2022 年3 月銷售如期探底，同比降幅進一步擴大。但我們注意到，政策出臺的可能性進一步增強，且鄭州政策“打樣”取得良好效果。按揭貸款利率快速下行。
我們認為，2022 年3 月將是市場的底部，二季度起商品房銷售同比降幅將開始收窄。
2022 年3 月銷售探底。3 月前20 天，我們統(tǒng)計代表性城市新房銷售套數(shù)同比下降46.8%，二手房銷售套數(shù)同比下降37.3%，較之2 月份有進一步的擴大，市場繼續(xù)探底。不過，公司并沒有顯著擴大降價的幅度。我們認為，這一方面和利潤率已經(jīng)擠壓到遠低于行業(yè)歷史平均水平有關(guān)，另一方面也和預(yù)售監(jiān)管之下，銷售款項并不能充分回流企業(yè)總部有關(guān)。
鄭州政策初見成效。鄭州是最早出臺系統(tǒng)性需求托底政策的城市，到3 月下旬，鄭州市場開始活躍起來。近日，央視記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，鄭州核心區(qū)域看房量增長明顯，房價則上漲幅度不大。《中國房地產(chǎn)報》刊發(fā)《鄭州樓市調(diào)查：看房的人多了，信心也在恢復(fù)的路上》。權(quán)威媒體的報道，說明鄭州樓市不僅有復(fù)蘇的跡象，新潔能(605111)：全年利潤高增 汽車與光伏是長期成長主線新潔能(605111)：全年利潤高增 汽車與光伏是長期成長主線官方輿論更是肯定這種復(fù)蘇的結(jié)果。我們相信，類似鄭州的需求托底方案，將完全有條件在更多區(qū)域復(fù)制，并有望推動市場回暖。
金融風險累積到一定程度，政策加速可期。相比交付風險、賣地收入風險、居民消費能力縮水風險，我們認為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈信用惡化的風險擴散短期更值得注意。我們相信，以金融政策為主要抓手，未來1-2 個月托底需求的政策將不斷出臺，也足以驅(qū)動市場回暖。
按揭貸款利率進入快速下降通道。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，首套房按揭貸款利率已經(jīng)距離最高點下降40BP，但目前仍較之4.6%的LPR 水平有超過70 個BP的加點。我們認為，商業(yè)銀行為了爭取更多市場份額，仍會繼續(xù)加大按揭的投放，預(yù)計按揭貸款平均利率短期距當前仍有50-80 個BP 的下降空間。從歷史經(jīng)驗來看，按揭貸款利率下降有望推動銷售復(fù)蘇。
風險提示：部分企業(yè)債務(wù)展期的風險，部分企業(yè)盈利能力持續(xù)下降的風險。政策出臺過于遲緩，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)進一步動蕩的風險。
投資建議：從歷史經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)股并不是跟隨基本面價量變化而波動，而是跟隨政策松緊預(yù)期起落而漲跌。現(xiàn)在看來，政策手段足以推動基本面見底反彈，而信用風險之下政策介入的意愿也達到了最高點。我們認為，2022 年3-4 月是繼續(xù)超配地產(chǎn)藍籌的重要時間。我們看好保利發(fā)展、金地集團、萬科A、招商蛇口、美的置業(yè)、龍湖集團、華潤置地、綠城中國和濱江集團等。