曾經(jīng)全球最熱的韓國(guó)樓市，正在擊穿崩盤(pán)底線。而韓國(guó)特有的“傳貰房”，成為了加速器。
近日，韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌引發(fā)熱議，相關(guān)資料顯示，韓國(guó)2023年公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價(jià)格較2022年平均下降18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。首爾地區(qū)，部分公寓價(jià)格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。
而在此之前5年，韓國(guó)的樓市可謂炙手可熱，整體房?jī)r(jià)漲80%，房?jī)r(jià)一度達(dá)每平方米15萬(wàn)人民幣，僅次于中國(guó)香港。
(相關(guān)資料圖)
韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌原因與其獨(dú)有的租房制度相關(guān)，該制度稱為“傳貰房”，又可稱為“全租房模式”，類似的模式可以追溯至上世紀(jì)初。
既租客向房東繳納一大筆押金(押金約為房產(chǎn)價(jià)值的50%-80%)，交押金后租客可以“免費(fèi)住”規(guī)定年數(shù)，一般為兩年，租客只需支付水電燃?xì)獾荣M(fèi)用，到期后房客退房，房東如數(shù)歸還押金。房東通常運(yùn)用租客交付的押金做其他投資以彌補(bǔ)租房費(fèi)用。
但表面上房東和租客都獲利的情況下，對(duì)樓市健康發(fā)展卻并不是一件好事。此種模式下，房產(chǎn)仿若成為某種金融工具，其本質(zhì)則是房東以房產(chǎn)為抵押物向租客貸款。房東在拿到押金后會(huì)再投資，常常又是買(mǎi)房，并把新房屋再度出租以求牟利，依次構(gòu)成一個(gè)循環(huán)。
房東拿著押金連環(huán)炒房，屬于典型的“短債長(zhǎng)投”。曾有媒體報(bào)道，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買(mǎi)了280套房子，后續(xù)由于資金鏈斷裂，房東直接消失，數(shù)百名租客畢生積蓄化為烏有。
除房東資金鏈斷裂、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外，全租房模式更一度引發(fā)信任危機(jī)。據(jù)韓國(guó)媒，今年上半年，韓國(guó)發(fā)生多起租客因陷入全租房詐騙無(wú)法討回巨額保證金而自殺的惡性事件。
2021年8月后，韓國(guó)開(kāi)始激進(jìn)加息，利率提升，全租房模式金融風(fēng)險(xiǎn)被放大，也就不再成為市場(chǎng)的“香餑餑”了。2022年，韓國(guó)普通月租房的數(shù)量第一次超越了傳貰房。
全租房模式下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲才能保證房東、租戶、銀行三贏局面，而就當(dāng)下情況來(lái)看，韓國(guó)人口數(shù)據(jù)薄弱、M2貨幣總量等多方位因素限制房?jī)r(jià)上漲。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池指出，全租房是一種市場(chǎng)行為，但全租房引入保證金貸款后，就加大了金融杠桿的作用。如果房?jī)r(jià)上漲，房東利用收取的保證金及部分銀行貸款買(mǎi)房，再將住房采取全租房形式租出去，如此不斷操作，就可以獲得若干套住房，實(shí)現(xiàn)套利。但一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，貸款和押金無(wú)法償還，便容易形成詐騙。
回看我國(guó)樓市發(fā)展，雖然過(guò)去也存在以貸養(yǎng)貸等做法，但在歷經(jīng)多次房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓之后，樓市嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不存在能夠成倍放大金融風(fēng)險(xiǎn)的金融工具。
趙秀池表示，中國(guó)在大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓過(guò)程中，由于租金貸監(jiān)管不嚴(yán)，出現(xiàn)過(guò)長(zhǎng)租公寓“爆雷”的事件。從政府監(jiān)管角度，對(duì)租賃市場(chǎng)的貸款發(fā)放要謹(jǐn)慎，尤其要防范“二房東”過(guò)度融資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)暴跌具有一定警示作用，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，同時(shí)從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市降溫，不僅僅是市場(chǎng)短期調(diào)整，背后也存在一些深刻含義。
文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 王彥杰
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