進(jìn)入4月，各大城市的土地拍賣一場比一場火。
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繼上周上海、廣州、成都等重點(diǎn)城市土拍市場接連“火爆”之后，4月25日，長三角兩大熱點(diǎn)核心城市杭州和合肥也在同一天進(jìn)行土地集中出讓，而且這批出讓的均為宅地。
不出意外，今年土拍持續(xù)高熱的杭州，昨天的宅地出讓延續(xù)了之前的火爆場面。合肥也不遑多讓，出現(xiàn)了八成地塊競品質(zhì)的火熱景象。
與此前集中供地城市拿地以央國企為主、民營房企斬獲有限不同，昨天以碧桂園為代表的民營房企，在杭州土拍現(xiàn)場多有收獲，12宗地塊中有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達(dá)85%。
在昨天的土地拍賣中，雖然杭州和合肥的供地質(zhì)量不如上一次，但現(xiàn)場的競爭依舊“火爆”。其中，杭州有三分之二的地塊最終進(jìn)入搖號(hào)程序成交，整體溢價(jià)率8.47%。作為民企投資相對(duì)活躍的城市，民營房企在杭州拿地的勢頭也比較強(qiáng)勁。
合肥當(dāng)天出讓的15宗地塊中，有10宗進(jìn)入競品質(zhì)階段，整體溢價(jià)率高達(dá)12.39%。
昨天，民營房企在杭州土拍市場“運(yùn)氣爆棚”：碧桂園現(xiàn)身杭州拿地，并通過搖號(hào)競得濱江浦沿地塊，總價(jià)28.3億元，拿下此次杭州土地出讓總價(jià)最高地塊。這也是碧桂園自2022年7月份以來首次在集中供地中有所斬獲。
杭州本地民營房企濱江集團(tuán)以29.1億競得2宗地塊，也是本次拿地金額最高的房企。此外，龍湖、偉星、坤和、天陽等多家民企也都在杭州有所斬獲。
央企中海發(fā)展和保利發(fā)展也各拿下1宗地塊，中海發(fā)展通過搖號(hào)競得西湖龍塢景區(qū)地塊之一，總價(jià)高達(dá)18.2億元，保利發(fā)展則底價(jià)拿下臨平區(qū)宅地，總價(jià)僅6.3億元。
蕭山區(qū)、臨平區(qū)和余杭區(qū)是此次杭州土地出讓的主力區(qū)域，蕭山區(qū)3宗地塊的總建面達(dá)28萬平方米，濱江區(qū)和錢塘區(qū)各自出讓1宗地，總建面分別為10.5萬平方米和8.4萬平方米。
整體來看，杭州本輪供地多集中在外圍區(qū)域。雖然沒有絕對(duì)核心的優(yōu)質(zhì)“寶地”，且整體質(zhì)量較前一批次略有下降，但絲毫沒有影響房企的搶地?zé)崆椋牡噩F(xiàn)場依舊高熱，地塊平均房企數(shù)量在10家左右。
杭州今年以來土拍市場持續(xù)高熱，一方面是得益于市場回暖帶來的信心與預(yù)期的提升，房企在上半年補(bǔ)貨需求較大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上帶動(dòng)整體熱度。
杭州此輪供應(yīng)地塊以剛需和低密度改善為主，其中剛需項(xiàng)目大多是地鐵盤，包括位于西浦路站周邊的浦沿地塊、江東二路站周邊的江東地塊、臨平區(qū)喬司新城地塊和蕭山區(qū)新塘地塊，距離地鐵站均僅有幾百米。
低密度改善地塊則多位于景區(qū)周邊，如位于西湖邊龍塢景區(qū)的2宗地塊，容積率僅1.1，也是此輪銷售限價(jià)最高的地塊，含精裝修，銷售限價(jià)45500元/平方米。蕭山區(qū)湘湖旅游度假區(qū)地塊，容積率1.3，含精裝修，銷售限價(jià)32750元/平方米。
杭州昨天出讓的12宗含宅地塊全部成交，其中8宗地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，搖號(hào)觸頂成交的比例達(dá)到67%，再次創(chuàng)下2022年以來新高。
另有1宗地塊溢價(jià)出讓以及3宗地塊底價(jià)成交，整體溢價(jià)率8.47%，平均樓板價(jià)16682元/平方米，土地市場熱度持續(xù)高溫。
此次杭州出讓的12宗地塊平均房價(jià)地價(jià)差為13634元/平方米，平均地價(jià)房價(jià)比為0.54，盈利空間較為可觀。
