本報告對全國重點城市一二手房價格倒掛現象進行分析，以更好關注這一市場熱點問題。房價倒掛現象是指，在城市某一區域、板塊或地段中，同品質的新房價格比二手房要更便宜。在此類市場狀況下，購房行為發生扭曲，產生了排隊搶購新房的操作，同時滋生了“買到就是賺到”的投資投機心理。本報告分析了全國20個重點城市重點區域的房價倒掛現象，并據此剖析房價倒掛現象的原因和危害，最后提出相關的應對策略。
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(資料圖)
房價倒掛現象
1、20城總體情況
本報告定義：房價倒掛差=二手房均價-新房均價。若房價倒掛差＞0，則可以認為該城市存在房價倒掛現象。本報告給出了全國20個重點城市房價倒掛差情況。需要說明的是，本報告選取了各地房價倒掛現象相對明顯或可能明顯的某一區域，以此衡量和代表所在城市房價倒掛的總體情況。
統計顯示，全國20個城市中，有15個城市存在不同程度的房價倒掛現象，說明房價倒掛現象在大城市中略普遍，并非個案。城市排序來看，房價倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達到22395元/平方米。而上海、蘇州、杭州等城市的房價倒掛差也比較明顯，分別為21581、16265和10045元/平方米。相對來說，廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞的房價倒掛差為負值，分別為-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。對此類城市的通俗理解是，此類城市沒有明顯的房價倒掛現象，其新房總體比二手房要昂貴。
2、原因分析
房價倒掛現象的產生，本質是房價定價體系出現了紊亂或不平衡。從原因來說，其和二手房價格過高、新房價格過低等原因是有關系的。我們針對這兩種情況進行分析。
第一、二手房價格過高。從實際了解的情況看，產生此類現象的原因有很多，包括：二手房學區資源不錯、相關房源位于地鐵沿線或優質商圈中、房源屬于小戶型且總價低、房源買入時間位于歷史高位、購房贈送車位和陽臺、房源裝修投入力度大等。我們此處舉沈陽的例子。在此次統計的20個城市中，我們發現沈陽也存在房價倒掛現象，和預期略有差異。根據調研所了解的情況，引起房價倒掛現象的重要原因是，部分二手房的掛牌價明顯較高。當前沈陽渾南新區很多二手房都是在過去幾年價格高位階段所購買的，目前房東不愿意過快降價，二手房價格虛高自然也使得房價倒掛現象較為明顯。
第二、新房價格過低。出現此類情況，和幾個重要原因有關：限價政策下房價被壓抑、新房項目從精裝計價調整為毛坯計價、精裝修降標減配、期房爛尾風險下主動降價、房企以價換量策略推進等。因此從這個角度看，其也不能全部歸咎于限價政策，需要結合不同片區進行分析。尤其是在二季度房價走弱的情況下，一些城市新房價格本身有下調的操作，其也會使得房價倒掛現象相對明顯。
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打新行為分析
1、打新行為定義
由于部分城市存在房價倒掛現象，所以在購房領域也出現了比較明顯的“打新”操作，也即近期一些大城市的市場熱點問題。“打新”一詞源于股票市場。在股市中，由于公司首次發行股票一般采取了折價發行的方式，所以此類股票存在極大的利差，投資者認購此類股票往往有較高的、穩定的、無風險的投資收益。在這兩年房價倒掛現象中，新房市場出現了“房價洼地”現象，認購新房存在比較明顯的“無風險套利”現象，即獲利空間大、獲利較穩定、獲利無風險。因此，一些大城市市區的新房市場中，往往出現了一房難求、排隊搖號、萬人哄搶、打新“黃牛化”、偽造資格獲取房票、代持炒房、假結婚和假離婚等亂象。而這背后，“買到就是賺到”、“搖中新房暴賺2000萬”、“中簽即躺賺”等負面輿情消息也明顯增加。其干擾了市場秩序，也造成了非常惡劣的市場印象。
2、打新獲利分析
本報告定義：市區認購一套新房的打新獲利=所在城市的房價倒掛差*住宅套均面積。基于此，本報告給出了全國20個重點城市市區打新獲利情況。統計顯示，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309、280和251萬元/套。其通俗理解是，在上海、北京和蘇州的市區認購新房，每套房可以輕松賺取309、280和251萬元，該獲利空間相當于在三四線城市可以輕松買一套豪宅了。從這個角度看，認購此類新房的誘惑力非常大，打新的動力也會非常強。
