2023年2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議召開。此次會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。河南是2022年全國保交樓工作的標桿省份，此次提及現房銷售模式的改革，具有風向標意義。因此，結合河南此次改革精神，深入分析全國現房銷售的市場與政策，具有積極的意義。
(資料圖)
現房銷售是指購房者認購了“即買即交付”的商品房，區別于到售樓處認購期房的行為。本報告提及的現房，特指新建商品住宅，不包括商鋪和寫字樓。本報告對2022年全國現房銷售的量價數據做了系統分析，同時也梳理了歷年來現房制度改革的各類探索。我們認為，現房銷售的改革節奏在提速，包括河南等省份的探索創新，有望為全國各地的試點提供值得借鑒的內容。相關工作齊發力，將有助于促進房地產新發展模式的更好建立。
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全國現房市場狀況
1、全國現房銷售規模：明顯比期房銷售行情好
2022年，全國現房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。現房銷售數據出現小幅降溫，和全國房地產市場降溫的大環境有關。不過需要說明的是，若對比全國房地產銷售的另外兩個指標，現房銷售數據其實并不差。2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%，這反過來說明現房銷售市場沒有遇到較大的下跌。從實際反饋情況看，2022年樓盤停工爛尾風波事件影響了購房者信心，也使得部分購房需求從期房市場轉入到現房市場中。
2、交易結構：現房占比持續拉升
我們對2013年以來全國現房銷售的規模占比做分析，即“現房銷售占比=年初累計現房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積”。2018年開始現房的銷售占比持續走低，也說明住宅交易市場中認購期房的比例越來越大。這一態勢一直延續到2021年的6月份。2021年6月份，全國房地產市場步入新一輪降溫通道，房企債務問題開始暴露出來，停工斷貸風波開始出現。此類事件下，購房者對于認購期房產生了較大的顧慮，部分購房需求進入到現房市場中。
數據顯示，2021年6月份，全國現房銷售占比為9.5%，隨后該指標總體處于攀升態勢，到了2021年12月為10.4%。而到了2022年該指標繼續上升，到了2022年12月達到13.9%的水平。現房銷售占比的拉升，體現了購房者購房信心的變化。受爛尾樓事件的沖擊，購房者擔心買期房有風險。而“所見即所得”的現房更加受寵，自然使得現房銷售的市場占有率提升。
3、成交均價：低于期房價格
對全國現房和期房的銷售價格進行分析，可以看出，歷年現房價格總體上比期房價格要低，比如說2022年現房的價格為8326元/平方米，期房的價格為10486元/平方米，兩者價差2159元/平方米。理論上說，現房的認購風險較小，其價格應該比期房要更高。之所以出現這種反常現象，原因在于，目前市面上的部分現房，其實屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產品存在瑕疵，所以其房價會比較低。其對我們的啟發是，目前現房銷售占比在拉升，但這也不是我們所期盼的交易結構。部分劣質現房可能在這兩年“混入”到了住宅交易市場，這是我們需要警惕的風險。
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各省份現房市場狀況
1、銷售規模占比：海南占比最高
我們對全國31省份現房銷售的規模占比做分析，即“2022年某省份現房銷售規模占比=2022年某省份現房銷售面積/2022年某省份新建商品住宅銷售面積”。數據顯示，2022年全國31省份中，海南的銷售規模占比最高，為39%。通俗理解是，海南10套住宅銷售中，有6套是期房、有4套是現房。同時，青海的現房銷售規模占比最低，為4%。總體上，全國有15個省份現房銷售占比低于全國平均水平。
