2023開年，房地產市場多項數據出現起色，從政策端松綁到金融側支持，多重利好密集釋放，到房貸利率一路走低。
在“保交樓”“支持剛性和改善性住房需求合理釋放”的大背景下，2023年的珠海樓市是否回暖？開發商應該如何調整經營策略？購房者面對全新的市場環境該作何選擇？房企經營策略怎樣優化轉向？對此，珠海樂居專訪了知名媒體評論員、左岸控股董事長李炳亮。
(資料圖)
知名媒體評論員、左岸控股董事長李炳亮
李炳亮表示，近期珠海各樓盤售樓部又再現往日熙熙攘攘的人群，且多個項目又開始出現銷量上升的勢頭，尤其是春節后，珠海樓市回暖跡象明顯。其實不僅房地產，其他行業也猶如雨后春筍，不斷冒尖，大有百業復興之勢。經過疫情放開的短暫陣痛，整個社會迎來了新的希望。
近期房地產行業可謂利好頻傳，無論是“保交樓、保民生”，“支持剛性和改善型住房需求”，還是重提支柱產業地位，國家層面對行業重視程度有目共睹。李炳亮認為，保交樓，根本上就是保經濟、保信心、保民生。開發商需要以去化為主，降低負債，認真提升產品品質，繼續推進組織和戰略創新和改革，增強企業韌性，迎接未來的大浪淘沙。
對于剛需和改善需求購房者，李炳亮建議，珠海是一個“藍籌股”，正在快速補齊投資和工作的短板，剛需客此時量力而為入手一套自住房，是一個非常科學的決策；對于改善客來說，優化資產的時機已經來臨，抓住政策窗口期及早上車，不失為一種好的選擇。
以下為采訪實錄：
1、近期，房地產利好消息頻傳，您有觀察到本地樓市回暖的跡象嗎？請為我們介紹一下。
李炳亮：按市場反應的標準看，珠海樓市是有回暖的跡象。我們可以看到，地產銷售和策劃從業人員一改過去略顯消極的狀態轉為積極的宣傳，頻繁地在各自朋友圈發廣告；各種地產媒體積極的發聲；各樓盤售樓部又再現往日熙熙攘攘的人群；靜寂幾年的開發商又積極主動的約營銷公司洽談合作事宜；更重要的是，多個項目又開始出現銷量上升的勢頭等……這些都是可以看成傳統意義上的回暖的跡象。
其實不僅房地產，其他行業也猶如雨后春筍，不斷冒尖，大有百業復興之勢。經過疫情放開的短暫陣痛，整個社會迎來了新的希望。
2.從國家到地方，從政策端松綁到金融側支持，房地產市場復蘇迎來新機遇。在此背景下，您認為今年本地的新房市場，將呈現怎樣的發展趨勢？
李炳亮：由于房地產不僅受宏觀大勢影響，也受到人口變化、經濟發展水平和市場供求的多重影響。在談到中國整個房地產市場時，我們普遍認近幾年開發規模將會進一步縮小，比如2021年的銷售規模約18萬億，而2022年則變為13.33萬億，也許這個落差受到了疫情的影響。如果拋開疫情來說，整體規模下行是必然的趨勢，這個趨勢主要是受到人口出生率和市場供求變化的影響。但如果具體到珠海本土的話，我們則要從橫向和縱向兩個方面來深入分析！
從縱向來看，個人認為GPD規模和漲幅、產業投資規模和增速、城市區位優勢、國家支持政策的緣由、居住的先天環境與后天建設情況、城市工作和投資的基礎及其發展前景、以及城市可建設土地的規模與目前的開發比例等因素是主要影響珠海市場規模和房價的原因。
綜合這些情況來看，相信珠海在全國的排名是非常靠前的，珠海未來的前景值得期待。
從橫向來看，考慮伴隨房地產市場整體規模下降的同時，各城市產生了巨大的分化，但是珠海局部區域的經濟和建設水平發展是遠遠優于其他城市或區域。在這基礎上，我們有幸看到對房地產影響最大的產業規模正在加速擴大，從近幾年的招商引資看，未來3-5年有望進入投產加速期，產業帶來的則是人口增長和消費力提升，以及對外影響的不斷加大，這些都是有利于房地產的前景發展。