從統計情況看，包括廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞等城市由于沒有明顯的房價倒掛現象，所以打新獲利空間相對小，打新操作進而也會相對少。但需要說明的是，從實際反饋的情況看，此類城市個別板塊和個別新開盤項目也存在打新現象，如此前廣州海珠區部分新盤開盤后，也存在賺取差價動機和搶購的操作。當然，由于粵港澳大灣區的存量房規模較大，所以二手房價格上漲受牽制，其客觀上使得房價倒掛現象有所弱化。另外，雖然青島、合肥和重慶等地存在一定的打新獲利空間，即2、14和15萬元/套，但若考慮到此類城市二手房在降價，所以實際過程中一般不存在打新的套利空間。
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房價倒掛危害與應對策略
1、房價倒掛的危害性
房價倒掛現象和打新操作造成了很多問題，其違背了房住不炒的總綱，也破壞了房地產市場秩序，影響極差。其也對房地產市場供求兩端造成了扭曲，產生了很多負面問題。從需求端來看，購房心態被扭曲，投資投機需求活躍，新房交易秩序受到了明顯干擾。此類操作下，合理的改善型住房需求面臨入市困難的問題，即違背了“支持剛性和改善型住房需求”的住房政策。而對于此類打新市場進行管控后，一些購房者“如意算盤”也會被打亂，最終也會影響其自身的置業計劃。從供給端來看，房價倒掛現象下，營銷部門的應對壓力明顯增加，認籌工作和開盤工作異常困難，也產生了客戶投訴等問題。同時，一些房企會產生捂盤惜售的操作，其會干擾所在城市的新盤供應計劃，造成房源緊張等問題。此類操作也會加劇房企的資金緊張狀況，若對市場走勢出現了誤判，甚至會產生樓盤滯銷、去庫存壓力變大等經營風險問題。
另外從今年上半年大城市新房交易市場看，房價倒掛現象對市場的研判產生了重大的干擾。一些城市部分區域出現了新房打新現象，給外界感覺是市場非常火爆、房地產沒有問題。但與此同時，此類城市郊區市場的新盤表現并不好，去庫存異常艱難。而由于打新的現象，所以對市場冷熱情況的盤摸和分析造成了干擾。購房者也會產生困惑，即“當前住宅市場究竟是過熱還是過冷”。這種困惑也會對政策決策產生誤導，影響政策出臺的精準性和及時性。
2、倒掛問題的后續演變
我們認為，各地要深入理解房價倒掛的問題及危害性。其本質上是房屋定價和管理的問題，或者可以簡單理解為“新房價格管理過嚴，二手房價格管理缺失”的失衡問題。這就要求后續房價管理方面應有創新和突破，以真正解決好此類問題。同時此類問題也是房地產市場秩序的問題，各類違規操作出現，加劇了此類亂象的出現，也影響了穩房價工作的開展。當前部分城市對于打新操作進行了整頓，包括嚴查中介機構和違規房企、勸退部分購房者認籌、暫停開盤計劃、調整搖號規則和認購規則等，這都是值得肯定的操作，值得其他城市的學習和借鑒。
當然在此類問題解決的過程中，我們認為，房價倒掛的問題也和市場行情走勢有關。一方面，各地從房企盈利、優化營商環境的角度出發，預售許可和限價政策略有放松。另一方面，二手房拋售潮背后必然帶來房價的自主下調。這兩者結合起來，可以認為三季度房價倒掛現象將有所減弱。當然，要真正治標治本，也不能寄希望于短期的變化，而要從供求平衡關系修復、科學定價體系建立、購房秩序引導等角度入手。唯有這樣，才能根治此類問題、平衡各方利益，最終促進購房市場的公平有序。
附錄
1、本報告涉及的一二手房相關情況如下。一手房或新房即為新建商品住宅，其價格為2022年5月-2023年5月的網簽價格。二手房價格為2023年6月上旬各地二手住宅的掛牌價格，考慮到數據可比性要求，本報告選取了房齡為5年以內的二手住宅，即次新房。
2、20個重點城市具體監測的區域如下：北京（海淀)、上海（徐匯)、廣州（荔灣)、深圳（南山)、沈陽（渾南)、大連（中山)、濟南（歷城)、青島（嶗山)、南京（建鄴)、蘇州（園區)、杭州（余杭)、合肥（濱湖)、廈門（思明)、長沙（岳麓)、重慶（渝北)、成都（天府)、佛山（南海)、燕郊（燕郊)、東莞（全市)、昆山（全市)。選取的理由為：部分為新房炒作相對嚴重的區域，部分則為房價倒掛現象反饋較明顯的區域，部分為新房交易較為活躍的區域。
3、本報告定義：住房套均面積=2022年5月-2023年5月住房總成交面積/住房總成交套數。不同城市之間該指標會有較大的差異。
4、從各地實際觀察看，房價倒掛程度和不同的開盤項目有較大的關系，包括開盤時間、學區情況、裝修情況、住宅屬性、戶型結構、住宅品質、片區新房供應規模等影響因素。建議各地在應用報告結論時要結合具體情況進行。
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文章來源:易居研究院