3月31日，新城控股（601155）集團(tuán)股份有限公司（簡稱“新城控股”）發(fā)布的業(yè)績公告顯示，在行業(yè)下行壓力之下，2022年公司仍表現(xiàn)優(yōu)異，公司實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入約1154.57億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售營業(yè)收入為1049億元。同期，新城控股的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力不斷提升，商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)到100.06億元，同比增長15.82%，首次超過百億。
在4月3日舉行的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，對(duì)于今年房地產(chǎn)行業(yè)的市場走向，新城控股董事長王曉松總結(jié)為“前低向平”；長遠(yuǎn)來看，每年起碼有10億平方米以上的需求量，“在這么大的規(guī)模、容量下，相信新城仍有一定的機(jī)會(huì)”。王曉松稱，在行業(yè)邁入新模式的背景下，新城控股將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式。
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全年?duì)I收1154.57億元，商業(yè)運(yùn)營收入貢獻(xiàn)提升
年報(bào)顯示，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入約1154.57億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售營業(yè)收入為1049億元；不含稅物業(yè)出租及管理營業(yè)收入92億元，同比增長16%；歸屬于上市公司股東凈利潤約13.94億元。
同期，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米。分區(qū)域看，長三角，中西部，環(huán)渤海及大灣區(qū)錄得銷售分別占比達(dá)到48%，28%，17%，7%；按城市能級(jí)看，一線城市、二線城市、長三角三四線城市以及其他地區(qū)三四線城市銷售金額占比分別為8%、42%、22%和28%。
截至2022年末，新城控股共實(shí)現(xiàn)155個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積為2005.36萬平方米（含合聯(lián)營項(xiàng)目）；295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積5367.22萬平方米 （含合聯(lián)營項(xiàng)目）；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)2913.60萬平方米（含合聯(lián)營項(xiàng)目）。
作為示范性房企，新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營管理的重中之重，2022年全年組織交付13.1萬套物業(yè)。
地產(chǎn)開發(fā)之外，堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略多年，新城控股的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力不斷加強(qiáng)，“第二增長曲線”對(duì)于公司的業(yè)績貢獻(xiàn)率也持續(xù)提升。
截至今年3月25日，新城控股在全國141個(gè)城市布局198座吾悅廣場。
2022年，新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)到100.06億元，同比增長15.82%，首次超過百億，為新城控股提供了穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。同時(shí)，公司實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占總營收的7.99%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總毛利的比例由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%。
值得注意的是，在商業(yè)運(yùn)營收入為新城控股提供長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流同時(shí)，吾悅廣場的經(jīng)營性物業(yè)貸也為新城控股的融資助力，具有“融資期限長、還款安全”等優(yōu)勢(shì)。隨著商業(yè)板塊運(yùn)營良好，吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸持續(xù)落地。2022年，已有22座已開業(yè)吾悅廣場完成了經(jīng)營性物業(yè)貸融資方案的落地，累計(jì)獲得融資64億。
財(cái)務(wù)保持穩(wěn)定安全，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
過去一年，新城控股恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，債務(wù)結(jié)構(gòu)得以持續(xù)優(yōu)化。
2022年，在房地產(chǎn)行業(yè)壓力較大、整體融資規(guī)模收縮的環(huán)境下，新城控股積極把握融資機(jī)會(huì)。業(yè)績發(fā)布會(huì)上，據(jù)新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹，2022年新城控股發(fā)行三期中期票據(jù)，共計(jì)40億元，并獲1400億元銀行意向性授信額度；通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活吾悅廣場22座，為融資性現(xiàn)金流提供補(bǔ)充。
