六年時間，從盈利63.6億港元到虧損35.13億港元，華人置業(yè)凈利潤實現(xiàn)“六連降”。
作者 | 白龍
編輯丨盧泳志
來源 | 野馬財經(jīng)
三十年河?xùn)|，三十年河西，一句話道盡百年房企輝煌沉浮路。
1986年，有著“股市狙擊手”美譽的劉鑾雄成功“狙擊”一家有著近64年發(fā)展史的房企華人置業(yè)，而這一段成功入主的資本故事，把他帶到了前所未有的高度。
隨著年老體衰，劉鑾雄逐漸淡出華人置業(yè)，并且在2021年將實際大權(quán)給予妻子甘比（陳凱韻）。
如今，這位在公司危難之際上位的女掌門人，交出了首份成績單。
成亦恒大、敗亦恒大
一年一度的財報季到來，去年才掌權(quán)的甘比，難以露出喜悅的面容。
2022年3月21日，剛剛躋身“百年企業(yè)”的華人置業(yè)（0127.HK）公布了2021年全年業(yè)績，并不理想的經(jīng)營數(shù)據(jù)讓公司在百年之際面臨著艱難挑戰(zhàn)，公司最終將去年虧損定格在35.13億港元。
圖片來源：華人置業(yè)2021年財報
作為百年房企的華人置業(yè)，早些年將內(nèi)地大部分物業(yè)悉數(shù)出售后，去年沒能像九龍倉、太古地產(chǎn)等港企，可以依賴內(nèi)地市場作為主要支撐，改變經(jīng)營頹勢。
在疫情持續(xù)沖擊下，以自持物業(yè)運營收租及金融投資為主的華人置業(yè)，面對當(dāng)前市場大環(huán)境，伴隨著投資恒大失利，業(yè)績波動風(fēng)險變大。
對于公司去年經(jīng)營不佳的原因，華人置業(yè)將其歸結(jié)于該年度來自恒大股份的股息收入減少所致。
從公布的財務(wù)數(shù)據(jù)中窺探得知，華人置業(yè)在2021年來自恒大股份的股息收入僅有1.57億港元，相比2020年的19.68億港元，直接縮水92%。而自身經(jīng)營的租金收入、物業(yè)銷售、上市投資、證券投資、非上市證券投資及經(jīng)紀(jì)服務(wù)等六大業(yè)務(wù)，其中租金收入和物業(yè)銷售位列前二，僅貢獻(xiàn)有3.27億港元和2.35億港元，遠(yuǎn)不及前年恒大股息分紅。
華人置業(yè)的劉鑾雄與恒大許家印，2008年在香港相識于牌桌。雙方這一次見面，開始了長達(dá)十余年的商業(yè)合作。
2009年，當(dāng)恒大再度IPO時，劉鑾雄力挺許家印，認(rèn)購了5000萬美元原始股，成為基石投資者。此后在2010年，又認(rèn)購了恒大6億美元新增票據(jù)，為其“輸血”，又在2011年以38.75億港元，接受恒大拋售的蘇州項目。
劉鑾雄一次又一次用真金白銀大力支持許家印，慷慨解囊。還在2017年與2019年期間，先后購入了恒大約8.6億股股票，總成本約135.96億港元，雖然恒大股價起起落落，不過依舊長期堅守。
在持股恒大期間，華人置業(yè)一面享受著2019年、2020年的18.68億港元、19.68億港元的巨額分紅，一面又在承受著恒大股價持續(xù)下跌的浮虧。
圖片來源：罐頭圖庫
在恒大深陷債務(wù)危機(jī)時，華人置業(yè)難以避免陷入困境。最后從浮盈百億到虧損出售。
去年9月，長達(dá)十余年的生意伙伴劉鑾雄夫婦，難以淡定。開始減持恒大股份，累計減持約6.3億股份。截至去年底，華人置業(yè)依舊持有恒大2.29億股份，占比已發(fā)行股本約1.7%。
業(yè)內(nèi)人士分析表示，華人置業(yè)對恒大近乎清倉式的減持，導(dǎo)致虧損78.7億港元。目前依然持有30.5億港元股份，按照3月21日停牌前股價1.65億港元計算，其變現(xiàn)總虧損估計超過111億港元，超出了去年的預(yù)期虧損。
除此之外，2020年和2021年，華人置業(yè)的實控人及行政總裁甘比還先后斥重資投資了恒大物業(yè)和恒大汽車。在2020年7月恒大物業(yè)上市前Pre-IPO融資中，甘比認(rèn)購金額最高，達(dá)45億港元。在2021年1月恒大汽車定增募資260億港元中，甘比又認(rèn)購了30億港元。
如今，在恒大集團(tuán)經(jīng)營不佳的情況下，不論是恒大物業(yè)、恒大汽車，都受到了不同程度的影響，股價也在持續(xù)下跌。
私有化進(jìn)程再“擱淺”
與恒大深度合作的華人置業(yè)，受其影響，經(jīng)營逐步陷入困局，不得不謀求改變。
2020年底，華人置業(yè)還向大股東甘比出售80億元債券，所得凈額不超過80%用作支付未償還保證金貸款，其余用作一般營運資金，這也意味著甘比在依靠個人給予華人置業(yè)強大的現(xiàn)金流支持。
面臨公司經(jīng)營不佳時，甘比除了選擇去年9月出售恒大股份，還在10月份再度提出將公司私有化。
甘比表示，公司處于充滿挑戰(zhàn)和不確定的營商環(huán)境中，希望給小股東一個沒有流動性風(fēng)險下套現(xiàn)的良機(jī)，轉(zhuǎn)移風(fēng)險。
圖片來源：華人置業(yè)公告
按照華人置業(yè)提出私有化方案，計劃以4港元／股價格回購公開市場約25%的股份，將華人置業(yè)私有并撤回上市地位。雖然回購價格比公告前最后一個交易日的收盤價溢價83.5％，不過股東們并不買賬，認(rèn)為回購價過低。
