種瓜得瓜，種豆得豆。
作者 | 蘇影
編輯丨盧泳志
(資料圖片)
來源 | 野馬財(cái)經(jīng)
進(jìn)入年底，各個(gè)小區(qū)又到了繳物業(yè)費(fèi)的高峰期。“我們通常會在年底交下一年的物業(yè)費(fèi)，收繳時(shí)間也會持續(xù)到明年3月、4月。”家住長春的業(yè)主小月表示。
而通過提供日常管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)等獲取的收入，也是各大物業(yè)公司的主要業(yè)績來源?？雌饋?，物業(yè)公司的經(jīng)營似乎是一筆旱澇保收的生意。但最近，多位房企老板卻將物業(yè)資產(chǎn)擺上了貨架，其中包括雅居樂（3383.HK）、碧桂園（2007.HK）和旭輝控股（0884.HK）等房企。
該出手時(shí)就出手，三家老板擬套現(xiàn)近54億
最早官宣的是陳卓林家族的雅居樂。12月9日，雅居樂宣布，集團(tuán)間接全資附屬公司中山雅生活已經(jīng)與匯豐銀行等管理人簽訂協(xié)議，委托后者以10.18港元/股的價(jià)格出售4860萬股雅生活（3383.HK）股份。
賣方將因此獲得4.95億港元的出售款，出售完成后，中山雅生活仍在雅生活持股約43.32%。
來源：罐頭圖庫
在雅居樂官宣后不久，碧桂園服務(wù)（6098.HK）和旭輝控股也接連公告了賣物業(yè)的消息。
12月11日，碧桂園服務(wù)介紹，其控股股東楊惠妍全資擁有的必勝有限公司已經(jīng)與摩根大通簽訂配售協(xié)議，將以21.33港元/股的價(jià)格賣出其持有的2.37億股股份，占總股本的7.03%。
通過此番出售，楊惠妍將收回資金約50.55億港元，這也是其在碧桂園服務(wù)上市之后，最大的一筆減持。
一天后，12月12日，為緩解流動(dòng)資金壓力等，旭輝控股宣布擬通過投標(biāo)程序出售集團(tuán)持有的旭輝永升服務(wù)（1995.HK）股份，占后者已發(fā)行股本的23.26%。
12月15日，旭輝永升服務(wù)進(jìn)一步公告，控股股東Elite Force也與配售代理J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited及海通國際證券簽訂協(xié)議。配售代理將配售Elite Force持有的9000萬股股份予若干獨(dú)立投資者，配售價(jià)為4.85港元/股。
來源：旭輝永升服務(wù)公告
Elite Force成立于2018年4月，由旭輝控股實(shí)控人林氏三兄弟持有，林中持股50%，林峰及林偉各持股25%。通過此次出售，林氏兄弟將收回資金4.37億港元。
前后不到一周時(shí)間，三家房企老板合計(jì)減持套現(xiàn)59.87億港元（約53.66億元），大佬們葫蘆里賣的是什么藥？
“物業(yè)果實(shí)”迎來收獲
雅生活、碧桂園服務(wù)和旭輝永生服務(wù)均于2018年上市。如今，面對地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌，這株栽種四年的“物業(yè)之果”也到了收獲的時(shí)刻。
早在今年8月19日，雅居樂就曾出售過一次雅生活股份。彼時(shí)公告顯示，中山雅生活以7.01港元/股的價(jià)格出售持有的4900萬股雅生活股份，所得款項(xiàng)總額估計(jì)為約3.43億港元。
同期，雅生活員工的持股平臺共青城也出售所持2950萬股雅生活H股，所得款項(xiàng)總額約為2.07億港元。當(dāng)時(shí)，共青城還與雅居樂達(dá)成協(xié)議，同意向集團(tuán)提供貸款。
得益于今年多次回血，雅居樂一直保持著債券0違約的記錄。不過，進(jìn)入12月，穆迪在宣布下調(diào)雅居樂評級時(shí)曾提到，有媒體報(bào)道其未在11月24日支付到期的可轉(zhuǎn)債票息，并將遞延支付本應(yīng)于12月4日到期的高級永續(xù)債券票息。
