2月底，包括中駿、融信、旭輝等多家房企都發(fā)布了提前償債或回購(gòu)債券公告，此前已有多家房企主動(dòng)亮出“家底”，向市場(chǎng)傳遞信心。同時(shí)，多地因城施策穩(wěn)定樓市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來(lái)，樓市各主體都在試圖恢復(fù)信心，但從目前市場(chǎng)銷售情況看，市場(chǎng)徹底回暖尚需時(shí)日。
房企主動(dòng)償債和回購(gòu)
2月28日，中駿發(fā)布公告稱，公司已向2022年美元債券受托人匯出未償還本金及截至到期日應(yīng)計(jì)利息的資金，以在到期日進(jìn)行償還。該2022年美元債券為2022年3月10日到期，發(fā)行本金總額5億美元的5.875%的優(yōu)先票據(jù)。至此，連同此前中駿發(fā)布公告陸續(xù)在公開市場(chǎng)上購(gòu)回并注銷的美元債，中駿一年以內(nèi)無(wú)其他美元債券到期。
而在2月25日前，中駿已多次發(fā)布公告稱，在公開市場(chǎng)上購(gòu)回了一定金額的2022年票據(jù)。截至2月25日，中駿已購(gòu)回本金總額1.53億美元的2022年票據(jù)，相當(dāng)于原先發(fā)行2022年票據(jù)本金總額30.6%。
中駿方面對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境下，中駿提前回購(gòu)舉措及提前匯出美元債券償還資金的安排向資本市場(chǎng)注入了強(qiáng)烈信心，贏得了市場(chǎng)和投資者的認(rèn)可。
2月25日，融信也對(duì)外表示，已匯出資金至境外還款賬戶，用于償還于2022年3月1日到期的優(yōu)先票據(jù)2.63億美元及已累計(jì)未支付利息金額2396.57萬(wàn)美元，合計(jì)約2.87億美元。至此，融信2022年上半年的美元債已全部清償。
同日，旭輝也發(fā)布公告，2022年2月8日至2月24日，公司已回購(gòu)并注銷2900萬(wàn)元2022年4月到期、票面利率為6.7%的優(yōu)先票據(jù)。根據(jù)此前1月19日公告，公司已回購(gòu)2000萬(wàn)元該筆票據(jù)，目前共回購(gòu)注銷4900萬(wàn)元。
在談及為何回購(gòu)債券時(shí)，旭輝CFO楊欣表示：“旭輝歷來(lái)堅(jiān)持量入為出的日常經(jīng)營(yíng)、積極主動(dòng)的債務(wù)管理，后續(xù)的兌付我們已做妥善安排，用實(shí)際行動(dòng)降杠桿、穩(wěn)預(yù)期。”
除了在資本市場(chǎng)上進(jìn)行提前償債和回購(gòu)票據(jù)，近期，還有多家房企主動(dòng)曬“家底兒”，展現(xiàn)自身業(yè)績(jī)，向市場(chǎng)傳遞信心。據(jù)了解，2月24日，十家房企主動(dòng)公開企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，主要內(nèi)容包括銷售情況、債券發(fā)行情況、償債能力以及公司的整體戰(zhàn)略安排等，而這些房企中不僅有保利發(fā)展、金茂、首開等央企國(guó)企，還有新城控股、旭輝等民營(yíng)房企。
市場(chǎng)信心有所恢復(fù)
房企此番行動(dòng)意欲何為?某房企內(nèi)部人士王明亮(化名)對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，2022年是房企美元債兌付的高峰期，公司積極償債不僅證明了現(xiàn)金流的充足穩(wěn)定，更體現(xiàn)了對(duì)于資本信用的重視。目前公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、土儲(chǔ)優(yōu)良，對(duì)于保交付和保兌付充滿信心，后續(xù)也會(huì)繼續(xù)維護(hù)投資者利益。
目前，不少房企都在改善債務(wù)狀況上積極努力。如華僑城堅(jiān)持“以收定投”原則，堅(jiān)持“去化”速度及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展的匹配關(guān)系，在實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額大額回流情況下保持經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流健康為正。
某浙系房企的內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，在債務(wù)兌付上，沒有一家房企愿意“躺平”，大家都在積極解決困難。樓市“黑鐵時(shí)代”下，對(duì)房企而言，未來(lái)能做的就是做好產(chǎn)品和服務(wù)。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，房企提前還債等積極行為一方面意在告訴資本市場(chǎng)公司自身債務(wù)沒問(wèn)題，向市場(chǎng)傳遞信心;另一方面也是展現(xiàn)姿態(tài)，在當(dāng)前市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖背景下，各城市陸續(xù)公布拿地計(jì)劃，房企想通過(guò)這些動(dòng)作展示自身實(shí)力，或能獲取一些拿地方面的利好。這些都是為后續(xù)市場(chǎng)做鋪墊和服務(wù)。
