本報告對全國31省份房地產市場指標進行分析，包括開發投資額、新開工面積、竣工面積、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售價格等6個指標，以更好了解全國31省份房地產市場的運行情況。報告同時關注了全國13個經濟大省的運行情況，包括北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、河北、安徽、湖北、湖南、河南和四川。研究認為，一季度全國各省份尤其是13個經濟大省，其房地產市場總體步入復蘇通道。鑒于復蘇基礎還略薄弱，預計二季度提振樓市的相關工作還需強化。
一
(資料圖)
供給端指標
1、開發投資：上海扮演領頭羊角色
2023年1-3月份，全國31個省份中，有14個省份房地產開發投資額同比增速為正，有17個省份增速為負。其中西藏增速最高，為62%；而天津增速最低，為-37%。據此可以認為，房地產開發投資增速指標上，有14個省份保持了相對強勁的擴張態勢，具有積極導向。
在13個經濟大省方面，有4個省份房地產開發投資額同比增速保持正增長，即上海（14%）、北京（10%）、湖北（2%）和浙江（2%）。上海扮演了一季度房地產開發投資增長的領頭羊角色。相對來說，部分經濟大省該指標表現略差，比如廣東該指標為-8%，明顯比浙江和江蘇要弱。一個很重要的因素是，廣東受房企債務風險影響較大，開發投資指標明顯受牽制。二季度進一步解決債務問題、增強房企投資端的擴張動力，是此類省份要重點關注的。
2、新開工：三省要防范新房供應斷檔問題
2023年1-3月份，全國31個省份中，有8個省份房屋新開工面積同比增速為正，有23個省份增速為負。其中寧夏增速最高，為66%；而黑龍江增速最低，為-62%。總體上，新開工同比為正的省份數量不多，尤其是很多經濟強省并沒有進入正增長區間，二季度需要在該指標方面持續優化營商環境。
在13個經濟大省方面，有3個省份房屋新開工面積同比增速為正，分別包括北京（30%）、河北（20%）和福建（9%）。我們認為，江蘇、浙江和廣東三省在該指標上表現較差，拖了后腿，是二季度需要加快修復和改善的重點指標。要憑借一季度銷售端活躍的有利條件，加大房企資金回籠速度，確保房企敢投資、敢開工。否則按此類省份當前經濟復蘇和房地產銷售端復蘇節奏，后續很容易形成新房供應斷檔的尷尬問題。
3、竣工：河南等省保交樓工作明顯提速
2023年1-3月份，全國31個省份中，有23個省份房屋竣工面積同比增速為正，有8個省份增速為負。其中黑龍江增速最高，為456%；而新疆增速最低，為-33%。總體上較多省份竣工面積指標表現較好，紛紛回正，充分體現了去年下半年保交樓工作是積極有效的。此類指標轉好，也有助于增加各省購房信心，對于二季度房屋交易行情提振也有積極的作用。
在13個經濟大省方面，上海該指標表現最好，同比增速為38%。上海在本輪樓市中總體穩健，房企債務風險化解工作做得較好。從上海房地產市場的實際情況看，樓盤交付情況總體好于全國其他省份，值得肯定和學習。而河南去年面臨了較大的交付壓力，當時7月份停工斷貸風波時該指標為-31%，而當前已收窄至-9%。這說明保交樓工作明顯提速。
二
需求端指標
1、房屋銷售面積：安徽等三省表現偏弱
2023年1-3月份，全國31個省份中，有19個省份商品房銷售面積同比增速為正，有12個省份增速為負。其中天津增速最高，為85%；而安徽增速最低，為-23%。總體上一些樓市疲軟的北方省份，當前房地產市場也迎來一波較好的行情，扭轉了去年“南強北弱”的不均衡性。比如說天津在去年全年該指標為-32%，而當前該指標明顯轉正，充分說明此類省份在購房政策刺激下，市場依然有復蘇的動力。
