“取消認(rèn)房又認(rèn)貸”、“鼓勵老年人投親購房”、“下調(diào)住房貸款利率”......今年3月1日，鄭州率先出臺寬松新政，打響了官方正式松綁樓市政策的第一槍。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，在政策端持續(xù)發(fā)力下，3月份鄭州已顯露出較為明顯的回升跡象，二手房一季度成交規(guī)模高于去年同期，且3月成交恢復(fù)速度先于新房。
具體來說，從3月鄭州二手住宅成交表現(xiàn)來看，3月成交規(guī)模較2月增加超1000套，但仍不及去年同期水平。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年3月鄭州二手住宅成交套數(shù)為3627套，較2月上漲55.53%，與去年同期相比下跌11.62%。
從鄭州二手住宅市場均價看，3月鄭州二手住宅市場均價為14093元/平方米，環(huán)比微漲0.16%，同比下跌2.62%，跌幅較上月收窄1.08個百分點(diǎn)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計，接下來，隨著市場信心進(jìn)一步提升，鄭州二手住宅市場均價大概率延續(xù)穩(wěn)步上漲態(tài)勢。
鄭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，新政出臺后，市場總體比較平穩(wěn)，3月份成交量較2月上漲也是以往慣例，今年2月份有春節(jié)，成交量環(huán)比上漲也是正常現(xiàn)象。目前價格沒有出現(xiàn)明顯的大波動，不過購房者的入市步伐有所加快。
該經(jīng)紀(jì)人稱，其經(jīng)手的一套二手房源于新政出臺后成交。該房源于去年掛牌，由于房齡較大且位于頂層，加之房東此前并非誠意出售，房源一直未成交。今年新政出臺后，有客戶對房屋有意向，最終房東降價2萬元出售。
據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人反映，“雖然有降價出售的房源，也有客戶臨時跳價的，但總體還是比較平穩(wěn)的。很難說新政落地對市場的真實(shí)反應(yīng)，總的來說，當(dāng)前鄭州市場二手房的表現(xiàn)整體好于一手房，主要還是看客戶的需求，如果首付比較緊張的客戶，會選擇新房的多一些，因?yàn)橐恍潜P都有針對首付的一些活動；如果客戶對周邊配套和位置比較看重的，會更偏向次新小區(qū)。”
“二手房看房的人多起來的一個原因是對二手房交易稅費(fèi)的調(diào)整。”鄭州鏈家一經(jīng)紀(jì)人說。據(jù)悉，鄭州部分區(qū)域執(zhí)行新政策，分別為鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港區(qū)，即個人轉(zhuǎn)讓住房，無法提供完整房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證的，按核稅價的1%征收個人所得稅；個人轉(zhuǎn)讓住房，能夠提供房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證的，按差額20%稅局征收個人所得稅；是否可以提供原值票據(jù)，由業(yè)主自己選擇并做出承諾，先選擇稅率再辦理手續(xù)。
鄭州貝殼研究院院長丁贊指出，鄭州從2015年1月1日開始，家庭非滿五唯一的住宅，交易時需繳納差額稅費(fèi)。譬如，100萬元購入的房子，如果賣150萬元，就需要繳納（150-100）×20%=10萬元的差額稅，也是因?yàn)楦甙旱牟铑~稅，導(dǎo)致鄭州二手房市場活躍度一直不高，部分業(yè)主為了避免差額稅，將這部分稅費(fèi)變相地轉(zhuǎn)移至購房客戶，增加了客戶的購房成本，導(dǎo)致二手房成交下滑，市場進(jìn)一步冷淡。政策調(diào)整后，對業(yè)主來說，可以直接降低其交易成本，業(yè)主賣小買大、賣舊買新的動力增強(qiáng)，促進(jìn)二手房市場活躍度的提升；對買家來說，購房成本也會大大降低。
除了二手房交易稅費(fèi)調(diào)整，鄭州的貸款利率也有所下調(diào)。據(jù)鄭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，鄭州房貸利率此前維持在6.37%左右，目前，首套房的房貸利率降為4.9%。
以100萬元為例，按照等額本息貸款30年，按照原來執(zhí)行的6.37%的利率來算，每個月需要還款6235元，還款總額為224.48萬元；若按目前執(zhí)行的4.9%利率來算，每個月需要還款5307元，還款總額為191萬元。
“對購房者來說，雖然月供和之前相差1000元左右，但確實(shí)是明顯減少購房壓力的，部分剛需家庭會考慮入市。另外，對部分改善型客戶來說，按照新政策，還清貸款的家庭再買房貸款是按照首套房來執(zhí)行的。”上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說。
根據(jù)克而瑞研究報告數(shù)據(jù)，3月鄭州二手房帶看量高達(dá)5萬余組，比2月上漲140%。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份，鄭州新房成交規(guī)模有所回升，但仍較去年同期下滑超五成。按照數(shù)據(jù)，3月鄭州新房成交3852套，環(huán)比上漲47.47%，同比下降52.21%。
諸葛找房研究中心認(rèn)為，新政后鄭州3月新房成交雖有回升，但還有進(jìn)一步提升的空間。預(yù)計接下來，在疫情環(huán)境好轉(zhuǎn)以及政策端的持續(xù)發(fā)酵，限售“3改1”發(fā)力，市場恢復(fù)可期，新房成交規(guī)模有望進(jìn)一步回升。
從鄭州新房價格走勢來看，鄭州新房價格易發(fā)波動現(xiàn)象，但整體走勢基本呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，自2021年3月之后，鄭州新房價格走勢逐步趨于平穩(wěn)。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年3月，鄭州新房成交均價為14052元/平方米，環(huán)比下跌4.58%，跌幅收窄1.83個百分點(diǎn)；同比下跌10.59%，跌幅收窄1.33個百分點(diǎn)。
