隨著2022年年報(bào)披露落下帷幕，港股一批地產(chǎn)企業(yè)因未按時(shí)披露年報(bào)集體停牌。2022年是民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)極其困難的一年，但依舊有房企實(shí)現(xiàn)盈利。
4月3日，新城控股舉辦2022年業(yè)績(jī)會(huì)。根據(jù)新城控股披露的年報(bào)，公司2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元。
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對(duì)房企而言，2022年的主題仍然是“活下去”，也即在保證企業(yè)順利償債的情況下，維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。新城控股以較好的現(xiàn)金流和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)在民營(yíng)房企中表現(xiàn)亮眼。
截至2022年底，公司有息負(fù)債為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。而對(duì)應(yīng)的是，公司的存貨也下降至2043.65億元，同比下降18.37%。有息負(fù)債的降幅高于存貨的降幅，整體的財(cái)務(wù)情況日趨穩(wěn)健。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)韌性強(qiáng)商管業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力
2022年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓，市場(chǎng)需求和購(gòu)買力不足，房企整體銷售相較往年表現(xiàn)低迷。但在整體低迷的下行周期，新城控股穿越了低周期的迷霧，順勢(shì)突圍。
根據(jù)年報(bào)，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬(wàn)平方米。2022年實(shí)現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。
土儲(chǔ)方面，截至2022年底，公司在建項(xiàng)目面積5367萬(wàn)平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積2914萬(wàn)平方米，可售土儲(chǔ)4915萬(wàn)平方米，其中一二線和長(zhǎng)三角三四線城市占比62%。
2022年，新城控股雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步奠定，商管業(yè)務(wù)占比再度提升，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入破百億元。其中，公司商管業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)100.1億元，同比增長(zhǎng)15.8%，占公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重逐步提高。其中，物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)72.6%，商管毛利占公司整體毛利占比繼續(xù)提升。
另外，2022年，新城控股新開(kāi)業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，截至2022年底，公司已布局194座，已開(kāi)業(yè)145座，已開(kāi)業(yè)面積1319.7萬(wàn)平方米，整體出租率95.13%，經(jīng)營(yíng)情況保持相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)于商業(yè)部分的擴(kuò)張，新城控股將2023年商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入目標(biāo)定為110億元，較去年增長(zhǎng)10%。
值得注意的是，擁有諸多商業(yè)項(xiàng)目的新城控股，或?qū)⑹芤嬗赗EITs帶來(lái)的巨大利好。
3月24日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，REITs將底層資產(chǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至商業(yè)物業(yè)，這有利于新城控股優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步完善開(kāi)發(fā)+持有雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式。
中泰證券表示，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，其融資的穩(wěn)定性將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著商業(yè)地產(chǎn)Reits未來(lái)的開(kāi)閘，公司目前在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步被放大，從而讓新城控股在為未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)。
華泰證券表示，新城控股充沛的持有商業(yè)物業(yè)為其融資渠道的穩(wěn)定性增加砝碼，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs啟航，我們認(rèn)為公司持有物業(yè)迎來(lái)價(jià)值重估。
另外，在民生方面，2022年新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項(xiàng)目?jī)A斜，2022年全年已組織交付13.1萬(wàn)套物業(yè)，表現(xiàn)了民營(yíng)房企優(yōu)等生的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化
對(duì)房企而言，過(guò)去一年的主題仍然是“活下去”，也即在保證企業(yè)順利償債的情況下，維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2022年，新城控股恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，確保現(xiàn)金流安全。
從整體的資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，新城控股在償債方面堅(jiān)持底線思維，繼續(xù)壓降有息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。
公司在手現(xiàn)金余額為314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，連續(xù)五年為正。整體來(lái)看，新城控股的財(cái)務(wù)情況相對(duì)穩(wěn)健，這也是作為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企度過(guò)行業(yè)困境的重要底氣。
融資方面，隨著貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑B加“金融十六條”等政策的出臺(tái)，民企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。在監(jiān)管當(dāng)局的支持下，新城控股作為中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保民營(yíng)房企發(fā)債的首批試點(diǎn)房企之一，成功發(fā)行2022年度第二期及第三期中期票據(jù)，合計(jì)30億元規(guī)模，平均票面利率為3.96%，表現(xiàn)了監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)對(duì)于公司的認(rèn)可和支持。
2022年，公司在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)募資1億美元，受益于融資環(huán)境邊際改善，公司整體平均融資降至6.52%。截至2022年底，公司獲各大銀行授信總額度1206億元，同時(shí)與各大銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議獲1400億元意向授信額度。
進(jìn)入2023年，股權(quán)融資開(kāi)閘的“第三支箭”落地后，新城控股積極推進(jìn)定增融資計(jì)劃，擬募集資金不超過(guò)80億元，用于6個(gè)在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。三箭齊發(fā)，有望大幅緩解公司融資層面的壓力，為未來(lái)穩(wěn)步發(fā)展蓄勢(shì)。