11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，從數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定發(fā)展，趨勢(shì)上呈現(xiàn)持續(xù)下行。
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那么，最具有樓市風(fēng)向標(biāo)意義的70城房?jī)r(jià)的跌幅到底表現(xiàn)怎么樣呢？小編接下來(lái)為大家一一揭秘。
01
58個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌
10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有58個(gè)，比上月增加4個(gè)。整體來(lái)看，新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，比上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，也是近年來(lái)的最大跌幅，去年9月份以來(lái)連續(xù)14個(gè)月處于下跌態(tài)勢(shì)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從10月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降的城市數(shù)量看，下跌城市數(shù)量為58個(gè)，是今年下跌城市數(shù)量最多的一次，也說(shuō)明市場(chǎng)的壓力較大。相對(duì)來(lái)說(shuō)，北京、上海、杭州和成都的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)健，而其他城市普遍有降溫的壓力。
整體來(lái)看，三線城市壓力最大，數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅均與上月相同。
對(duì)于新房?jī)r(jià)格跌幅擴(kuò)大的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一方面，近期房企風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)爆發(fā)，且呈現(xiàn)擴(kuò)散的可能性，市場(chǎng)在傳聞一些穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，也出險(xiǎn)了困難，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)融資、購(gòu)房者買房等等信心，都出險(xiǎn)了下滑。
10月份企業(yè)融資、居民按揭都出現(xiàn)緊縮的局面。其中，10月居民戶貸款減少180億元，是今年自2、4月后又一次負(fù)增長(zhǎng)，同比減少4827億元，體現(xiàn)出居民融資需求弱化的特征。企業(yè)中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模也邊際縮小，銀行又開(kāi)始用票據(jù)沖量，顯示其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
另一方面，開(kāi)發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊張，國(guó)慶期間新房項(xiàng)目繼續(xù)打折促銷，甚至促銷的力度比較大，表現(xiàn)在價(jià)格上，就是新房指數(shù)繼續(xù)下行。
最后，10月份疫情形勢(shì)再次嚴(yán)峻起來(lái)，管控力度在加強(qiáng)，李宇嘉認(rèn)為，這對(duì)現(xiàn)場(chǎng)看房、買房和市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期，都有比較大的影響。
02
二手房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)一步下跌0.5%
二手房方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個(gè)，比上月增加1個(gè)；二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅比9月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)14個(gè)月下跌（與新房一樣），且比新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌幅度要大。
從10月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比和同比漲幅數(shù)據(jù)看，只有5個(gè)城市二手房還在漲價(jià)，即成都、南充、煙臺(tái)、北京和徐州。嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體上說(shuō)，10月份二手房漲價(jià)的城市數(shù)量是今年最少的，從這個(gè)指標(biāo)說(shuō)，市場(chǎng)壓力其實(shí)是最大的，各地雖然也有一些二手房交易火熱的消息，但都是暫時(shí)性的。
“目前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅下跌的速度略有加快，進(jìn)而也使得同比下跌速度加快。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，10月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-3.7%，這是需要注意的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是近期有關(guān)于二手房掛牌量增加的新情況，說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期在進(jìn)一步做調(diào)整。
李宇嘉認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅較大的主要原因在于，二手房掛牌量迅速攀升，多數(shù)城市掛牌量創(chuàng)歷史新高，且去年同期二手房?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺，而開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷一直在進(jìn)行中。今年，隨著新房大面積降價(jià)促銷，需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房交易量占比不斷下降。同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格下跌，導(dǎo)致多套房擁有者，特別是2016-2021年上半年市場(chǎng)集中的投資客開(kāi)始增加放盤，并以降價(jià)來(lái)促進(jìn)成交。
03
樓市能否抬頭？
進(jìn)入11月以來(lái)，房地產(chǎn)政策的支持力度明顯加大。
11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)十六條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放、支持個(gè)人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等。
11月14日銀保監(jiān)、住建部和央行發(fā)文支持優(yōu)質(zhì)房企向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，提升房企資金使用效率、緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，近期，政策開(kāi)始全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵(lì)。供給端積極改善房企資金面，而且是全方位、全渠道（包括預(yù)售資金），針對(duì)民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。若資金面好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商層面的預(yù)期好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)打折的預(yù)期就會(huì)緩減，房?jī)r(jià)指數(shù)下跌的狀況就會(huì)好轉(zhuǎn)。
李宇嘉進(jìn)一步表示，需求端，包括降低按揭利率，熱點(diǎn)城市啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷等等，也會(huì)利好開(kāi)發(fā)商內(nèi)源融資，提高造血功能，也會(huì)利好價(jià)格穩(wěn)定。總之，供需兩端全面發(fā)力，互相支撐，最終才能讓價(jià)格企穩(wěn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房市場(chǎng)的走勢(shì)和一手房類似，繼續(xù)要在降溫周期中深度調(diào)整，這是我們判斷二手房市場(chǎng)方面所需要注意的。同時(shí)從二手房的月度交易態(tài)勢(shì)看，此前幾個(gè)月一些城市二手房有一波較好的活躍行情，但后續(xù)月份類似活躍態(tài)勢(shì)有所減弱。
他建議，各地要積極宣傳二手房交易免個(gè)稅、二手房不限售等政策，以更好激活二手房交易市場(chǎng)。
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