在多家房企財報“難產”的大背景下，綠城中國（03900.HK）于2022年03月22日如約發布2021年年度業績，交出成績“尚可”的答卷，為廣大投資者打了一劑“強心針”。
業績發布第二天，綠城中國股票上漲8.36%，截止3月25日收盤，股價升至歷史高位附近。雖然結合行業形勢來看，綠城中國銷售情況堪稱優秀，但利潤方面還是沒能擺脫多年的“舊疾”，歸母公司凈利潤偏低；從負債情況來看，也尚未進入“綠檔”名單；就連引以為傲的品牌力也頗受質疑。
股權分散，權益占比持續下滑
財報數據顯示，2021年綠城中國合同銷售額3509億元，同比增長21%；實現收入1002.4億元，同比增長52.4%，增速達近九年最高值；銷售金額3509億元，同比提升21%，業績目標完成率高達113%。綠城取得這樣的成績確實可喜可賀，但利潤數據顯然沒有營收增速那么亮眼。2021年，綠城中國毛利率為僅為18.1%，同比下降5.6個百分點，其中物業銷售毛利率17.5%，同比下降6個百分點。
究其原因，其一，是出于政策壓力，公司為加速去化，采取對部分房源降價營銷策略。據報道，綠城桂語、多弗綠城·翠湖里等綠城相關項目都曾被爆由于降價導致業主拉橫幅抗議維權。其二，便是近年來“限價”的影響。前期為擴大規模、搶占優質土儲，公司不惜高價拿地，加上日漸升高的建設支出，兩者加和基本已達價格線，很難再增加品牌溢價。
從凈利角度來看，綠城2021年，實現凈利潤接近76.9億元，但實際歸母凈利潤僅44.7億元，大約占實現利潤總額的58.13%。從權益的構成來看，這44.7億元也并不是完全屬于綠城股東，因賬面還存在107.58億元永續債，綠城需支付永續債持有人約12.1億元利息，最終股東們實際占有的凈利潤不足32.6億元，占實現利潤總額的42.39%，也就是說，綠城實現的凈利潤中有一半以上是和綠城股東無關的。
綠城不“綠”，負債管理還在路上
為了支撐公司的平穩經營和逆勢擴張，除了高額永續債之外，截止2021年年底綠城還背負了接近1,275億元的有息債務，并為此支付了近81億的利息及借款成本，已高于公司當年經營產生的凈利潤。
在這些有息負債中，還包含很多即將到期債務，其中大概有超過320億元有息負債將在2022年上半年支付，約占有息負債總額的1/4。
可截止2021年底，綠城持有自由支配現金約683.76億元，需要承擔超過320億元有息債務償還，還要支付日常經營和各種應付款項，資金承壓嚴重。
這些資金缺口能否依靠發債緩解呢？其中關鍵還是公司對“三道紅線”指標的情況。
截至到2021年12月31日，上報監管部門的現金短債比是1.7倍（財報數據為2.2倍），凈資產負債率是53.5%（財報數據為52%），剔除預收帳款后的資產負債率為70.3%（財報數據為71%）。業績會上，執行董事及執行總裁耿忠強指出：“上報監管部門三道紅線的計算口徑和財務披露口徑稍微有些不同。”但兩種計算口徑中，剔除預收賬款后的資產負債率均未達到綠檔標準，導致綠城仍是“黃檔”房企。在年會上，綠城高管也透露公司正在努力調整資產負債結構，確保2023年能進入綠檔，如外部環境穩定，有望提前達成目標。
因此，雖然背靠中交集團，綠城集團在業內信譽良好，具有易發債、低成本、額度高等相對優勢，但在公司三道紅線沒有全部轉綠的前提下，也需謹慎考慮發債和借款比例。
以“質”換“量”，無度消耗業主信任
即便困難重重，綠城對規模的要求卻始終沒有下調。
中交入駐綠城的7年時間，綠城的銷售業績翻了4倍。2018年，張亞東掌舵綠城后也始終以業績發展為先，提出了2019年到2021年，銷售額目標達到2000億元、2500億元、3000億元的“三年業績計劃”，并設定了2025年，綠城的房產開發業務合同額達4500億元，代建業務合同額達1500億元，新興業務合同額要達400億元的“戰略2025”。在業績發布會上，綠城中國執行董事長李駿明確表示：“‘戰略2025’中長期目標不會調整”。
從綠城中國的拿地動作上，也能看見公司對規模的堅持。根據中指研究院公布的2021年房企拿地排行榜情況來看，綠城中國正積極擴充土儲，拿地金額約為969億元，位居第六，拿地面積為765㎡，位居第九，穩坐第一梯隊。
但企業資源卻始終有限，“質”與“量”的難題也來到了綠城面前，藝術不再“無價”，綠城對“量”過分追求，也令它失去了精工“本色”。不少人感慨，那個曾經深受“宋氏風格”影響的詩意綠城，似乎也正在消失。
2021年2月，西安綠城桂語蘭庭因違規收取房款和違規宣傳被當地住建局通報、處罰。
2021年7月，濟南綠城春來曉園1號樓采用欺騙手段獲取商品房預售許可，濟南住建部對預售許可予以撤銷。
2021年8月，寧波綠城春熙云境也遭到購房者投訴，稱其“強制要求購買升級包，不提供普裝樣板房”。
2021年12月，成都綠城·誠園交付房屋不僅沒有達到“優質”的承諾，就連最基本的“能用”和“安全”都不能保證，大批業主拒絕收房，雙方多次協商仍沒有達成共識。
當對品牌情懷和匠人精神的共情變成了消費者的自我感動，這對“掏空六個荷包”、對公司產品寄予美好生活想象的準業主們來說無疑是在誅心。綠城正在用多年口碑為規模擴張做墊腳石，那失去的口碑要用多久才能挽回呢？
內容來源：?慧聲說房