03.04.2023
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【資料圖】
導讀：二手房市場已出現久違的熱度，后續有望傳導至新房市場。
作者 |第一財經 馬一凡
3月杭州二手房成交量突破萬套，成都突破2.6萬套！在房地產市場“筑底”完成后，多城迎來二手房的率先復蘇。
在樓市數據修復的同時，近日自然資源部和銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，要求在全國范圍內全面推進不動產“帶押過戶”，又為二手房交易帶來重大利好，該政策將縮短交易流程、降低二手房成交成本，不僅能盤活二手房市場，也有利于后續以二手房流動性帶動一手房市場緩慢復蘇。
圖片攝影：任玉明
成都二手房成交2.6萬套領跑全國
時隔兩年，杭州二手房市場終于重回“萬套時代”。
杭州樓市中的購房人酷愛“打新”，二手房市場一直不溫不火，但是從今年2月起，二手房成交顯著回暖，2月杭州二手房成交了近7000套，創下20個月新高。
根據錢報美好生活研究院數據，今年3月杭州二手房成交數據繼續攀升，整個杭州市（含臨安、富陽，不含桐廬、建德、淳安）二手房共計成交10096套，環比2月漲幅達60%，同比去年3月更是上漲120%。
上一次杭州二手房單月成交量“破萬”，還是2021年3月的1.15萬套。
在市場復蘇的信號中，杭州土地市場也火起來了，在今年兩輪土地出讓中，已經數次出現五六十家房企搶一宗地的盛況。
同為“新一線城市”的成都，今年一季度的二手房市場“轟轟烈烈”，1-3月二手房成交量已經突破5.6萬套，是新房成交量的1.6倍。成都主城二手房庫存去化周期為14.8個月，比去年四季度末縮短了1.8個月。
具體來看，今年1月成都全市二手房成交套數達到10162套，2月成交套數為19061套，到了3月，這一數據已經達到27554套（截至3月30日）。
在成交結構中，150萬以內的剛需上車型二手房成交占比達到六成，150萬-300萬總價房源占成交的三成，剛需是成都二手房市場的絕對主力。
一線城市中的廣州則正好相反——其豪宅二手房成交興旺狀況尤為突出。
據廣州市房地產中介協會3月29日發布的統計數據，3月廣州市二手住宅共網簽12260宗和119萬平方米，環比大幅增長23%和24%，同比增長46%和44%，網簽宗數創下2021年5月以來的新高。
廣州知名豪宅板塊珠江新城的二手房交投十分活躍，根據貝殼研究院廣州分院數據，今年一季度僅在貝殼體系內珠江新城板塊就成交了216套住宅，同比去年增長200%，較去年四季度增長112%。
一線城市上海的二手房月度成交量向來領跑全國，截至3月26日，上海二手房成交量已經近2萬套，全月大概率突破2.3萬套。
整個3月份北京則成交了2.22萬套二手住宅，一般來說北京的二手房月成交量在1.2萬套到1.7萬套之間是正常狀態，數值高于2萬套時市場較熱。
部分三四線樓市的二手房成交也出現回暖。以山東泰安為例，3月泰安市區住宅網簽2217套，環比增長了76%。江蘇徐州3月1日-20日二手住房銷售套數達到1424套，同比上漲60%，環比上升31%。
“帶押過戶”或將促進二手房交易攀升
在多城二手房成交攀升的同時，一項重大政策的推進意味著二手房交易流程將大大簡化、成本將極大降低。
近日自然資源部和銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，要求在全國范圍內全面推進不動產“帶押過戶”，這意味著今后交易二手房時無需再提前結清貸款“贖樓”了。
該通知發布后，一線城市北京立刻響應，宣布自3月31日起在北京市個人二手房交易中推行“帶押過戶”服務。目前全國已有15個省份、100多個地市開展了不動產“帶押過戶”，辦理模式逐漸成熟。
“帶押過戶”模式推出的大背景，是2021年1月1日起施行的《民法典》，《民法典》第406條規定明確提出：抵押期間，抵押人原則上可以轉讓抵押財產。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。該規定使“帶押過戶”具備放開的法律條件。
2022年起，多城開始落地“帶押過戶”，根據房地產研究機構克而瑞統計，到2022年10月，全國已有深圳、蘇州、濟南等16城落地執行二手房“帶押過戶”。
其后，“帶押過戶”迅速在更大范圍內被推廣，截至目前，全國有15個省份、100多城開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。
對于普通市民來說，在二手住宅交易過程中，若二手房貸款尚未結清，則賣方無需再提前籌集資金還清貸款，也能辦理過戶手續。
以剛剛宣布落地“帶押過戶”政策的北京為例，過去在北京交易存在貸款抵押的二手房，首先需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過戶。然后買方再重新申請貸款，辦理設立抵押、批貸、放款等流程。
這樣二手房交易周期就拉得比較長，尤其是在“提前還貸潮”下，許多賣房人光是要還清銀行貸款就得排隊數個月。
而一旦可以實行“帶押過戶”，賣方無需先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方帶押申請的貸款則優先用于償還賣家的剩余房貸，極大簡化了二手房的交易流程。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，帶押過戶使得二手房的交易成本明顯降低，該新政對于盤活二手房市場、后續以二手房交易帶動一手房交易都具有積極的作用。
一名鏈家中介人士對第一財經記者表示，北京二手房“帶押過戶”必須滿足四大條件：一是房子必須為個人產權；二是只能有一次抵押，二抵不行；三是必須是現存商業按揭貸款，經營貸不行，如果是組合貸，則必須先還清公積金部分；四是買方必須是全款買房或者純商貸按揭。
近期有上海購房者反饋，在上海交易二手房還不能“帶押過戶”，導致成交周期比較長。3月31日，上海一名房產中介人員對記者表示，如果交易雙方愿意走銀行資金監管的話，已經可以實行“帶押過戶”了，而且估計上海也會跟進落實類似于北京的政策。