有人說，恒大爆雷，帶崩地產(chǎn)公司的信用。
恒大物業(yè)的爆雷，把物業(yè)公司的信用也帶崩了。
恒大物業(yè)賬上的134億存款，臨到年報(bào)審核才發(fā)現(xiàn)是為第三方提供的質(zhì)押保證金，已被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行，沒了。
雖然，這個(gè)第三方是誰，公告沒說。但大家都清楚，大概率與恒大脫不了干系。
這一惡性事件，也將物業(yè)公司違規(guī)為地產(chǎn)公司進(jìn)行利益輸送這一“臺(tái)底交易”，擺到了臺(tái)面。
一時(shí)間，物業(yè)股的投資者們都很擔(dān)憂——
其他物業(yè)公司會(huì)存在類似的風(fēng)險(xiǎn)嗎？
地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)到物業(yè)？
更直接的問題，物業(yè)股還能買嗎？
在這樣的背景下，碧桂園服務(wù)今天發(fā)布的2021年度業(yè)績，就變得尤為重要。
大家都想從宇宙第一物企碧桂園服務(wù)這里找到答案。
遺憾的是，碧桂園服務(wù)似乎沒有交出一份令投資者滿意的答卷。
中午時(shí)分業(yè)績掛網(wǎng)后，碧桂園服務(wù)的股價(jià)隨即便出現(xiàn)盤中跳水，一度暴跌超8%。
直至收盤，跌幅仍達(dá)4.86%，充分表達(dá)了投資者的擔(dān)憂。
“不要把我們跟2007絕對(duì)地聯(lián)系在一起”
客觀上來說，碧桂園服務(wù)的業(yè)績并不差。
總營收288.4億元，同比增長85%；
凈利潤43.5億元，同比增長56%；
毛利率30.7%，同比下降了3.27個(gè)百分點(diǎn)；
凈利率15.08%，同比下降2.75個(gè)百分點(diǎn)；
營收、利潤的增長都不錯(cuò)，就是盈利表現(xiàn)差了一些，毛利率和凈利率都是下降。
碧桂園服務(wù)總裁李長江，將業(yè)績發(fā)布后股價(jià)的下跌，更多歸結(jié)為資本市場的恐懼。
他在投資者會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，碧桂園服務(wù)是真正的戰(zhàn)略自主、財(cái)務(wù)自主，呼吁投資者不要那么恐懼。
即便碧桂園地產(chǎn)的發(fā)展不如原來那么快，但碧桂園服務(wù)的合約管理面積已經(jīng)超過15億平方米，當(dāng)中來自碧桂園地產(chǎn)的管理面積只占40%，未來還會(huì)繼續(xù)下降。
力證關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司對(duì)碧桂園服務(wù)的影響有限。
他甚至喊出：
不要把我們跟2007絕對(duì)地聯(lián)系在一起！
2007，是地產(chǎn)公司碧桂園的股票代碼。
曾幾何時(shí)，物業(yè)公司還是那個(gè)依靠母公司交付樓盤 “給飯吃”的房地產(chǎn)“配角”。
一朝飛上資本枝頭變成了“金鳳凰”，而房地產(chǎn)則落魄成了“破鼓萬人捶”，就要上演“我和你沒有毛線關(guān)系”的資本切割，生怕被地產(chǎn)公司連累。
也是有點(diǎn)悲涼。
物企“并購?fù)酢钡牟①徍筮z癥
事實(shí)上，除了對(duì)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的擔(dān)憂，投資者更大的擔(dān)憂，實(shí)際上來自碧桂園服務(wù)本身。
貓姐留意到，2021年，碧桂園進(jìn)行了多筆大額并購，具體包括：
2021年6月，收購嘉寶服務(wù)94.62%股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)72.25億元。
2021年10月，收購彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂100%股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)33億元。
2021年10月，收購原富力物業(yè)旗下富良環(huán)球100%股權(quán)，已支付現(xiàn)金代價(jià)50億元，尚有50億元待后續(xù)支付。