個人認為，即使現在出現了房地產的回暖現象，其原因是不確定的，或許是三年疫情積累的消費釋放，也可能是各項政策集中釋放的推動，這股消費力未必可以持續到年底。目前在疫情后，珠海的經濟仍需要康復，消費者收入仍需努力工作去殷實，未來仍充滿巨大的不確定性，珠海的發展仍需一步一步去落實。對此，開發商需要以去化為主，降低負債，認真提升產品品質，繼續推進組織和戰略創新和改革，增強企業韌性，迎接未來的大浪淘沙。
對于消費者來說，我建議的是：放眼全國，珠海是一個“藍籌股”，正在快速補齊投資和工作的短板。如果認同這點，必會相信這是一個值得終生相伴的城市，那么此時量力而為入手一套自住房，這是非常科學的決策；而收入更高的消費者，也可以擇優進行低位吸納投資，但這個相對自住性置業，會復雜很多，建議找真正專業的經紀人咨詢以增強正確性。
3.無論是“保交樓、保民生”，“支持剛性和改善型住房需求”，還是重提支柱產業地位，國家層面近期對房地產行業的重視程度有目共睹。您認為，面對當下的契機，開發商應如何調整、優化經營策略，盡快走出低谷？
李炳亮：從目前看，留給民營房企的空間和時間都是非常有限的，所以建議他們往小而美、小而精的方向發展，必須注重產品創新、走極致的品質和加大精神內涵的塑造。只有這樣，才有膽量和信心去繼續購買土地開發，并具備與眾不同的實力有機會獲得與土地方的合作分利機會。
對于央企和地方國資房企，他們有望迎來真正的發展時代。在大浪淘沙后，房企數量必將急劇減少，經過并購重組后，或許有機會組建成為實力更強的央企，在更大社會責任和更高建設使命下的央企，希望能夠改變規模致勝的傳統思維，筑造出精品、保民生兼顧的雙重時代。
而更多的地方國資房企，在更輕易獲得優質土地的條件下，希望更加善待土地，以城市藝術的角度去刻畫珠海這個城市的藍圖。在眾多長線項目中，更加地遵守市場和科學的要求，兼顧投資回報和建設民生的平衡。總的來說，開發商需要優化組織、重塑組織、精煉組織，去開發多元化、產品精致化、思維創新化、合作專業化、決策科學化，加強少做短期決策，多做長線的思維。
4.針對有剛性和改善需求的購房人群，今年的置業策略分別是什么？請您給出一些建議。
李炳亮：對于剛需的購房來說，在不把生活變得過于緊張與焦慮和在家庭收入穩定且有富余的前提下，建議現在可以購房了，但務必量力而為，留有一定的財務存款以應付未來的不確定性。在購房時，要兼顧教育、醫療、交通、未來3-5年家庭人口變化、日常生活便利性多重考慮，切莫只顧項目的單項分值入手。
而對于改善型人群，建議果斷優化資產。首先有條件提前住進更優質的物業里，能大大提升全家庭和個人的生活品質，這在有限的生命中，是一次非常寶貴的體驗，這充分體現了不動產的使用價值。同時，不動產和股票一樣還有金融消費屬性，可以抵押、轉手套現。
如果改善置業是精準的，則優化后的資產將更有升值潛力和預期，所以如果有改善需求，目前正是優化資產的好時機。對于這部分人，建議置業對象重點關注產品結構、立面造型、中大戶型小區、緊鄰優質學區、大型公園和品牌商業配套、片區開發成熟度、社區歷史口碑，部分人群還可關注產品的稀缺性和獨特性等等。
5.“好房線上購”第二季即將開啟，由中房協發起的“保交樓”行動倡議是活動的一大亮點。可否請您評價一下，這一倡議對于正處在復蘇階段的房地產行業而言，將產生哪些積極意義？
李炳亮：只有徹底的把保交樓快速執行、堅定落實、完美解決，才能重振行業，畢竟哪怕行業規模最終降到10-12萬億，這也是目前最大的行業，對國家經濟建設、對地方政府城建和經濟投資，短期內都是無可替代的。所以保交樓，根本上就是保經濟、保信心、保民生。
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文章來源:樂居買房
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