截止3月31日，約105家上市房企公布了2022年業(yè)績(jī)報(bào)告。而今年的房企業(yè)績(jī)會(huì)幾乎都有涉及對(duì)“開發(fā)天花板和新增長(zhǎng)曲線”的討論。萬科、華潤(rùn)置地、龍湖、新城控股等提前布局多元業(yè)務(wù)的企業(yè)，則因?yàn)樵谛沦惖缹?shí)現(xiàn)了“搶跑”，收入利潤(rùn)和市場(chǎng)份額等方面多已呈現(xiàn)效果。
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例如新城控股，作為行業(yè)最早一批提出“住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)”的企業(yè)之一，截止2022年末，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，其中物業(yè)出租及管理收入92.24億元，同比增長(zhǎng)15.75%，在總營(yíng)收中的占比則提升到約8%，較上一年擴(kuò)大近3個(gè)百分點(diǎn)。
合計(jì)商鋪辦公樓及購(gòu)物中心的租金、管理費(fèi)、停車場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收入，新城控股2022年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入則約100.06億元（即含稅租金收入），同比增長(zhǎng)15.82%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率持續(xù)提高。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入和占比逆勢(shì)“雙增長(zhǎng)”，主要因?yàn)樾鲁俏釔倧V場(chǎng)數(shù)量增加。財(cái)報(bào)披露，2022年新城控股完成15座吾悅廣場(chǎng)開業(yè)，截止報(bào)告期末在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量共145座，開業(yè)面積約1319.74萬平方米，出租率達(dá)95.13%。
不過吾悅廣場(chǎng)對(duì)新城控股財(cái)報(bào)的貢獻(xiàn)不止收入規(guī)模，更明顯的效果是在利潤(rùn)方面。
風(fēng)財(cái)訊留意到，新城控股出租管理業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)72.6%，對(duì)公司的整體毛利率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）、凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)產(chǎn)生支撐。例如，報(bào)告期內(nèi)新城控股的凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量平均達(dá)到294.91%，處于行業(yè)前列。截止2022年末，公司在手現(xiàn)金余額314.63億元，保證了現(xiàn)金流安全性。
長(zhǎng)期深耕運(yùn)營(yíng)，或也會(huì)提升公司整體運(yùn)營(yíng)水平。一個(gè)細(xì)節(jié)是，新城控股截止2022年應(yīng)收賬款為5.05億元，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率平均為241.4次/年，收帳迅速，反應(yīng)出公司的賬款運(yùn)營(yíng)水平持續(xù)提高。
客觀而言，在波動(dòng)的市場(chǎng)行情中，商業(yè)在一定程度上給了新城控股超預(yù)期的財(cái)務(wù)支撐力。
從融資方面也可以發(fā)現(xiàn)，新城控股截至報(bào)告期末的整體平均融資成本為6.52%，連續(xù)三年下降。而這得益于吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸持續(xù)落地，商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化拓展的CMBS、CMS等融資渠道。加之新城控股抓住“示范企業(yè)窗口期”發(fā)行了3筆中票、1億美元債，正式獲批150億元中票注冊(cè)額度、推動(dòng)定增募資80億等，財(cái)務(wù)和安全邊際被一步步墊高。
面向未來，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)也是新城控股打開想象的關(guān)鍵。
因?yàn)楫?dāng)前政策鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、公募REITs、租賃住房長(zhǎng)期貸款，三大“退出渠道”打開后，內(nèi)地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)能真正完成“投-融-管-退”的閉環(huán)，發(fā)揮回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定、抗風(fēng)險(xiǎn)力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于投資者這是新的投資機(jī)會(huì)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者這是物業(yè)保值升值、賺取多元收入（例如管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)效益、投資回報(bào)）的契機(jī)。
近期商業(yè)地產(chǎn)公募REITs領(lǐng)域已有新消息。國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的公募REITs項(xiàng)目審批如果成功落地，對(duì)于新城控股一類商業(yè)地產(chǎn)公司而言，無疑將打開新的價(jià)值曲線。