長江商報(bào)消息●長江商報(bào)記者 李立
被稱為行業(yè)“不死鳥”的老牌粵系房企佳兆業(yè)（01638.HK），在停牌近一年后重啟復(fù)牌。
(資料圖片僅供參考)
3月9日，佳兆業(yè)正式宣布公司于3月10日起在港交所復(fù)牌，并連續(xù)發(fā)布2021年經(jīng)審核年度業(yè)績、2022年未經(jīng)審核中期業(yè)績。
作為年內(nèi)首家復(fù)牌的出險(xiǎn)房企，佳兆業(yè)業(yè)績不容樂觀，2021年及2022年上半年，一年半累計(jì)凈虧損超200億元，超出此前4年的盈利總和。
虧損的同時，債務(wù)加劇。截至2022年上半年底，佳兆業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)313.2%，流動負(fù)債總額達(dá)2102.44億元，其中一年內(nèi)須償還債務(wù)達(dá)1065.37億元，而其手中現(xiàn)金僅為108.84億元。
不過，盡管現(xiàn)金流緊張，但有“舊改之王”之稱的佳兆業(yè)，旗下有位于大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其也將拓展與國央企合作，作為城市更新投資和轉(zhuǎn)化的重要路徑。
對于佳兆業(yè)而言，本次復(fù)牌的信號意義大于實(shí)際意義，財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“本次復(fù)牌是佳兆業(yè)在化解危機(jī)過程中的階段性成果，下一步重點(diǎn)應(yīng)該是境內(nèi)外債務(wù)重組”。
近十年遇兩次重大危機(jī)
近十年時間，老牌房企佳兆業(yè)遇兩次大型危機(jī)。
2014年10月，因佳兆業(yè)2000多套房源被深圳房管局“鎖定停售”，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成本人亦被懷疑涉嫌貪腐案，最終導(dǎo)致佳兆業(yè)觸發(fā)連環(huán)債務(wù)違約，各地項(xiàng)目隨即被債權(quán)人申請凍結(jié)，債務(wù)危機(jī)愈演愈烈。
此后，郭英成通過生命人壽的借款、股票投資、基金及債券等多種方式援助佳兆業(yè)超百億元，除此之外，平安、中信、信達(dá)也紛紛援馳佳兆業(yè)，總共為佳兆業(yè)輸血800億元，才完成債務(wù)重組。
2017年，停牌2年零1個月的佳兆業(yè)正式復(fù)牌，郭英成還為佳兆業(yè)定下了“2017年突破400億、3年突破千億”的銷售目標(biāo)。
業(yè)績目標(biāo)還未完成，佳兆業(yè)再次陷入危機(jī)。
2021年11月，因合作理財(cái)平臺錦恒財(cái)富兌付逾期，佳兆業(yè)的債務(wù)危機(jī)開始爆發(fā)，加之此后佳兆業(yè)美元債未償還、境內(nèi)債違約及交叉違約等一系列事件，再疊加難產(chǎn)的2021年年報(bào)，2022年4月1日，佳兆業(yè)在港交所正式停牌。
停牌343天后，3月9日，佳兆業(yè)回來了，成功守住“退市”前的防線。
“本次復(fù)牌是佳兆業(yè)在化解危機(jī)過程中的階段性成果，下一步重點(diǎn)應(yīng)該是境內(nèi)外債務(wù)重組。”財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于佳兆業(yè)而言，本次復(fù)牌的信號意義大于實(shí)際意義，在對外披露詳細(xì)賬目后，有利于消除不確定性，或有助于推動債務(wù)重組的進(jìn)展。此外，因停牌被“套住”的佳兆業(yè)股東也迎來了解套的機(jī)會。
虧損加劇總債務(wù)超兩千億
復(fù)牌當(dāng)日，佳兆業(yè)連續(xù)發(fā)布2021年經(jīng)審核年度業(yè)績、2022年未經(jīng)審核中期業(yè)績。
2021年全年，佳兆業(yè)營收355.44億元，同比下滑36.3%，歸屬母公司凈虧損127.27億元；2022年上半年頹勢延續(xù)，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)的營業(yè)額為134.31億元，較2021年同期減少55.3%，歸屬股東凈虧損76.72億元，一年半虧超200億元，超出此前4年的盈利總和。
對于持續(xù)虧損的原因，佳兆業(yè)解釋稱，主要源于降價(jià)銷售導(dǎo)致毛利率下降、減持發(fā)展中或已落成物業(yè)的減值撥備增加以及預(yù)期信貸虧損、金融資產(chǎn)公平值虧損等。
由于自身出險(xiǎn)，直接影響項(xiàng)目端的銷售。2022年上半年佳兆業(yè)僅銷售105億元，同比減少83.6%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)2022年全年銷售也僅有270.8億元，不及2020年的1435億元的零頭，今年前兩個月全口徑銷售數(shù)據(jù)僅為43.4億元。
