魯商發展原本是一家山東的房地產開發公司，2021年，企業房地產銷售規模為92.8億元，且有著一定規模的物業服務業務（子公司魯商服務2022年在港上市）。
(相關資料圖)
但由于近年來房地產行業的不景氣，魯商發展的房地產業務表現一般，反而是旗下的大健康產業快速發展。
一直到近日，公司公告表示出售原有的房地產開發業務資產，由雙主業板塊發展轉型為以生物醫藥板塊為主業，包括化妝品、醫藥、原料及添加劑業務等。
受此消息影響，魯商發展股價自10月底至今已經翻倍。
但目前來看，雖然股價已漲了不少，其轉型之路仍充滿了想象空間，我們今天就來梳理一下它的上漲邏輯，并展望一下其未來的發展。
一、轉型大健康產業，維持快速增長
魯商發展對于大健康產業的布局可以追溯至2018年底，并購了控股股東旗下的山東福瑞達醫藥集團有限公司（以下簡稱為“福瑞達公司”），福瑞達公司主要從事藥品、保健食品、化妝品、生物技術產品等的研發、生產與銷售。
其旗下擁有“頤蓮”、“璦爾博士”、“善顏”、“伊帕爾汗”等多個化妝品品牌，“明仁”、“施沛特”等骨科領域品牌，以及透明質酸（主要為化妝品原材料）領域的“焦點福瑞達”企業品牌等。
其中，璦尓博士是魯商發展收購福瑞達公司后開拓的化妝品新銳品牌，焦點福瑞達則是企業2019年通過收購山東焦點生物科技股份有限公司獲得的新業務。
（魯商發展大健康產業布局時間圖）
不得不說，魯商發展在大健康產業的布局愈加完善和成熟，且維持著可觀的增長趨勢。
2018年，企業藥品、化妝品、保健品及添加劑業務分別實現營業收入約8.25億元，占到企業總營收的9.35%；
到2021年，這部分業務收入便達到了約22.77億元，占到了總營收的18.42%。
與此同時，大健康業務的盈利能力快速提升，帶動著企業凈利潤的增長。其中，2018年，企業新合并的福瑞達公司旗下的包括福瑞達母公司在內的三家子公司實現凈利潤6600多萬，到2021年，這三家子公司的合計凈利潤達到了約2億元。
由此可見，企業拓展聚焦大健康產業，尤其是化妝品業務的正確性。
二、聚焦大健康產業，魯商發展前景如何？
首先，和房地產業務相比，大健康業務有著較高的盈利水平；
高盈利水平/能力不僅意味著企業可以在一定規模收入下獲得更高的凈利潤，而且有望享受更高的估值。
截至2021年，魯商發展的化妝品業務毛利率為63.68%，生物醫藥毛利率為57.86%，原料及添加劑業務毛利率為37.14%。
與此同時，2021年，A股化妝品行業的毛利率為47.97%，其中應用純天然的植物活性成分提供溫和、專業的皮膚護理產品的化妝品公司，貝泰妮的毛利率甚至達到了76%。
因為較高的毛利率，貝泰妮2021年的凈利率達到了21.48%；
魯商發展2021年的整體毛利率為25.69%，凈利率僅有3.19%。
出售房地產業務后，魯商發展的毛利率則有望大幅提升，同時凈利率也會得到明顯改善。根據企業的資產出售報告數據，房地產業務出售（交易）后，2021年、2022年1-10月凈利率分別為6.31%、8.91%。
所以即使魯商發展出售了大部分的房地產業務，在大健康產業良好的增長趨勢以及盈利水平得到改善的背景下，企業反而獲得了更高的預期。
截至目前，魯商發展的動態市盈率達到了約60倍，對應著全年約2.05億元的凈利潤，而剝離房地產業務后，2022年前十個月，企業凈利潤便達到了2.45億元，今年全年凈利潤或有望沖擊甚至超過3億元。
如果2022年企業凈利潤能達到3億元，那么現在這個價格對應的市盈率為41倍（市值為123億元，等于60倍PE乘2.05億元年度凈利潤），參考公式為市值=市盈率×凈利潤。
那41倍市盈率高還是低呢？
不得不說，對于處于成長階段的化妝品公司來說，這個估值并不高。同行業企業貝泰妮、珀萊雅等，它們現在的動態市盈率分別為89倍、72倍左右。
而導致魯商發展和它們之間的市盈率區別有兩點，一是盈利能力略差，二是確定性有待考量。
但反過來講，魯商發展的盈利能力仍有提升空間，以及其確定性增長問題有望隨其競爭力的提升、以及市場對它的認知更深入而迎刃而解。
對于魯商發展來說，目前化妝品業務是增長最快以及最賺錢的一個業務，其旗下兩大品牌“頤蓮”、“璦爾博士”銷量連年翻番，均在2021年跨過了5億元銷售額關卡，現已成功躋身國產化妝品行業前列，發展勢頭不容小覷。
三、總結一下
最后做個總結，魯商發展在2022年11月16日提示將名下房地產開發業務相關資產負債置出，由此股價持續大漲，其背后的邏輯顯而易見。
而即使股價已經翻倍，我們似乎仍不能否認企業的成長潛力，2021年魯商發展的化妝品業務實現凈利潤1.68億元，同比增長了277.53%，2022年上半年，化妝品業務實現凈利潤約0.9億元，同比增長率為21.01%，雖略有下滑，但其營業收入仍然維持了62.31%的增速。所以，如果化妝品業務表現的更好，41倍的PE、123億元的市值就不算高了。
注明：以上分析僅代表作者個人觀點，不構成投資建議。股市有風險，入市需謹慎。