不同省份現房銷售規模占比的差異，有不同的原因。其中，2020年3月，海南發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。此次政策明確，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。2020年5月，《海南省住房和城鄉建設廳關于明確本地居民多套住房限購政策及現房銷售有關問題的通知》發布。此次政策明確，在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現房銷售制度。從這里可以看出，海南建立了比較系統的現房銷售制度，涉及土地出讓和房屋銷售兩個領域。海南也成為目前第一個推行現房銷售的省份。經過這3年的改革試點，其現房銷售占比明顯提升。數據顯示，2020-2022年3年期間，海南現房銷售的占比分別為20%、24%和39%，該占比拉升速度很快。
其他省份方面，如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現房銷售占比較高，分別為39%、34%、26%和21%。從可能的原因看，或和此類省份樓市行情不景氣有關。由于銷售市場表現不好，所以銷售周期或去化周期明顯拉長，進而使得部分項目在期房階段無法順利銷售，最終形成了現房層面的待售房源。而對于北京、上海等省份而言，其現房銷售占比為23%和20%，這或和此類省份預售許可的標準較高有關，很多預售的項目，工程形象進度已經接近封頂或現房標準，進而使得現房銷售占比會略高。總之，不同省份現房銷售的占比，存在不同的邏輯和原因，不可一概而論。
2、現房銷售規模同比增速：云南增速最明顯
我們對全國31省份現房銷售面積同比增速做相關統計。2022年部分省份的現房銷售增速高于預期，如云南、福建和湖北，同比增速分別為41%、33%和32%。從實際反饋的情況看，以云南為例，2022年停工斷貸事件后，確實很多購房者更偏好買現房，對認購期房非常謹慎，尤其會回避有債務違約報道的相關房企期房項目。
3、停工斷貸風波10省份：部分現房占比在拉升
當前我國積極推進現房銷售模式的改革，很大程度上和2022年停工斷貸事件有關。所以我們在研究現房銷售市場方面，對于2022年出現停工斷貸事件較為明顯的省份，需要單列研究。2022年7月份曾經在網絡上流出271份停貸告知書，按照其省份歸屬地，我們選取了數量排行前10的省份，即河南、湖南、湖北、陜西、河北、江西、四川、廣西、江蘇和重慶。我們對這10個省份2022年現房銷售面積、同比增速、近3年銷售面積占比等做統計，如下表。
統計顯示，江蘇和河南屬于現房銷售規模較大的省份，分別為1942和1555萬平方米。湖北的銷售面積同比增速最大，為32%。同時觀察最近3年現房銷售的面積占比，湖北、江西、廣西、江蘇、重慶等省份的占比拉升態勢最為明顯，比如說湖北在2020年和2021年現房銷售的占比均為9%，而到了2022年上升為15%。
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現房銷售的政策和各項探索
現房銷售模式所對應的，自然是預售制度或期房銷售模式。1956年，香港頒布了《預售樓花同意書》，以法律形式確認了商品房預售制。1983年和1986年，深圳和上海分別試點了商品房預售制度。1994年，《城市商品房預售管理辦法》正式頒布，預售制為我國商品房銷售的主要方式之一。據此統計，中國內地期房銷售模式已實行了30年時間。該制度為減輕房企資金壓力、促進房屋交易市場活躍等發揮了積極的重要作用。當然，2022年停工斷貸潮風波后，關于期房的交易風險探討明顯增多，關于現房銷售的各類文件和建議也明顯增多。最為典型的是，2023年1月，全國住房和城鄉建設工作會議召開。此次會議明確要促進轉型，有條件的可以進行現房銷售。這也意味著2023年現房銷售的改革號角已吹響。
最近幾年，關于現房銷售的模式探索，有各種試點和創新，但也形成了兩個不同的階段。其中，2021年上半年之前，各地主要是在供地規則中明確了現房銷售的模式。其出發點是基于“穩房價、穩地價、穩預期”的工作目標，通過設定現房銷售模式，有效促進房企理性拿地、促進地價平穩、助力高品質住宅供應。而2021年下半年后，關于現房模式的討論，主要是從防范爛尾樓風險、防范房企金融風險蔓延等角度出發的。各地提高了政治站位，基于保護購房者合法權益的工作思路，在各地住房和城鄉建設工作會議中紛紛提出現房銷售的改革試點。這也是各地探索房地產新發展模式的重要體現。