業(yè)績承壓外，佳兆業(yè)自2021年末出現(xiàn)的流動性問題依然存在。2022年中報(bào)顯示，截至2022年6月，佳兆業(yè)的流動負(fù)債（含已違約或交叉違約及包含提前要求償還條款的流動負(fù)債）達(dá)到2102.44億元。其中，總有息負(fù)債高達(dá)1314.91億元，而一年內(nèi)到期借款更是超千億至1065.37億元，而其手中現(xiàn)金為108.84億元，僅能覆蓋短期負(fù)債的一成。
目前已有部分債務(wù)違約，截至2022年6月30日，佳兆業(yè)未按預(yù)定還款日期償還約231.58億元的若干銀行及其他借款。因部分債務(wù)逾期，已導(dǎo)致其本金總額約為871.47億元的銀行及其他借款違約或交叉違約。
此外，公司公告稱，自去年6月至今還在持續(xù)違約，按照每年約百億的利息支出，預(yù)計(jì)截至目前各類違約或已接近千億。
杠桿率也在逆勢被動走高，截至2022年年中，佳兆業(yè)剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，凈負(fù)債率313.2%，現(xiàn)金短債比（剔除受限資金）為0.03，轉(zhuǎn)綠后又再度重新全部踩中三條紅線。
對于佳兆業(yè)集團(tuán)來說，一方面自身多年來經(jīng)營相當(dāng)激進(jìn)，橫跨多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域并同時涉足龐大的舊改項(xiàng)目，導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口原本就較高。截至2021年年底，佳兆業(yè)旗下已有7家上市平臺，涵蓋綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、文體科技、物業(yè)管理、航海運(yùn)輸?shù)?0多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
佳兆業(yè)表示，進(jìn)入2023年，其境內(nèi)已完成多筆融資展期。對于境外債，佳兆業(yè)表示，公司和財(cái)務(wù)顧問持續(xù)與境外債權(quán)人進(jìn)行具有建設(shè)性的對話，以期盡快與所有境外債權(quán)人達(dá)成全面解決方案。
寄望舊改項(xiàng)目盤活資產(chǎn)
盡管目前現(xiàn)金流依舊緊張，但佳兆業(yè)土儲大部分都是位于大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來隨著時間進(jìn)一步推移，其風(fēng)險(xiǎn)有望逐步被化解。
佳兆業(yè)在業(yè)內(nèi)稱為“舊改之王”，截至2022年上半年，佳兆業(yè)在全國51個城市合共擁有220個房地產(chǎn)項(xiàng)目，總土地儲備約為2740萬平方米，60%位于大灣區(qū)，其中38%位于廣深。而且，佳兆業(yè)還有176個城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲備，占地面積約為5394萬平方米，足夠應(yīng)付集團(tuán)未來五年的發(fā)展所需。
舊改項(xiàng)目通常存在周期長、前期資金壓力大的問題，佳兆業(yè)還需要為這些舊改項(xiàng)目找到合適的買家。佳兆業(yè)表示，未來拓展與國央企合作將成為佳兆業(yè)城市更新投資和轉(zhuǎn)化的重要路徑。
目前，公司已經(jīng)成功引入了中信、招商蛇口、長城資產(chǎn)等央企和AMC，探索出多條切實(shí)有效的紓困路徑，有效盤活資產(chǎn)，經(jīng)營基本面持續(xù)回歸良性軌道。
截至2022年9月，佳兆業(yè)與招商蛇口、中信、中化等達(dá)成合作，合計(jì)轉(zhuǎn)讓了8處資產(chǎn)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓用地面積約363公頃。
佳兆業(yè)表示，集團(tuán)將繼續(xù)尋求新的融資來源或加快資產(chǎn)出售，以應(yīng)對即將到期的財(cái)務(wù)責(zé)任及未來經(jīng)營現(xiàn)金流需求，將繼續(xù)尋求合適機(jī)會出售若干項(xiàng)目開發(fā)公司股權(quán)，以產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入。
開源的同時節(jié)流，控制各類經(jīng)營成本和資本開支降本增效，佳兆業(yè)的總薪酬明顯下降。2022年上半年員工成本（含董事薪酬）總計(jì)8.35億元，同比下滑28%，而在2021年全年的薪酬總額為24.12億元，預(yù)計(jì)2022年全年總薪酬降幅在30%左右。