樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)一定程度表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率；

規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；

【資料圖】

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。

樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？

房?jī)r(jià)，也就是房地產(chǎn)價(jià)格，指的是建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。簡(jiǎn)單一點(diǎn)也就是，房?jī)r(jià)=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格。

城市房?jī)r(jià)（主要指買(mǎi)賣(mài)價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。根據(jù)推算，一般而言，土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例40%左右（有些情況可能土地成本占據(jù)開(kāi)發(fā)成本60%左右甚至更高）。

樓面價(jià)只是開(kāi)發(fā)商成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù)，和真實(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格沒(méi)有太多參考性，很多人會(huì)根據(jù)樓面價(jià)乘以一定的數(shù)值來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，這也僅僅只是估算，并不是確定的價(jià)格。

也就是說(shuō)，因?yàn)樯唐贩康淖罱K售價(jià)包括了樓面價(jià)，所以，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格，就會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

但是，樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低。如果拿地成本較低而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。

同樣，樓面價(jià)高房?jī)r(jià)也不一定會(huì)高。如果市場(chǎng)降溫，開(kāi)發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)迅速回本，可能會(huì)根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整。只要不成為庫(kù)存，可以銷(xiāo)售出去，房?jī)r(jià)也會(huì)適當(dāng)調(diào)低。

最終房?jī)r(jià)怎么定還是要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)的定位和其他項(xiàng)目成本。小城市土地價(jià)格低，建安成本占據(jù)比例高，銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常，大城市土地價(jià)格高，建安成本占據(jù)比例低，銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤(rùn)。

因此關(guān)于房?jī)r(jià)和樓面價(jià)之間的關(guān)系，還是要通過(guò)具體地區(qū)，具體來(lái)看，需要參考周邊價(jià)格來(lái)進(jìn)行綜合分析，才會(huì)得出最低售價(jià)范圍是多少。

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