司已獲取了40%的地塊。集中供地以來，城投類公司在22城總拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數超過1000幅，占總幅數的38%。
2021年第三輪集中供地是城投類公司投資高峰，彼時，投資金額超過3000億元。
隨著多數城市供應量下調、地價下調等多重因素影響，2022年前兩輪集中供地中，地方城投平臺公司拿地金額下降至1488億元和980億元。
這也意味著，城投平臺類公司“托底”意愿減退。
從投資金額絕對值來看，縱觀歷次集中供地投資占比變化，城投類公司投資占比呈現出“山”字走勢。
在2021年第三輪集中供地中，城投公司拿地金額、建面和幅數占比均達到最高峰，分別為51%、58%和57%；2022年前兩輪，城投公司拿地金額占比回落至30%以下，第二批次拿地金額占比更是進一步跌至25%。
從城市的角度來看，截止到2022年7月的累計數據顯示，蘇州、武漢、濟南、深圳和成都是城投平臺類公司拿地金額占比最高的5個城市，拿地金額占比均超過35%。
與此同時，城投類公司拿地的建面占比與金額占比之差有所下降，也意味著平臺類公司拿地正在核心化，投資回歸經營本質，而非單純“托底”。
具體數據來看，在2021年第三批集中供地中底價拿地和溢價拿地金額最為懸殊，城投公司底價拿地金額為2760億元，而溢價拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%。
2022年以來，隨著城投公司拿地總金額的下降，底價拿地的金額占比也逐步下調，至2022年第二批次底價拿地比例下降至40%。
從城市的角度來看，各城市2年來平臺公司底價拿地金額的占比集中在60%-90%，其中合肥城投類公司底價拿地比例最低，僅為13%；而沈陽、長春城投公司全部為底價拿地，長沙、鄭州城投公司托底的比例也高達99%。
地方城投公司本質也是企業，需要盈利。
但多數城投往往并不一定具備開發操盤能力，如何定位、操盤策略等方面往往成為短板。
再加上城投類公司托底作用明顯，質量好的地塊往往被大型央企以及混合制企業收入囊中，留給城投公司的地塊往往位于遠郊區，地塊質量堪憂。
根據CRIC監測，自2021年集中供地實施以來，城投公司在核心城市拿地中郊區地塊面積和地塊數量分別占了61%和65%，較規模化國央、央企以及品牌房企、民企等均高出4個百分點。
具體城市而言，有14個城市城投類公司在郊區拿地建面占比超過60%。其中不乏上海、深圳、杭州和成都等熱點城市，這些熱點城市核心區域、中心城區地塊稀缺，但部分遠郊高總價地塊卻成為房企拿地“攔路虎”，往往以城投平臺類企業托底；而另一部分城市則相反，比如天津、青島等地，市場一路走低，房企拿地積極性普遍不高，地方城投一直發揮著托底作用。
而合肥、寧波、沈陽和鄭州等城市，城投公司郊區拿地建面占比不足40%，中心城區建面占比超過60%。尤其是鄭州、合肥兩個城市郊區拿地占比不足25%，且兩個城市2022年城投類公司在中心城區拿地占比仍在增加。
基于此，城投類公司拿地總價偏低，且地價房價比也偏低，房價地價差也較小，且項目普遍以剛需型產品為主。
據CRIC統計，2022年上半年城投類公司拿地的平均地價房價比為0.48，房價地價比為13561元/平方米。
實際上，城投類公司出手拿地的主要目的是穩地市、防流拍，以底價成交為主要的拿地方式，所以普遍由地方平臺競得的地塊都不是熱點地塊、核心地塊，整體的土地成本較低，售價也較低。
目前，大部分城市樓市不及預期的情況下，剛需客戶的購買力深受影響，對于城投類公司來說，原本項目開發能力、運營能力都不及規模房企的情況下，實現快速去化的難度更大。
這也是目前城投類公司托底意愿持續下降的原因之一。
城投類公司還面臨著一個現實問題，即開工率普遍不高。
根據CRIC統計，2021年至2022年集中供地項整體開工率僅有33%，在此情況下，城投類公司拿地開工率只有16%，較平均開工率仍有17個百分點的差距。
且規模房企（含國企央企和品牌房企）拿地開工率普遍高于城投類公司的拿地開工率。
以2021年第一批成交地塊為例，規模房企拿地開工率高達61%，而平臺類公司拿地開工率僅23%，兩者相差39個百分點；隨著成交批次變化，規模房企開工率出現明顯大幅下降。
對于城投類公司來說，雖“盈利”迫切度不及規模房企，但延長開工時間很大程度上受限于自身開發能力而不得不尋求與專業、規模房企合作。
各城市之間，城投類公司開工情況分化明顯。其中，開工率達到30%以上的城市有7個，天津和北京開工率更是超過50%，無錫、合肥、南京、濟南和寧波等地城投地塊開工率普遍低于5%以下。
這意味著，城投類公司“托底”拿地后，整體資產規模巨大、大量的土地資產運營難度較大，市場風險、投資風險都在積聚。同時，拿地開工率水平又明顯低于同期拿地的規模房企，整體資金壓力和財務風險也在逐漸加大。
2022年以來的前兩輪集中供地中，地方城投公司的拿地意愿有所降低。
原因有三：首先，城投獲取地塊多為郊區位置，普遍以剛需型產品為主，在行業下行周期下，市場發展潛力的預期以及項目盈利預期相對不理想；其次，拿地開工率水平明顯低于同期拿地的規模房企，整體資金壓力和財務風險加大；其三，區別于傳統開發企業，城投公司開發經驗、產品打造能力等不足，在目前規模房企流動性壓力持續、投資收縮的行業形勢下，與規模房企合作開發難度大。
在個別城市土地市場整體熱度不振的情況下，城投公司仍將通過“托底”來維持土地市場的低位、平穩運行，對于城投公司而言，當下最為關鍵的是，提高自身經營能力以更好地應對市場化經營的挑戰。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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