本部分對全國各地取消預售制度、推行現房銷售模式的制度改革、政策文件、相關建議等做了梳理總結。我們可以發現幾個重要的特點。1）關于現房銷售的模式，其實有約20年的探索之路，也說明大家對于這個問題的關注和重視。2）從改革的省份和城市看，一些大城市明顯改革節奏較快，也說明此類城市改革的迫切性更高，或者說主動性更強。3）各地對于現房銷售的改革，更多是從鼓勵和自愿的角度出發的。但是2023年包括山東、安徽和河南的改革，跳出了鼓勵和自愿的范疇，而是上升為“試點”的概念，能級更高。這說明改革的節奏明顯加快，也更具有示范效應。4）改革之路不是一蹴而就，對各地現房銷售模式的改革路線進行梳理，可以看出，也有部分遇到困難、一波三折，甚至暫停了改革之路。這說明，現房銷售模式的改革，要緊扣房地產市場的改革之路，同時要密切關注房地產市場的行情走勢、關注購房者和房企的利益訴求，以更靈活和務實的態度推進相關工作。
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現房銷售的發展趨勢
我們此次探索現房模式，是因為其出現了一個重要的政策變化，即從過去的“鼓勵”升級為“試點”，這也意味著現房模式改革之路正式開啟。2023年中國開啟了中國式現代化新征程，房地產領域也逐漸要朝著新發展模式轉型。而現房銷售模式，是新發展模式中的重要一環。各地要把握政策大趨勢，主動研判現房銷售市場，積極學習全國優秀的試點模式，為各地現房模式的推進創造更好的條件。
1、近5年現房銷售市場趨勢：規模占比有望達到20%
當前全國現房銷售規模占比約為14%，我們認為最近5年改革下，到2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%，這也意味著后續購房市場中，5套住房有1套是屬于現房的。同時，包括山東、安徽和河南等重點省份，相關比例也會明顯提升。現房銷售占比的上升，實際上也是各地土地供應模式轉型的過程，這也意味著，后續各地土地供應中，現房銷售的條款明顯會增加。此類改革下，土地、房地產開發、住房交易等市場都會發生重要的變化。
2、現房銷售政策趨勢：預計2023年各地文件會密集出臺
河南此次提出現房銷售模式，具有非常強的信號意義。因為相比海南等過去的試點，河南更具有標桿性。2022年河南停工斷貸潮事件后，現房銷售的呼聲明顯增加。此次河南主動把鄭州和開封作為試點，延續了2022年下半年以來的保交樓工作思路，同時結合2023年住房工作總精神，具有非常好的示范效應。預計后續各地在住房和城鄉建設工作會議中都會提及現房銷售的試點工作，從點狀式的試點逐漸演變為組團式的發展模式，尤其是一些重點省會城市會加入到試點的大軍中。我們認為，有幾項工作會明顯提速，包括商品房預售資金監管政策會逐漸規范、預售門檻將結合短期和中長期做差異化調整、供地政策會不斷嵌入現房銷售條款、現房銷售的制度和流程會加快制定、“交房即交證”會和現房制度改革緊密捆綁等。總體上，對于今年各地的現房銷售制度改革和創新，值得期待。
3、對房企和購房者啟發：供需模式確實會有重大變化
現房銷售模式的創新，不光對地方政府等有較大的啟發和影響，其對于房企和購房者等都有積極的作用。對于房企來說，要深入思考這項制度帶來的挑戰和影響，尤其是要從項目開發、資金管控、項目銷售、產品展示、房屋交付、物業管理等角度理解這個問題，要深入引導企業投資人員、營銷人員、財務人員、物業管理人員做思考，積極投身到這項重大的改革大潮中。而對于購房者來說，也要理解現房銷售模式將顯著改變購房模式、住房消費模式。要充分理解支持此次改革的宏大目標，同時在新一輪住房消費提振工作中，關注改革趨勢，積極調整優化購房策略。
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文章來源:易居研究院
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