百強房企一季度銷售業(yè)績幾近“腰斬”，被市場寄予厚望的“小陽春”也似乎缺席了，但開發(fā)商成交“喜報”卻于近期重現北京樓市。北京商報記者梳理發(fā)現，近期包括華潤、中海、龍湖，甚至陽光城在內的多家房企發(fā)布了成交“喜報”，耀眼紅底、巨額數字，各大開發(fā)商迫不及待要把這份“喜悅”傳遞出去。而從市場一線的情況來看，北京商報記者走訪注意到，北京新房市場回暖跡象已漸漸明顯，帶看量大幅增長雖不能代表成交量多寡，但“人氣”回升是不爭的事實。
乍暖還寒時，北京樓市同樣冷熱交織，成交“喜報”披露的背后，是開發(fā)商想要營造出“浮想聯翩”的氛圍，還是市場真的熱起來了?
熱門、爆雷房企都發(fā)“喜報”
告別沉入谷底的悲觀情緒，目前北京新房市場雖不算全線火爆，但從市場端傳遞的信息來看，這一波行業(yè)也十分熱鬧。帶看量持續(xù)攀升，開發(fā)商成交“喜報”也于近期重現北京樓市。
華潤置地北京公司發(fā)布的海報稱，“幸福里潤園、橡樹灣、永定府”三大新品入市，7天銷售額達百億元。其中，橡樹灣項目開盤半小時便成交了286套，成交額達到19.54億元。
中海匯德里開盤銷售50億元，成為北京熱門榜第二名;中建學府印悅首次開盤熱銷228套;龍湖京能熙上首次開盤實現8億元認購額。就連爆雷房企陽光城也發(fā)布了“喜報”，“紅盤效應、順銷第一”。
根據北京市住建委數據顯示，2022年3月共有19個項目獲得預售許可，其中住宅套數為5719套，新增可售面積約57.36萬平方米，而這之中剛剛上新的項目占到約四成。對比2月的新增供應，住宅項目在總套數上環(huán)比增加了81.44%，開發(fā)商推盤意愿增強。
合碩機構首席分析師郭毅表示，目前北京新房市場成交的核心問題，就是市場“二八分化”比較明顯。我們確實看到一些項目，銷售的情況非常理想，甚至可以說出現了爆棚的熱銷局面。但此類項目在北京市場占較小，大部分項目目前還處于一個比較低迷的狀態(tài)。由此也就造成了雖有“熱點”，但樓市整體表現不及預期的情況。
經歷寒冬的洗禮，地產行業(yè)終于迎來了恢復期，前期積壓的購房需求集中釋放，也就形成了傳統意義上的樓市“小陽春”。但在剛剛過去的3月，樓市似乎并未如想象中那般，“小陽春”行情不及預期。
根據諸葛找房數據研究中心監(jiān)測數據顯示，2022年3月諸葛找房重點監(jiān)測的40城新房銷售面積為1447.65萬平方米，環(huán)比上漲16.59%，同比下跌50.21%;同時從一季度新房成交情況來看，一季度40城新房銷售面積為4312.68萬平方米，環(huán)比下跌25.84%，同比下跌39.32%。這也進一步印證了房地產市場當前仍處于恢復階段，整體表現還是偏弱。
不過值得注意的是，北京3月銷售面積均較上月大幅增長，環(huán)比漲幅達到76.3%，這也是由于北京樓市較具韌性，自身調節(jié)能力較強，帶動其成交規(guī)模回升顯著。
售樓處里的“忙碌”
“最近一段時間真是太忙了，前腳剛送走一個客戶，后腳就又被安排上了，甚至有時候要‘委屈’客戶兩三組一起看房。”北京大興區(qū)某售樓處銷售人員告訴北京商報記者，從今年3月開始，咨詢帶看數量以肉眼可見的速度增長，這之中以剛性群體為主。
在售樓處，記者也看到，現場大概有30多位看房客戶，洽談區(qū)基本上座無虛席。
上述銷售人員表示，目前新房項目價格管控嚴格，一些區(qū)域能夠與周邊二手房形成“倒掛”。最重要的是，新盤剛剛入市也確實給到了不錯的優(yōu)惠。
同樣的情況也出現在一些此前去化艱難的“老大難”樓盤。2021年上半年，北京新房市場的供應迎來高峰，一個又一個新房項目扎堆亮相，有意向的購房者看得也是眼花繚亂。供應量增大的同時，也就遺留了一些受到“冷落”的項目。
“目前可供選擇的房源不多了，月底必清盤。”一位去年初入市的項目銷售人員告訴記者，與剛剛入市的新盤相比，他們最大的競爭優(yōu)勢就是交房早，一些想買新房又著急住的客戶，會把目光聚焦過來。“新房且交付快，最近成交的兩套都是婚房需求，這些客戶是我們目前的重要客群。”
事實上，“老大難”項目多以去化為目的，各種手段“輾轉騰挪”。記者在現場也注意到，中介機構的帶看人員，幾乎是售樓處案場銷售人員的兩倍之多。房地產市場下行，各大開發(fā)商對于渠道的依賴度越來越高，比如簽訂代理協議，提高傭金比例等，以期達到快速回款的目的。
對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，當下買房人變得越來越理性，再加上新房項目眾多，也就提供了比較的空間。帶看量持續(xù)增加，認購數量也看起來比較紅火。但不容忽視的是，退訂比例也同步加大。也就是，真正從認購轉為簽約的并沒有看起來那么好，因此也就出現了數據低迷的狀態(tài)。雖然如此，但是渠道能引流，至少說明“人氣”回來了。
一切等網簽定奪
成交如何喜人，帶看如何熱鬧，最終落地才是成績。并且還要通過官方途徑來確認，那就是網簽數據。住建委的網簽數據雖然準確但卻不及時，具有明顯的滯后性。這個滯后周期，可能是幾個月，也可能是一年之久。不過在當前節(jié)點，開發(fā)商應該會積極推動網上簽約，因為網簽滯后也就意味著回款滯后，這幾乎掌握了“錢緊”開發(fā)商的命脈。
即便開發(fā)商方面保持積極，但真正數據呈現也需要一個過程。動輒幾十億的銷售數據并不具備參考價值，而網簽數據的滯后性也有可能在未來幾個月才會“翻紅”。所以不能盲目聽信“市場好了、房價要漲”之類的說法，購房者還是要以“需求”出發(fā)。
“網簽數據滯后，有主觀性，也有客觀性，目前更多是客觀性原因造成的。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，居民收入減少，購買能力下降，二手房置換周期延長，這些都將影響到未來一段時間開發(fā)商網簽數據的呈現。
對于未來北京新房市場走勢，王小嬙表示，北京市場潛在購房需求猶存，目前的購房者需求釋放受一些因素延遲，隨著時間的推移，積累的購房需求會逐步釋放，我們預計北京市場熱度在今年5-6月左右有明顯的改善。
郭毅則表示，從目前市場狀況來看，4、5月更多是一個“保持”的節(jié)奏。目前雖然外部環(huán)境給到了一些政策利好的預期，但北京調控仍未出現絲毫放松的情況。如果是這樣一個市場狀況，那么北京新房市場的銷量水平其實還是會持續(xù)保持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)，因為并沒有真實的利好釋放出來。(北京商報記者 王寅浩)