業(yè)內(nèi)人士分析表示，以去年6月底華人置業(yè)凈資產(chǎn)共250億港元，每股資產(chǎn)凈值12.99港元來看，用25%收購代價和凈資產(chǎn)來計算，相當(dāng)于用19.07億港元套取了62.5億港元的資產(chǎn)。
持股華人置業(yè)600萬股牛散呂宇健也認(rèn)為，按照華人置業(yè)每股資產(chǎn)凈值計算，4港元價格是打七折，要6-8港元價格才可以。
據(jù)了解，劉鑾雄早年在實控華人置業(yè)時，曾兩度提出私有化，均遭反對。其在1989年12月嘗試通過吊扇公司愛美高提出私有化華人置業(yè)，但出價較公司當(dāng)時每股資產(chǎn)凈值低一半而遇阻，隨后兩度提價仍以失敗告終。1991年劉鑾雄再次提出將華人置業(yè)私有化，仍遭部分股東極力反對。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，私有化計劃失敗后，華人置業(yè)后續(xù)的工作又要變?yōu)椤叭绾巫龊闷髽I(yè)市值管理”，以及與大股東、中小股東協(xié)調(diào)好關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
甘比能否終結(jié)凈利潤連降？
如今，多次私有化均未成功的華人置業(yè)，二級市場信心嚴(yán)重受挫，其股價持續(xù)下跌。截至3月23日收盤，華人置業(yè)股價為2.32港元/股，較私有化價格下跌約42%。
圖片來源：Wind
作為一家百年房企，劉鑾雄入主華人置業(yè)的三十余年，經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)生了許多變化。
1986年入主華人置業(yè)之后，劉鑾雄率領(lǐng)公司在1987年進(jìn)軍內(nèi)地市場，與保利集團(tuán)聯(lián)合打造了北京麗京花園及其后的北京希爾頓飯店。
此后十余年，劉鑾雄在香港和內(nèi)地的房地產(chǎn)市場雙開花。在香港先后買下了銅鑼灣一地，灣仔電腦城再加上香港最大的一個購物中心THE ONE。在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資的項目遍布了十多個城市，認(rèn)購的地產(chǎn)總額也超過200億元人民幣。
除了收獲“股市狙擊手”的名聲，劉鑾雄還被稱為“銅鑼灣鋪王”，華人置業(yè)最輝煌時曾全資擁有皇室大廈、灣仔夏愨大廈、美國萬通大廈、新港中心、銅鑼灣地帶等多地物業(yè)。劉鑾雄也成功完成財富“跳躍”，個人財富直接躍居香港前5大富豪之列。
不過華人置業(yè)百年歷史，數(shù)十年輝煌，近年來隨著劉鑾雄身體狀況變化和外部原因，逐漸脫實向虛，由地產(chǎn)平臺變成物業(yè)投資及發(fā)展經(jīng)紀(jì)服務(wù)、證券投資等平臺。
2009年后，華人置業(yè)開始出售資產(chǎn)，并且在2015年、2016年到達(dá)高峰。
例如2015年，華人置業(yè)以65億港元將都三個商住物業(yè)項目華置·西錦城、華置·都匯華庭和華置廣場出售給合作伙伴恒大。
同年11月又以125億港元（約102億人民幣）將香港地標(biāo)建筑美國萬通大廈出售給恒大，創(chuàng)下了當(dāng)時香港近年最大的一筆寫字樓整體收購記錄。
在出售資產(chǎn)的同時，華人置業(yè)還頻頻出現(xiàn)“左手倒右手”的資產(chǎn)騰挪，例如將價值141億港元的一攬子物業(yè)、澳門地產(chǎn)項目、THE ONE商場和香港皇室大廈等物業(yè)賣給劉鑾雄，而后劉鑾雄又把著名的THE ONE贈予妻子甘比。
據(jù)華人置業(yè)官網(wǎng)顯示，目前公司出租業(yè)務(wù)位于中國香港、中國內(nèi)地和英國，持有香港的THR ONE、銅鑼灣地帶、新港中心等10余處物業(yè)，以及內(nèi)地的北京東方國家大廈、北京希爾頓酒店、深圳羅湖商業(yè)城等，和位于英國的三個投資物業(yè)。
2021年，甘比掌權(quán)后，為了改變公司現(xiàn)狀，接連推出了一些舉措，如先后推行給員工發(fā)福利、派發(fā)股息、對外投資、為店鋪減租、親自上陣招聘人才等政策，通過調(diào)動公司員工、投資者和租賃者的積極性，緩解公司經(jīng)營頹勢。
由于甘比沒有直接改變?nèi)A人置業(yè)的經(jīng)營模式，其經(jīng)營收入和凈利潤持續(xù)下降趨勢暫時沒能緩解。財報數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年華人置業(yè)凈利潤分別為63.6億港元、37.09億港元、10.15億港元、7.9億港元和6.22億港元。2021年，華人置業(yè)更是虧損了35.13億港元，凈利潤“6連降”。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，如今的華人置業(yè)在很大程度上已淪為投資機(jī)構(gòu)，公司自身的運營能力明顯下降，未來能否得到提升不容樂觀。
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