在13個經濟大省方面，北京、河北和廣東表現最好，同比增速分別為14%、10%和10%。而包括安徽、福建和湖南等省份表現相對弱。其原因或有幾點。第一、部分省份的省會城市表現略強，但下屬的地級市表現偏弱，購房消費能力有待提振。第二、新房的供應規模偏少，導致一季度銷售行情難以快速拉升。對于此類省份來說，二季度依然需要增強政策出擊的主動性，確保銷售端數據持續回穩回暖。
2、房屋銷售金額：天津最強江西最弱
2023年1-3月份，全國31個省份中，有23個省份商品房銷售面積同比增速為正，有8個省份增速為負。其中天津增速最高，為98%；而江西增速最低，為-22%。應該說，較多省份該指標保持正增長，對于房企銷售狀況和資金回籠等都有積極的作用，也在很大程度上進一步化解了房企的經營風險。
在13個經濟大省方面，北京、浙江和廣東的表現最好，同比增速分別為17%、15%和14%。同時河南等省份也呈現了積極的表現。河南在去年全年該指標為-22%，而當前由負轉正，為6%。這說明此類省份總體上走出了去年樓市的危險期，銷售端指標轉正，將增強房企信心，對于后續推進保交樓等工作也有積極的作用。
3、房屋銷售價格：普遍走出下跌空間
2023年1-3月份，全國31個省份中，有27個省份商品房銷售價格同比漲幅為正，有4個省份漲幅為負。其中四川漲幅最高，為13%；而西藏漲幅最低，為-12%。當前較多省份房價止跌，紛紛步入正增長區間，充分說明各地穩房價工作積極有效。同時這也說明一季度房屋銷售行情提振，客觀上對價格指標產生了積極影響。
13個經濟大省中，有12個省份房價漲幅已經回正，而湖北微跌，跌幅約等于0%。13個經濟大省房價指標充分說明，房地產市場回穩趨勢明顯。此類省份新房交易規模大，自然也可以帶動全國房價的回穩。當然在這過程中，部分省份的相關城市樓市近期略強，二季度要適當關注房價走勢，防范各類炒作現象出現，尤其是學區房、一二手房價格倒掛等領域。
三
總結預測
1、市場總結：南強北弱態勢有所扭轉
總結今年一季度全國31個省份房地產的數據，我們認為有幾個重要的特征。第一、供給端復蘇的節奏要慢，而銷售端復蘇的節奏較快。同時部分省份此類指標的差異性較大。如廣東銷售端數據表現不錯，而供給端數據較差，這說明要充分認識到“供需缺口擴大”的矛盾問題。此類經濟大省預計后續銷售端將繼續活躍，所以供給端如何擴張、如何減少債務壓力帶來的負面影響等，都是各地二季度要關注的。第二、購房市場復蘇過程中，一些北方省份也明顯崛起。去年曾經有一個“南強北弱”的大討論，即房地產交易市場也形成了不均衡的問題。當前數據至少說明，包括天津、河北等北方重點市場也有回暖的可能，市場信心進一步增強。全國房地產均衡性也進一步增強。
2、市場趨勢：查漏補缺做好鞏固工作
我們認為，一季度各省份的房地產市場數據說明，各地有較好的開局和表現。但是也需要看到，樓市回穩的基礎還是很薄弱，尤其是4月份的各地反饋數據看，部分還有下降的風險。同時一些經濟大省土地交易市場相對偏熱，購地市場存在新的非理性競爭行為；4月份開始部分區域也存在房價炒作等新情況。此類情況都說明，二季度房地產工作要更加扎實、更加細化，要做好因城施策的工作、既防冷也防熱。尤其是要根據各省市樓市、地市等冷暖情況，繼續優化政策，進一步促進房地產指標回穩且向好發展。13個經濟大省更要對照此類房地產指標查漏補缺，主動修復相關指標，進而更好發揮樓市回穩的領頭羊角色。
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文章來源:易居研究院