編者按：回顧已跌成“仙股”的房地產(chǎn)公司，多數(shù)因行業(yè)不景氣、銷售低迷、負(fù)債累累。近期多項(xiàng)政策推動(dòng)房企解決資金問題，處于困境中的企業(yè)有望因此迎來轉(zhuǎn)機(jī)。
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近日，受市場(chǎng)傳聞和房地產(chǎn)利好政策推動(dòng)，地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢(shì)上攻。截至8月29日收盤，在港上市的內(nèi)房股大多數(shù)呈雙位數(shù)漲幅。其中，富力地產(chǎn)漲超18%，綠城中國(guó)漲超13%，融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園漲超12%。龍光集團(tuán)漲超9%，新城發(fā)展?jié)q超8%，中國(guó)金茂漲超7%。
據(jù)最新的市場(chǎng)消息稱，銀行從業(yè)人士透露，存量房貸利率即將下調(diào)。市場(chǎng)認(rèn)為，8月20日五年期LPR未如期下調(diào)，也是為了下調(diào)存量房貸利率創(chuàng)造條件。目前，市場(chǎng)預(yù)期存量房貸可能會(huì)下調(diào)0.5-1個(gè)百分點(diǎn)。
另外，今日流傳一張《關(guān)于召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》截圖，顯示某銀行擬于8月30日召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測(cè)試中心、個(gè)金部/消保部、網(wǎng)金部等多個(gè)部門參會(huì)。
最近一段時(shí)間，受到暴雷危機(jī)影響的內(nèi)房股紛紛在港交所宣布復(fù)牌。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前在港股市場(chǎng)上，內(nèi)房股中有很多公司的股價(jià)都降至1港元以下，其中包括碧桂園、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、SOHO中國(guó)、寶龍地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)等。除此之外，還有其他許多知名房企，如富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)金茂、新城發(fā)展等也面臨"升仙"的困境。
回顧已跌成“仙股”或?yàn)l臨“升仙”的地產(chǎn)公司，大多數(shù)都受到行業(yè)持續(xù)悲觀、銷售和融資業(yè)務(wù)低迷等因素影響，進(jìn)而產(chǎn)生大額負(fù)債，甚至資不抵債。
8月28日，中國(guó)恒大在停牌超過17個(gè)月后，“壓線”復(fù)牌。復(fù)牌前一天，中國(guó)恒大披露，截至2023年6月30日，該公司負(fù)債總額為23882億元。 8月28日，由于商票逾期深陷“破產(chǎn)重組”傳聞的富力地產(chǎn)，也披露了2023上半年的業(yè)績(jī)。截至報(bào)告期末，富力地產(chǎn)總負(fù)債3000.78億元，總資產(chǎn)3616.32億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物17.8億元。 8月18日，SOHO中國(guó)披露了2023年上半年業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，截至6月30日，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約6.27億元，銀行貸款及其他貸款約160.46億元，總負(fù)債約315.19億元，總資產(chǎn)約689.2億元。 7月28日，在停牌近4個(gè)月后，世茂集團(tuán)宣布申請(qǐng)復(fù)牌，同時(shí)披露了截至2022年底的財(cái)務(wù)狀況。截至2022年12月31日，世茂集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)約6162.1億元，總負(fù)債為5367.06億元，凈資產(chǎn)為795.05億元。最近，房地產(chǎn)領(lǐng)域暖風(fēng)頻頻，多項(xiàng)利好政策重磅落地。
8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布公文，推動(dòng)實(shí)施購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策。所謂的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只根據(jù)家庭名下是否擁有房產(chǎn)來判斷，而不管購(gòu)房家庭是否已有住房貸款記錄。
同日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
8月27日晚間，證監(jiān)會(huì)也發(fā)布系列利好消息，其中特別明確提出，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，更有助于防范和化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
這一系列政策的調(diào)整顯示了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持，并意味著市場(chǎng)環(huán)境正在逐步改善。對(duì)于處于資金困境中房地產(chǎn)企業(yè)來說，這可能意味著籌資和恢復(fù)經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)。
方正證券指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”有望助力銷售回暖，政策寬松空間尚存，融資端持續(xù)呵護(hù)，看好地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)。地產(chǎn)政策從供需兩端持續(xù)加大支持力度，寬松空間仍然存在，樓市在政策助力之下有望在金九銀十迎來回暖。國(guó)信證券指出，中期看，8月為銷售的傳統(tǒng)淡季，且當(dāng)前基本面前置指標(biāo)已經(jīng)企穩(wěn)，預(yù)計(jì)銷售數(shù)據(jù)不會(huì)進(jìn)一步下滑，疊加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或?qū)⒂瓉碚甙l(fā)酵與數(shù)據(jù)修復(fù)的共振。
針對(duì)港股地產(chǎn)板塊，投資者不妨可以留意一些香港本地地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)，這些股票的特點(diǎn)是負(fù)債較低且股息率較高。以下是根據(jù)2023年中報(bào)業(yè)績(jī)整理的一些負(fù)債率低于50%且股息率高于5%的香港地產(chǎn)股，僅供參考。
| 仙股扎堆背后 ，哪些房企還值得關(guān)注 ？港股低負(fù)債率地產(chǎn)股一覽 | |||
| 股票簡(jiǎn)稱 | 資產(chǎn)負(fù)債率 | 最新市值（億港元） | 股息率（近12個(gè)月） |
| 信和置業(yè) | 10.76% | 10.76% | 6.15% |
| 太古地產(chǎn) | 16.72% | 16.72% | 5.84% |
| 長(zhǎng)實(shí)集團(tuán) | 21.16% | 21.16% | 5.42% |
| 九龍倉(cāng)置業(yè) | 21.59% | 21.59% | 4.07% |
| 新鴻基地產(chǎn) | 25.18% | 25.18% | 5.62% |
| 領(lǐng)展房產(chǎn)基金 | 28.42% | 28.42% | 6.46% |
| 九龍倉(cāng)集團(tuán) | 30.56% | 30.56% | 2.42% |
| 恒基地產(chǎn) | 35.98% | 35.98% | 8.47% |
| 數(shù)據(jù)來源：Wind 截至日期：2023.8.29 | 股票選取標(biāo)準(zhǔn)：市值＞500億港元；日均成交額＞1000萬(wàn)港元 | ||
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