盡管面對復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，但在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略下，新城控股仍然展現(xiàn)了行穩(wěn)致遠的韌性。
8月31日，新城控股發(fā)布2022年中期業(yè)績顯示，上半年公司實現(xiàn)營收428億元，歸母凈利潤 30.1億元，實現(xiàn)資金回籠760.3億元，回款率達117%，整體毛利率同比提升2.29個百分點至21.9%，“三道紅線”繼續(xù)保持綠檔。
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截至報告期末，新城控股已在全國范圍內(nèi)布局189座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理的吾悅廣場達131座，商場開業(yè)數(shù)量位居我國境內(nèi)外上市公司首位。在規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢，成為新城控股難以被逾越的護城河。
中期業(yè)績發(fā)布后，平安證券在研報中稱，新城控股債務(wù)穩(wěn)健，開發(fā)運營實力優(yōu)秀，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向好，雙輪驅(qū)動下看好公司未來發(fā)展，并給出“推薦”評級；開源證券也表示，新城控股開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營平穩(wěn)，商管業(yè)務(wù)穩(wěn)步擴張，在行業(yè)下行期表現(xiàn)出較強的韌性，給出“買入”評級。
“輸血”和“造血”雙管齊下
今年上半年，盡管民企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善，但整體形勢仍不容樂觀。新城控股憑借在各金融機構(gòu)的良好資信情況，與國內(nèi)主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持長期合作伙伴關(guān)系。截至上半年，新城控股獲得各大銀行給予的授信總額度合計為1084億元，其中已使用授信280億元，公司可以在上述授信總額度內(nèi)開展融資以支持業(yè)務(wù)發(fā)展。
除此之外，上半年新城控股還完成了10億元中期票據(jù)的發(fā)行，中債信用增進公司和上海銀行聯(lián)合為本期中期票據(jù)創(chuàng)設(shè)了銀行間首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證(CRMW)。同時，在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元，為今年4月以來第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)，也是2月以來第一筆純公司信用高級無抵押普通美元債，保障了新城控股在穩(wěn)定經(jīng)營過程中的資金需求。上半年新城控股整體平均融資成本為6.5%，同比繼續(xù)下降。
銷售業(yè)績方面，上半年新城控股實現(xiàn)合同銷售額651.6億元，實現(xiàn)合同銷售面積657.2萬平方米，實現(xiàn)資金回籠760.3億元，回款率高達117%，同時，實現(xiàn)結(jié)算面積623.3萬平方米，實現(xiàn)結(jié)算金額549.4億元(含合聯(lián)營項目)，共完成60個子項目的竣工交付。在建子項目共348個，總建筑面積達6638.8萬平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達到3468.92萬平方米，提前鎖定未來業(yè)績。
融資渠道（“輸血”）的暢通以及銷售回款（“造血”）的保障，也使新城控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，財務(wù)基本面更加穩(wěn)健安全。
截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金447.8億元，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為 67.1%，凈負債率為48.4%，現(xiàn)金短債比為1.06，“三道紅線”繼續(xù)綠檔。
土儲方面，截至6月底新城控股土儲面積1.31億平方米，可滿足約3年的開發(fā)需求，其中在一二線城市土儲占比37.1%，長三角區(qū)域三四線城市占比 29.5%，布局結(jié)構(gòu)較均衡。
特別值得注意的是，新城控股還通過持續(xù)回購股票、購買債券等夯實企業(yè)信心。
今年上半年，新城控股董事兼總裁梁志誠、董事兼聯(lián)席總裁曲德君、財務(wù)負責人管有冬、董事會秘書陳鵬自2022年3月21日至2022年6月20日期間，以市場化方式在二級市場購買新城控股發(fā)行的存續(xù)公司債券。截至6月20 日，已累計在二級市場購買公司債券金額 1224.29萬元。
此外，自今年3月開始，新城控股公布股票回購計劃，上演“護盤”行動，以實際行動彰顯公司對未來的發(fā)展信心。
住宅和商業(yè)協(xié)同共進
面對行業(yè)新格局，新城控股持續(xù)踐行住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)“雙輪驅(qū)動”的戰(zhàn)略模式，一方面沉下心來持續(xù)提升品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)，做到產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)品質(zhì)同步提升，另一方面不斷優(yōu)化商業(yè)的全周期能力，做好應(yīng)對新格局的能力儲備。
新城控股在半年報中表示，相比于聚焦商業(yè)運營的公司，新城控股的住宅開發(fā)在充分競爭市場中不斷成長，具有較高的項目操盤與資金回籠能力，是區(qū)域深耕的壓艙石；而相比于純住宅開發(fā)的公司，新城控股在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化開發(fā)與運營方面具有一定優(yōu)勢，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力于穿越周期。
住宅開發(fā)與商業(yè)運營的優(yōu)勢互補、協(xié)同共進，構(gòu)筑了新城控股可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。
截至今年上半年，新城控股在135城實現(xiàn)189座吾悅廣場布局，其中已開業(yè)及委托管理的吾悅廣場達131座，開業(yè)面積1189.1萬平方米，出租率96%，經(jīng)營情況穩(wěn)中向好。上半年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入47.18億，同比增長19.8%，業(yè)績貢獻逐步提升，物業(yè)出租毛利率更是高達72.2%。
今年下半年，新城控股計劃新開工67個子項目，新開工建筑面積624.7萬平方米，其中，住宅項目404.7萬平方米，商業(yè)綜合體項目220萬平方米。計劃竣工148個子項目，實現(xiàn)竣工面積1762.8萬平方米，其中，住宅項目951.2萬平方米，商業(yè)綜合體項目811.6萬平方米。
新城控股認為，隨著寬松政策繼續(xù)深化擴展，下半年房企融資和銷售環(huán)境都將好于上半年，但與此同時，行業(yè)進入深度調(diào)整期，房企間分化態(tài)勢明顯，行業(yè)也將從“以量取勝”向“以質(zhì)取勝”轉(zhuǎn)變。
嚴峻的行業(yè)形勢推動著各房企去思考未來的發(fā)展方向，新城控股將繼續(xù)推進“房地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運營”的雙輪驅(qū)動模式，期冀在存量機遇、商業(yè)資產(chǎn)的全周期能力、組織變革、科技賦能等方面尋求突破，做好城市深耕，堅持輕重并舉，在行業(yè)新格局中走出高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。