3月22日深夜，恒大集團（下稱“恒大”）向市場丟出了一枚“炸彈”，在延期半年多后，恒大的境外債務重組方案終于出爐。
一切猝然而又有跡可循。
距離恒大啟動境外債務重組已經過去15個月，重組方案的推出時間從原定的去年7月改到年底。
(相關資料圖)
在此期間，多家出險房企相繼達成境內債務重組，旭輝、融創等房企境外債務重組方案也迎來新進展。
而較早出險且債務規模最大的恒大卻遲遲未有著落。
轉折出現在3月。
3月20日，恒大官宣已3次延期的清盤呈請進一步延至2023年7月31日，同時，公司與債權人特別小組已就公司的境外債務重組簽訂了條款清單，將另行公告條款清單的主要條款。
此前便有消息稱，中國恒大境外債務重組方案取得進展，預期債權人最早將于本周內(3月20日-3月26日)看到相應條款，同時恒大方面預期將在3月底前準備好重組支持協議。
而今，這份長達201頁的公告終于露面，它揭曉了恒大當前的負債數額、資產狀況、償債方案，也讓市場對其困境有了更準確的了解。
資不抵債
根據公告，截至2021年底，恒大總資產約1.7萬億元，其中近1萬億元是存貨，占比約6成，而其總負債已達1.9萬億元，差額近2000億元，處于資不抵債的狀況。
由于這一統計年份為2021年，去年隨著恒大危機進一步蔓延，其名下數宗地塊被收回，市場遇冷土地貨值下跌，這也意味著其在手資產縮水，債務缺口進一步擴大。
恒大的問題已由初期的流動性困境演變為資不抵債。
具體負債方面，截至2022年底，恒大總計負債7537億元，其中有息債務約為5584億元，或有債務約1953億元。
按境內外來看，境內有息負債逾期2084億元，境內商票逾期3263億元，境內或有債務逾期規模1573億元，境內逾期總規模6920億元；境外債務則為1407億元（與恒大行政總裁、執行董事肖恩去年接受媒體采訪時透露的凈外債總規模大約為227億美元基本吻合）。
與此同時，去年底恒大的貨幣資金僅有534.22億元，其中非受限現金僅為13.41億元。
最長還款12年
此次公布的債務重組方案，恒大給出的手段為“以新還舊”、“債轉股”，與此同時，恒大物業和恒大汽車也被用于抵債。
根據公告，恒大境外發債主體主要包括三個，恒大集團、景程和天基。根據公告，此番境外債重組主要涉及兩部分，包括其發行的本金總額為139.225億美元的美元高級擔保票據，由景程有限公司發行并由（其中包括）天基控股有限公司擔保的本金總額為52.26億美元的美元優先票據。
兩部分美元債合共191.48億美元，折合人民幣約1317.5億元。
恒大給出了方案，一是1:1發行新的美元債，期限長達10-12年，年息則為2%-7.5%；二是新債期限為5-9年，余下部分債務與恒大物業和恒大汽車的股權掛鉤票據組成，方式包括擔保、掛鉤、可強制交換或可強制轉換對應股票。
此外，恒大新債券還設置了前三年不付息的條件，從第四年初開始，依據本金的0.5%進行付息。
債權人也可選擇兩種方式的結合。恒大預計，重組生效日期預計為10月1日。
若重組不成功，恒大或將面臨清算的命運。恒大在公告中表示，根據初步分析，在恒大集團層面的清算中，恒大境外無擔保債權人的預估回收金額約97.28億元，不同組別的預計回收率在2.05%-9.34%，其中天基的境外無擔保債權人回收率最低，現有景程票據持有人回收率最高。
1億元以上訴訟789件
除了境外重組方案外，恒大還披露了其境內債重組進展。
公告顯示，2022年以來，中國恒大先后完成9支境內公司債券本金或利息的展期，展期期限為6個月至1年不等，涉及約本金金額535億元，利息37.03億元。
不過，中國恒大境內債務逾期規模較大，截至2022年12月31日境內有息負債逾期金額達到約2084億元，境內商業承兌匯票逾期金額達到約3263億元，境內或有債務逾期金額達到約1573億元。
部分境內債權人已經針對恒大方面采取了法律行動。標的金額1億元以上未決訴訟案件數量超過789件，其標的金額總額達到約3313億元，未決仲裁案件數量超過43件，其標的金額總額達到約322億元。
恒大希望可以通過完成擬議境外重組來為恢復運營提供必要條件，帶動境內債權人與其達成和解，進而恢復有序運營，并逐步產生償債現金流。
保交樓或需額外融資3000億
對于當前集團各業務具體情況，恒大也在公告中給出交代。
地產方面，2021年恒大實現合同銷售4430億元，合同銷售建筑面積約5430萬平方米； 2022年銷售額則為317億元(扣除抵款后的金額為約196億元)，合約銷售建筑面積約390.4萬平方米；今年前兩個月的合約銷售額為65.7億元(扣除扣除轉讓給施工單位或供應商的實物支付的財產后的金額為約47.5億元)，合約銷售建筑面積約91.1萬平方米。
物業管理業務方面，截至今年2月底有2730個在管項目，在管總建筑面積約5.05億平方米，據恒大物業2021未經審計財務信息，2021年其收入為145.86億元，稅息折舊及攤銷前利潤約42.35億元；經營活動現金流流出為104.93億元。
恒大物業預計2023年-2026年累計無杠桿自由現金流為130-170億元，每年的回血量預計為32.5億元-42.5億元。
汽車板塊截至2021年底總資產為595.21億元，總負債588.3億元。恒大表示，如能在未來尋求超過290億元的融資，計劃推出多款旗艦車型，并望實現量產。但在此計劃下，2023年-2026年累計無杠桿現金流預計為-50億至-70億元。
截至目前，恒大新能源汽車已交付超過900輛車。恒大也表示，在沒有新流動性注入的情況下，恒大新能源汽車將面臨停產風險。
恒大表示，未來三年，公司的核心任務是“保交樓”，將努力保持“復工復產”維持有序運營，預計需要額外2500億-3000億元融資。期間現有項目的無杠桿自由現金流將主要用于償還續建所需新增融資，對公司層面無抵押擔保債務償還能力較弱。
恒大假設，如果從第4年開始，能基本恢復正常經營，且尚未確認為實施主體的舊改項目得以繼續開發，該公司無杠桿自由現金流預計將逐步增加。預計2026年-2036年年均可實現無杠桿自由現金流約1100億-1500億元。但需要說明的是，這些現金流尚未考慮償還項目層面的存量債務。