紅周刊丨惠凱
A股公司熱衷“炒房”由來已久，以2017年前上市的公司為樣本，總投資性房產規模2017年至今已增長近1.5倍，其間年均增速在19%左右。值得一提的是，隨著去年下半年以來樓市的轉冷，A股公司投資性房產規模增速有明顯減速，今年上半年的同比增速僅為3.34%，創近幾年新低。
上半年投資性房產規模增速驟跌
(相關資料圖)
多年來，房產一直是很多上市公司的重要投資領域，大量的投資性房產和物業不僅成為一些上市公司獲取租金收入、調節業績的重要工具，且一些績差公司還能夠通過出售房產來實現自己保殼的要求，也因此，投資性房產規模近幾年一直在持續增長中。
《紅周刊》依據Wind，以2017年前上市的2930多家滬深上市公司為樣本進行統計，發現A股上市公司的投資性房地產資產自2016年來實現了快速增值，投資性房產規模由2016年底的7335億元一路增長至2022年中期的17932億元，2017年至2021年的平均增速在19%左右，其中的2017年、2018年、2019年的規模增速更是超過了22%。
圖1 依據Wind，以2017年前上市的A股公司為樣本，統計發現，今年上半年的投資性房產增速可能創出2016年以來新低
值得注意的是，雖然前幾年A股公司投資性房產規模增長迅速，但到了今年，已有+新增的投資性房產的規模增值速度卻已出現明顯下滑。據Wind，上述2930多家公司今年上半年的投資性房產資產從17353億元增至17931億元，同比增速僅為3.34%，若數值年化，則很可能是近些年來的增速最低。
對于投資性房產規模下滑的原因，《紅周刊》發現，多元化金融企業、房企，以及部分國企主動或被動的壓縮投資性房地產資產，是導致總量增速下滑的重要因素。
泛海、陽光城等出險房企出售投資性房產自救
部分國企、險資繼續增持，中建、平安穩坐前兩席
過去幾年，房地產企業向輕資產業務、商辦物業類業務的轉型蔚然成風，通過持有酒店、辦公樓等能獲取穩定租金收入的物業，房企的投資性房產規模普遍快速增長。譬如在國企房企中，保利發展的投資性房產規模過去幾年增長較快，從2017年初的114億元擴張至今年初273億元。因樓市的低迷，今年6月底，投資性房產規模已下降了11億元(作為對比，過去兩年上半年分別增長了10億、24億)。
陽光城的投資性房產規模變化情況和保利發展類似，其2017年初時只有20.5億元，到去年底已增至136.5億元，但在今年上半年，同樣減少了約8億元。作為一家閩系房企，陽光城去年底債務正式違約。
類似的還有泛海控股，自去年爆發債務危機后，今年上半年的投資性房地產也少了9億元，降幅為13%；華夏幸福最新的投資性房產資產為71億元，比年初減少約10%。
房地產公司的投資性房產規模之所以出現減少，與不少出險房企為加快化債、選擇變現部分自持資產有關，甚至有部分房產還因查封等原因而脫離了控制。比如泛海控股2021年報披露了28處投資性房產項目，到了今年中報時僅剩22處，其原本擁有的武漢泛海國際居住區底商、北京光彩國際公寓部分底商、泛海釣魚臺酒店、杭州民生金融中心等6塊資產已經被轉讓(比如杭州民生金融中心、泛海釣魚臺酒店轉讓給了融創)。
值得一提的是，在出險房企甩賣資產的過程中，也有部分國有房企和有著長久期資金優勢的金融機構在繼續擴張。比如中國建筑的投資性房產資產延續了近幾年來的增長態勢、上半年增加約111億元，公司公告解釋為“本期購置新增所致”。中國建筑借此進一步鞏固了“A股投資性房產規模第一”的龍頭地位優勢；排在第二位的是中國平安，其擁有的投資性房產資產規模也在持續增長。
多家上市公司出清投資性房產
飛樂音響等上市公司賣房保業績
除了上述公司投資性房產規模減少外，市場中還出現了一些中小市值公司“梭哈”出清投資性房產，或轉為固定資產的情況。據Wind，安孚科技、*ST騰信、塔牌集團等近20家公司，在去年底時，賬面上還有數百萬~3億元不等的投資性房產，但到了今年中報期，該欄目下已是空白。典型如安孚科技，從2017~2021年的投資性房產資產規模均維持在2億元以上，今年年初時為2.3億元，中報時已全部清倉。
安孚科技之前的主業是商超零售業務，旗下有“安德利”連鎖超市，但隨著商超業務日漸衰頹，今年年初，管理層確定向火熱的新能源賽道轉型，把超市業務、連帶自持的房產和酒店等資產全部轉讓的同時，收購了知名電池品牌“南孚電池”母公司，轉型小型鋰離子電池業務。正是通過處置資產的辦法，安孚科技上半年成功扭虧為盈，錄得歸母凈利潤4000多萬元。
《紅周刊》發現，為搶救業績而處置房產的做法，同樣被不少老牌上市公司青睞。譬如飛樂音響，作為A股最早上市的企業之一，近幾年也連續虧損，在今年6月中報截至期限前夕，飛樂音響把子公司飛樂投資的100%股權轉讓給了大股東儀電集團，獲得投資收益4.7億元，從而成功扭虧，上半年實現歸母凈利潤3億元。但經此交易后，飛樂音響的投資性房產也基本處置完畢，僅剩兩千多萬元的貨值。未來若業績繼續不振，不知飛樂音響還能賣什么？
依米康的情況類似，其上半年以2.5億元的價格轉讓了騰龍資產等子公司的股權，對應投資性房產的規模也從2.4億元減少至5290萬元。經過這一處置，公司在上半年營收下滑的情況下，實現了凈利潤同比增加1.2倍(盡管扣除非經常性損益后的凈利潤還是虧損)。
深圳辦公樓入手6年卻平價賣出
ST聯建“炒房”收益不佳
遍覽中報，有類似操作的公司并不在少數，但奇怪的是，有企業抱著“金疙瘩”卻賣不出好價格。譬如，ST聯建在2016年斥巨資購入一批位于深圳南山區深圳灣科技園的辦公樓，在今年出售給集創北方，交易對價為4.2億元，于9月份完成過戶。
在這些出售的房產中，“深圳灣科技園辦公樓（17樓至18樓）”的屬性是投資性房地產，賬面原值為2.8億元，評估值為3億元，持有近6年，評估增值率居然不到10%。整體看，ST聯建出售房產的總評估價4.4億元，最終成交價為4.2億元。ST聯建在出售公告里坦言，一方面上市公司急于補充流動資金，另一方面“深圳市寫字樓市場環境不景氣”。
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來源：ST聯建公告
相比之下，東北制藥的操作則更具眼光。東北制藥今年8月份公告出售兩處位于北京的學區房，總面積153平米，變現了2100萬元，此事還因此沖上了熱搜。
整體來看，當下房地產市場又走到了十字路口，近期刺激措施不斷，前期低迷的購房需求能否得到刺激還需觀望，上市公司是否會繼續加快投資性房地產的變現？對此，《紅周刊》將持續關注。
（文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）