穆迪表示，雖然該公司可在30天的寬限期內(nèi)支付應(yīng)付的可轉(zhuǎn)債票息，且高級永續(xù)債券的票息具有可遞延特征，但上述情況反映出該公司流動(dòng)性薄弱，財(cái)務(wù)靈活性有限。
而雅居樂的此次出售也正是和其短債有關(guān)。雅居樂介紹，公司此次募集全部資金將用于加強(qiáng)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)務(wù)流動(dòng)資金，增強(qiáng)集團(tuán)的短期償債能力。
同樣面臨流動(dòng)性壓力的還有旭輝控股。11月1日，在停牌五天之后，旭輝控股對外揭開謎底，公司未能和境外債務(wù)項(xiàng)下的所有債權(quán)人達(dá)成重組協(xié)議。
當(dāng)時(shí)，在宣告有4.14億美元境外債本息到期未付的同時(shí)，旭輝也“遺憾”宣布，終止境外債務(wù)的相關(guān)討論，暫停支付境外債本息。
來源：旭輝控股公告
此后，旭輝控股一直在就境外債問題尋求全面解決方案，并宣布已成立協(xié)調(diào)委員會和債券持有人小組。“公司將盡快且不晚于2023年第一季度向債權(quán)人提交境外債全面解決方案”，旭輝控股表示。
與境外債務(wù)進(jìn)展同期官宣的，還有旭輝控股的回血計(jì)劃，即擬出售23.26%物業(yè)股份引入戰(zhàn)投。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，解決債務(wù)危機(jī)，一要給債權(quán)人信心，二要有資金來源。旭輝控股兩件事情同時(shí)官宣，就是為了向債權(quán)人宣示企業(yè)化解流動(dòng)性壓力和恢復(fù)企業(yè)正常運(yùn)作的信心與資源準(zhǔn)備，將對其解決境外債務(wù)提供信心支持。
而實(shí)控人家族Elite Force的減持似乎也和其引入戰(zhàn)投有一定關(guān)系，在目前旭輝永生服務(wù)的全部股東中，林氏三兄弟及其控制的其他公司合計(jì)共持有51.98%的投票權(quán)，通過此次減持，其投票權(quán)將降至46.84%。
柏文喜提到，林氏三兄弟12月15日的減持計(jì)劃，表明林氏兄弟的投票權(quán)進(jìn)一步下降，給予了市場更多的投資機(jī)會，會更有利于潛在投標(biāo)人參與旭輝永生服務(wù)的競投。
相比于雅居樂和旭輝控股，碧桂園集團(tuán)的資金問題似乎并不那么迫在眉睫。今年以來，碧桂園已經(jīng)分別在8月、11月和12月官宣了三次配股融資，合計(jì)配售股份為41.13億股，收獲融資總額為115.54億元。
來源：罐頭圖庫
12月12日，在首批“央地合作模式“融資試點(diǎn)的支持下，碧桂園還用成功發(fā)行了10億元公司債。
對于市場提出的楊惠妍此次減持碧桂園服務(wù)是否會為地產(chǎn)公司輸血，碧桂園方面表示，公司暫時(shí)并沒有向控股股東必勝有限公司的借款計(jì)劃。
碧桂園服務(wù)方面也介紹，本次減持的是大股東，資金用途將基于大股東自身的考慮。碧桂園服務(wù)暫時(shí)也沒有向大股東借款的計(jì)劃。
整體來看，盡管三家房企老板減持物業(yè)公司股份的理由不盡相同，但事實(shí)上，物業(yè)公司之于房企的多種價(jià)值卻在他們的出售行動(dòng)中得到了體現(xiàn)。它既可以是房企意氣風(fēng)發(fā)時(shí)的著花織錦，也可做其風(fēng)寒雪飄時(shí)的過冬之炭。
千億房企的“攻守道”
在房地產(chǎn)行業(yè)，每個(gè)房企似乎都曾有過一個(gè)千億夢，而此次事件中的三位主角都是將夢想寫進(jìn)現(xiàn)實(shí)的代表者。
具體來看，三家中最早突破千億的是碧桂園，作為穩(wěn)坐行業(yè)第一的佼佼者，碧桂園自2013年就跨過了千億門檻。而后，房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長造就多個(gè)千億神話，旭輝控股和雅居樂分別在2017年和2018年突破千億。