期內(nèi)，新城控股還在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元；2022年12月，公司150億元中票注冊(cè)額度正式獲批。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，多筆融資的成功發(fā)行，不僅體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)公司作為示范性房企合理融資需求的支持，也體現(xiàn)出資本市場對(duì)新城控股穩(wěn)定安全財(cái)務(wù)基本面的認(rèn)可。而截至2022年末，新城控股整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)三年下降。
壓降有息負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，充裕的在手現(xiàn)金流為新城控股構(gòu)筑了抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。2022年，新城控股在償債方面堅(jiān)守底線思維，確保每一筆債務(wù)的提前或到期償付，年內(nèi)償還境內(nèi)外公開市場債券127.91億元。
隨著房企再融資環(huán)境的進(jìn)一步改善，3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。管有冬透露，此次定增方案已經(jīng)于3月13日通過董事會(huì)審議，在3月29日通過了股東大會(huì)審議，接下來會(huì)以最快的速度上報(bào)到交易所申請(qǐng)注冊(cè)。
憑借良好的經(jīng)營表現(xiàn)，新城控股日前獲得了多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可：4月4日，開源證券發(fā)布研報(bào)，給予新城控股“買入”評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)理由主要包括公司土儲(chǔ)充足，運(yùn)營收入保持增長，融資渠道重新打開，作為示范民企獲得支持等；中泰證券（600918）則表示，鑒于公司在市場復(fù)蘇的背景下，疊加REITs政策的持續(xù)寬松，有望持續(xù)迎來經(jīng)營質(zhì)量改善，維持“買入”評(píng)級(jí)。
市場容量仍大，謹(jǐn)慎開展以區(qū)域?yàn)樯罡耐顿Y
2023年，在“房住不炒”的總基調(diào)下，多元化的利好政策仍將持續(xù)加碼。業(yè)績發(fā)布會(huì)上，對(duì)于今年房地產(chǎn)行業(yè)的市場走向，新城控股董事長王曉松判斷“前低向平”：“今年一季度整體肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市場依然還是一個(gè)復(fù)蘇端。所以今年可能會(huì)是‘前低后平’，這個(gè)判斷應(yīng)該是行業(yè)共識(shí)。”
王曉松認(rèn)為，目前無論是在供給端還是需求端，無論是地方政府還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)，都在不斷出臺(tái)利好政策、積極恢復(fù)市場信心。而長遠(yuǎn)來看，每年起碼有10億平方米以上的需求量，所以市場不缺房子，只是缺好房子，“在這么大的規(guī)模、容量下，相信新城仍有一定的機(jī)會(huì)”，王曉松表示。
基于上述判斷，王曉松稱，2023年是新城大資管落地元年，在行業(yè)邁入新模式的背景下，公司將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式。而目前新城重點(diǎn)就做兩件事：一是積極用資產(chǎn)對(duì)接資本市場，以獲取穩(wěn)定的再發(fā)展資金；二是堅(jiān)持以產(chǎn)品力為結(jié)果鑄造公司能力。
“我們今年年初的可售貨值是在1000億，按照預(yù)計(jì)可推出來的貨值可能有800-900億。”根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年末，新城控股的可售土地儲(chǔ)備為4915萬平方米，當(dāng)中54%為純住宅地塊，46%為綜合體地塊。
對(duì)于2023年的購地計(jì)劃，新城控股則仍保持審慎。據(jù)悉，董事會(huì)審議通過2023年在不超過200億的范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)投資，管理層于會(huì)上表示，公司策略當(dāng)前積極密切關(guān)注投資市場，但確實(shí)以保交付為核心，在充分化解風(fēng)險(xiǎn)為前提的情況下，再謹(jǐn)慎開展以區(qū)域?yàn)樯罡耐顿Y。
而在商業(yè)層面，已擁有先發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和綜合運(yùn)營實(shí)力的新城控股依然在持續(xù)進(jìn)階。基于對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，2023年新城商業(yè)啟動(dòng)深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式升級(jí)。可以預(yù)見，隨著深度運(yùn)營這種具有更高效率的購物中心運(yùn)營模式落地，新城商業(yè)的運(yùn)營競爭力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。
據(jù)悉，截至3月25日，新城控股已開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國141個(gè)城市。2023年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目20座。
王曉松強(qiáng)調(diào)，接下來要做深度運(yùn)營，即把空間運(yùn)營轉(zhuǎn)變成用戶運(yùn)營，將過去的招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營思維，需要更加關(guān)注長期，不過分關(guān)注短期目標(biāo)，且“個(gè)數(shù)不再是第一選擇。”