同時(shí)，集團(tuán)還向第三方收購其他數(shù)家物業(yè)管理公司、媒體公司及一家物業(yè)代理公司，固定現(xiàn)金代價(jià)總額38.53億元，或有現(xiàn)金代價(jià)不超過15.28億元。
再加上今年2月份收購的中梁百悅93.76%，碧桂園服務(wù)近一年來并購總額或達(dá)300億。而2021年花在并購上的支出則是：
195億。
為了覆蓋花在并購上的支出，碧桂園服務(wù)2021年共進(jìn)行了兩次配股融資，其中：
2021年5月24日，碧桂園服務(wù)根據(jù)私人配售以每股75.25港元的認(rèn)購價(jià)發(fā)行1.39億股股份，募資85.38億元。
同時(shí)，發(fā)行可換股債權(quán)，募資41.14億元。
2021年11月18日，碧桂園服務(wù)根據(jù)私人配售以每股53.35港元的認(rèn)購價(jià)發(fā)行1.5億股股份，募資65.62億元。
這些募資，共為碧桂園籌集資金：
192億元。
簡單地做個(gè)算術(shù)題：
募資192億元，并購花了195億元，再加上物業(yè)公司正常的營收、利潤，正常來說，碧桂園服務(wù)的在手現(xiàn)金就算不增加，至少應(yīng)該也不會(huì)減少。
但截至2021年底，碧桂園服務(wù)的在手現(xiàn)金只有117.56億，較2020年底的153.42億大幅減少了：
35.86億。
不僅如此，碧桂園服務(wù)的毛利率還出現(xiàn)了一定程度的下滑，財(cái)報(bào)歸結(jié)的原因主要包括：
(i)本年度政府取消社保減免政策；
(ii)持續(xù)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施推陳出新，加大對(duì)設(shè)施智能化改造投入；
(iii)低毛利率的城市服務(wù)比重上升所致。
留意第三點(diǎn)，低毛利率的城市服務(wù)比重上升，這會(huì)不會(huì)是并購帶來的影響呢？
這只是大肆并購有可能帶來的第一個(gè)影響。
貓姐留意到，碧桂園服務(wù)將并購資產(chǎn)全部歸入無形資產(chǎn)，公司截至2021年底的無形資產(chǎn)較2020年底大幅增加了217.7億。
其中，商譽(yù)科目高達(dá)193億，而2020年底這一數(shù)值僅為44億。
投資者普遍擔(dān)心，這一部分商譽(yù)未來或有較大減值風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，碧桂園服務(wù)截至2021年底的應(yīng)收賬款也出現(xiàn)大幅增長，高達(dá)156億，而2020年底這一數(shù)值才僅為42億。
碧桂園服務(wù)方面坦誠，這部分應(yīng)收賬款，有部分正是來自藍(lán)光嘉寶、富力等風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。
投資者同樣擔(dān)心，這一部分資產(chǎn)，未來有很大壞賬計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)。
配股融資，然后并購做大，這一套模式，原本是物業(yè)公司做高股價(jià)、做強(qiáng)市值的最佳利器。
但自去年以來，碧桂園服務(wù)的股價(jià)便開始一路下跌，從配股前后的最高點(diǎn)85港元，一路下跌到了今年3月份的不到25港元，下跌幅度超過70%。
透過并購去炒高股價(jià)不可行了，炒股虧了的投資者開始較真：
你拿我們的錢去并購，并購又是否真的為公司產(chǎn)生了效益？
遺憾的是，至少目前來看，碧桂園服務(wù)并沒有給出一個(gè)令投資者滿意的答案。
大家更擔(dān)心的或許是，如果地產(chǎn)因?yàn)橐?guī)模萎縮以及頻繁爆發(fā)的流動(dòng)性問題而影響交付，并購又遲遲無法產(chǎn)生效益甚至存在較大風(fēng)險(xiǎn)——
物業(yè)公司高增長的動(dòng)聽資本故事，又該如何講下去，才能止住股價(jià)的下滑？
好了，關(guān)于碧桂園服務(wù)的2021年度業(yè)績，貓姐就為大姐拆解到這里。
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