“房企的主動(dòng)作為意在向外界傳遞自身經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的向好趨勢(shì)，增強(qiáng)投資者及市場(chǎng)信心。而這種包括優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓展銷售渠道的方式，將在一定程度上提升房企資金流動(dòng)性，加快樓市交付速度，在供應(yīng)端給予樓市信心。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示。
王明亮透露，據(jù)其在市場(chǎng)一線的觀察，春節(jié)后，多個(gè)城市的來(lái)訪量和交易量確有明顯變化，目前業(yè)內(nèi)對(duì)于三月的樓市表現(xiàn)較為樂(lè)觀。
短期內(nèi)房企仍承壓
盡管樓市各主體都在積極作為，樓市信心逐漸恢復(fù)，但市場(chǎng)層面徹底回暖仍需時(shí)日，這從1-2月樓市成交數(shù)據(jù)中可見端倪。
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，2月，百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低24%、同比降低47%，較1月降幅擴(kuò)大逾10個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低57%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-2月，TOP100房企銷售額均值為103億元，同比下降34.0%;其中銷售額超百億房企30家，較去年同期減少24家。
王明亮坦言，其所在的房企整體表現(xiàn)較好是因?yàn)楣緲潜P多布局在一二線城市，而一二線城市樓市成交表現(xiàn)相對(duì)較好。但實(shí)際上，房企的流動(dòng)性問(wèn)題沒有從根本上緩解，尤其民企壓力較大，目前拿地的主流仍是國(guó)企央企。
另一家房企內(nèi)部人士也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者坦言，即使市場(chǎng)回暖，房企流動(dòng)性問(wèn)題也難從根本上解決，房企該償還的債還是要還，對(duì)于很多償債困難的民營(yíng)房企，更多考慮的還是生存問(wèn)題，無(wú)暇顧及拿地等發(fā)展問(wèn)題。
關(guān)榮雪對(duì)記者表示，從市場(chǎng)層面來(lái)看，短期內(nèi)房企債務(wù)到期量仍然不少，資金壓力猶存，樓市交付進(jìn)程提速難度不小。同時(shí)產(chǎn)品去化情況也未見明顯改善，導(dǎo)致目前市場(chǎng)對(duì)樓市交付、資金層面的真實(shí)信心雖有恢復(fù)但并不明顯。
盧文曦也坦言，目前房企信心在恢復(fù)，但徹底回暖仍需時(shí)日。房企承壓不僅體現(xiàn)在償債層面，目前受新冠肺炎疫情影響，很多地方樓市施工也在受限，部分樓盤可能面臨延期交付的情況，這些都是房企面臨的問(wèn)題。
調(diào)控政策更精準(zhǔn)協(xié)調(diào)
今年以來(lái)，央地都在出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策。住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，2022年要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)商報(bào)家記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)了去年四季度政策方向，今年1-2月，各種穩(wěn)定樓市的政策頻頻出臺(tái)。從政策內(nèi)容看，除下調(diào)房貸利率和調(diào)整首套房認(rèn)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)外，還涉及提高公積金貸款額度、降低首付比例等。從市場(chǎng)看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場(chǎng)成交也逐漸接近底部。
值得關(guān)注的是，3月1日，河南鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，鄭州成為首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市。市場(chǎng)分析認(rèn)為，這將實(shí)質(zhì)性降低購(gòu)房成本，激發(fā)改善換房需求市場(chǎng)，將對(duì)其他城市也有示范作用，利于提升市場(chǎng)預(yù)期。
中信證券報(bào)告顯示，隨著按揭貸款利率的快速下行和政策的陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)2022年3月將是樓市全年銷售的底部，二季度起樓市銷售將有復(fù)蘇的可能。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，從年初開始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級(jí)城市向中高能級(jí)城市過(guò)渡，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體也處于筑底的過(guò)程中，預(yù)計(jì)樓市“小陽(yáng)春”有條件在多地出現(xiàn)。(記者 周子荑 )