不過，據(jù)《河南交通廣播》報道，據(jù)不完全統(tǒng)計，新政出臺后，鄭州已有10多個樓盤宣布漲價，上漲幅度在1%-3%，每平方米漲200-500元不等，也有樓盤以取消折扣、優(yōu)惠等形式變相漲價。房管部門公開的數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州市共獲批房源4311套，8個項(xiàng)目開盤加推。隨著取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、房貸利率下調(diào)等措施逐步落地，不少樓盤到訪量、成交量明顯增長。
“其實(shí)新政前后的變動不是很大，除非說是一些偏高端的項(xiàng)目，但漲價的幅度也控制在幾百元以內(nèi)，大部分項(xiàng)目還是維持原來的營銷活動的。新政后，看房的人確實(shí)比去年多一些，但去年比較特殊，受到疫情和暴雨的雙重影響。到訪量好的樓盤主要還是一些品質(zhì)和位置比較好的樓盤，遠(yuǎn)郊的一些新房還是有些吃力。”貝殼找房平臺上一經(jīng)紀(jì)人說。
根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的研報數(shù)據(jù)，今年3月份，鄭州新房平均去化率為17%，單項(xiàng)目最高去化率為34%，單項(xiàng)目最低去化率為3%；總體來說較2022年2月有所回升。
圖片來源：克而瑞
圖片來源：克而瑞
克而瑞研報指出，鄭州已然進(jìn)入了政策引導(dǎo)下的積極修復(fù)期，新房市場項(xiàng)目來訪量和銷售流速穩(wěn)步提升，3月單項(xiàng)目月均到訪量和月均流速分別達(dá)到了325組和20套，較1月低點(diǎn)增長1倍有余。
兩個月內(nèi)出臺多項(xiàng)政策提振樓市
今年3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，打響了官方正式松綁樓市政策的第一槍。《通知》分別從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境五個方面提出促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的18項(xiàng)措施。
其中，政策提及，為滿足居家養(yǎng)老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。同時，引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
隨后，鄭州又出臺多項(xiàng)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
3月1日，河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布關(guān)于統(tǒng)計上報開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目）融資需求的通知，貫通政銀企三方合作對接，強(qiáng)化重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)企業(yè)及重大項(xiàng)目融資保障，擬開展房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)銀企對接，按照省住建廳要求，統(tǒng)計開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目）融資需求情況，并要求有融資需求的企業(yè)（項(xiàng)目）填寫企業(yè)融資需求統(tǒng)計表，并上報至河南省房協(xié)秘書處，匯總后統(tǒng)一上報省住建廳。企業(yè)（項(xiàng)目）認(rèn)真填寫企業(yè)融資需求統(tǒng)計表包含企業(yè)（項(xiàng)目）名稱、主要建設(shè)內(nèi)容、當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)展情況、總投資、融資總需求、2022年融資需求等信息。
3月8日，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于積極推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作的實(shí)施意見》，通過實(shí)施貨幣化安置，滿足動遷群眾多元安置需求，縮短群眾安置周期，提高安置效率，減少過渡安置費(fèi)用，集約建設(shè)用地，消化存量房源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。要求集中利用三年時間，大力推進(jìn)貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。
近期，鄭州又開會釋放政策暖意。
4月12日，鄭州市又舉行4月份金融機(jī)構(gòu)座談會，要加大對制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、普惠金融、有機(jī)更新等重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持。要加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，市直有關(guān)部門要不斷完善企業(yè)融資需求發(fā)布機(jī)制，建立企業(yè)（項(xiàng)目）融資需求庫，及時更新并向金融機(jī)構(gòu)發(fā)布。
4月15日，鄭州市青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)行動新聞發(fā)布會上，鄭州市委副書記、代市長何雄介紹10條“青年人才新政”，其中提及鄭州將持續(xù)推行青年人才補(bǔ)貼政策，對畢業(yè)3年內(nèi)（海外留學(xué)優(yōu)秀人才畢業(yè)6年內(nèi)）來鄭州工作的全日制博士研究生、35周歲以下的碩士研究生、本科畢業(yè)生和技工院校預(yù)備技師（技師），分別按每人5.4萬元、3.6萬元、1.8萬元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放生活補(bǔ)貼。此外，對在鄭州市博士后設(shè)站單位從事博士后研究的和鄭州市企業(yè)引進(jìn)或出站留企工作的博士后，發(fā)放生活補(bǔ)貼、安家補(bǔ)助（在站期間每人每年給予10萬~15萬元生活補(bǔ)貼，資助期2年）。對鄭州市企業(yè)引進(jìn)或出站留企工作的博士后，給予20萬~30萬元安家補(bǔ)助。