當(dāng)千億變得觸手可及，財(cái)富迅速累積的地產(chǎn)大佬們又將目光轉(zhuǎn)向新的領(lǐng)域。于是，推動(dòng)物企上市似乎成了行業(yè)新默契。
其中，僅2018年就有6家物業(yè)公司赴主板上市，占當(dāng)時(shí)全部上市物企的50%，陳卓林家族的雅生活、楊惠妍的碧桂園服務(wù)和林氏三兄弟的旭輝永生服務(wù)均位列其中。
而房企集中分拆物業(yè)上市還有一個(gè)背景，即2018年行業(yè)融資渠道受到嚴(yán)厲調(diào)控，資金普遍緊張。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年，其監(jiān)測的85家典型房企融資規(guī)模從前一年的13407億元下降到11920億元，融資成本也從2018年初的4.97%升到年末的8.54%。
在“融資難”的背景下，各大房企選擇分拆物業(yè)公司上市，不僅能為集團(tuán)增加新的融資平臺，提升集團(tuán)的估值及品牌價(jià)值；同時(shí)也可以借助上市所募集的資金迅速擴(kuò)張，擴(kuò)大管理規(guī)模，使企業(yè)在物業(yè)市場占據(jù)明顯的規(guī)模優(yōu)勢。
克而瑞數(shù)據(jù)介紹，僅2021年，碧桂園服務(wù)在并購市場就投入207.5億元，占年度總交易金額的近六成；同年，雅生活也官宣收購了6家企業(yè)，成為年內(nèi)交易最活躍的投資者。
與此同時(shí)，旭輝永生服務(wù)也不例外，2021年也收購了華熙鑫安、上海星悅物業(yè)、山東鑫建物業(yè)、湖南美中環(huán)境、上海美凱龍物業(yè)等多家公司股權(quán)。
來源：罐頭圖庫
規(guī)模的擴(kuò)張最終也反饋在了業(yè)績上，截至2021年年底，雅生活、碧桂園服務(wù)、旭輝永生服務(wù)三家公司分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入140.87億元、288.43億元和47.06億元，分別實(shí)現(xiàn)凈利潤23.08億元、40.33億元和6.17億元，同比均有大幅提升。
而后隨著房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，市場信心不足，企業(yè)融資能力也不達(dá)預(yù)期，物業(yè)公司又成了各大房企置換資金的秘密武器。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月，市場上有23家上市物企發(fā)起了39起并購，涉及交易總金額為99.7億元。
進(jìn)入12月，雅居樂、旭輝控股等房企也接連宣布轉(zhuǎn)讓持有物業(yè)公司股權(quán)的消息。
柏文喜表示，目前的市場環(huán)境下，現(xiàn)金流穩(wěn)定又有保證，還具有抗周期性和一定成長性的投資標(biāo)的不多，因此正是物業(yè)股價(jià)值顯現(xiàn)的時(shí)候。
相比之下，此前眼光長遠(yuǎn)的開發(fā)企業(yè)提前布局，剛好可以在關(guān)鍵時(shí)刻發(fā)揮作用。
不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也曾表示，物業(yè)是房企轉(zhuǎn)型的載體。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束快速建設(shè)時(shí)代結(jié)束，進(jìn)入存量管理時(shí)代。而能否把存量物業(yè)管好，將是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵。未來，能夠把物業(yè)管好的企業(yè)，就能獲得最廣大業(yè)主的現(xiàn)金投票。
這樣看來，物管行業(yè)將成為房企未來競爭的重要一環(huán)。而在當(dāng)前市場環(huán)境下，主動(dòng)放棄物業(yè)公司股權(quán)的背后也多暗含著房企大佬們的無奈。
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