其中，濱江區(qū)和西湖區(qū)地塊的地房比較高，達(dá)到0.67左右。但地塊的限價(jià)也是本次最高，分別是4萬元/平方米和4.55萬元/平方米，樓板價(jià)與銷售限價(jià)之間大概有13000-15000元/平方米的價(jià)差。
合肥昨天的土拍也延續(xù)了上一輪的高關(guān)注度，參拍房企總數(shù)超過60家，其中濱湖區(qū)省府東板塊BK202303地塊參拍房企數(shù)量超過30家，位于郊縣的包河BH202302號(hào)地塊、肥西縣07、08號(hào)地塊，參拍房企數(shù)量也都超過了10家，房企搶地的激烈程度甚至超過一些合肥市區(qū)的地塊。
合肥市區(qū)和肥西縣分別出讓11宗、5宗含宅用地，總建面達(dá)到181.4萬平方米。整體來看，這次出讓的地塊質(zhì)量比較高，如濱湖區(qū)省府東地塊、包河區(qū)五里廟地塊等，周邊配套都比較完善。肥西縣出讓的幾宗地塊，因?yàn)榭拷?jīng)開區(qū)、高新區(qū)，也吸引了比較多的房企參與。
從的房企來看，以央國企和深耕合肥的民營房企為主，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、中海發(fā)展等最近頻繁出現(xiàn)在各大城市土拍現(xiàn)場的央企，昨天也都現(xiàn)身合肥的土拍現(xiàn)場，合肥本地民營房企偉星置業(yè)則一口氣了7宗地。
土拍現(xiàn)場競爭確實(shí)非常激烈，昨天合肥成功出讓的16宗地塊（含肥西縣）中，有10宗進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，總成交價(jià)約為142.5億元，整體溢價(jià)率達(dá)到12.39%。
除包河區(qū)3宗城市更新用地、高新區(qū)租賃用房地塊和蜀山區(qū)SS202302號(hào)地塊沒有競品質(zhì)直接成交外，普通商品房地塊基本都進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，合肥土地市場明顯延續(xù)了高熱運(yùn)行的狀態(tài)。
位于合肥郊縣的肥西縣，土拍市場同樣火熱。除了房企對(duì)于大合肥市場的看好外，也反映了目前土地市場較熱，“僧多粥少”的情況下，地塊競爭加劇，房企的投資策略也開始從關(guān)注城市核心向外圍優(yōu)質(zhì)區(qū)域轉(zhuǎn)移。
杭州、合肥昨天的土拍有以下三大特征：
一、兩個(gè)城市本次供應(yīng)地塊的質(zhì)量都不及上一批次，但市場依舊保持“火爆”；
二、民企投資意愿持續(xù)復(fù)蘇，尤其杭州民企拿地比例高達(dá)85%，如碧桂園這類許久未在集中供地拿地的房企也現(xiàn)身并有所斬獲；
三、熱點(diǎn)城市土地市場再度恢復(fù)“僧多粥少”的情況下，房企拿地策略也開始從聚焦中心區(qū)域向周邊延伸，從本次合肥的肥西5宗地塊都進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)可見一斑。
結(jié)合上周的上海土拍看，當(dāng)前土地市場熱度的延續(xù)性明顯要好于新房市場。雖然整體呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖、城市分化的格局，但土地市場的火熱在一定程度上也提振了整體市場信心。
從杭州和合肥這次的土拍看，核心城市的土地拍賣正在逐步走出需要靠優(yōu)質(zhì)地塊刺激房企拿地的局面。
我們認(rèn)為，隨著民企投資熱情的恢復(fù)和央企持續(xù)的高力度拿地，不同城市之間的土地市場還將持續(xù)分化。“僧多粥少”的情況下，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭還將繼續(xù)加劇。
一方面，央國企投資周期將被拉長，民企投資逐漸恢復(fù)，本土民企存在“撿漏機(jī)會(huì)”；另一方面，隨著競爭加劇，房企的投資策略也會(huì)從僅關(guān)注核心區(qū)域、核心地塊向城市外圍區(qū)域延展，帶動(dòng)整體市場熱度提升。
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文章來源:丁祖昱評(píng)樓市