雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海
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無論是頻頻“抄底”同行，還是重奪地產首富之位，無不彰顯出王健林和他掌舵的萬達已擺脫過去幾年的頹勢，人們熟悉的那個萬達仿佛又回來了。
然而，事情沒有表面上看起來那么簡單。首先，近期密集的籌資動作表明，萬達并非“不差錢”。今年1月中旬和2月初，大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商業”）各完成一筆4億美元和3億美元信用債的發現，息票率均高達11%。
除了利用發債融資，今年1月份，王健林將其控制的萬達酒店發展65.04%的股份抵押給了淡馬錫進行融資。更早之前，由王健林控股的萬達投資將其所持萬達電影超70%的股權進行了質押。
其次，盡快讓珠海萬達商管（下稱“萬達商管”）敲響港股IPO的鐘聲，這仍然是對王健林而言最為迫切的事情。如果在今年年底不能完成上市，大連萬達集團將面臨一筆高達380億元的回購。
作為估值1800億元的巨無霸，萬達商管赴港上市前，還需獲得證監會對其的批準（大路條）。種種跡象顯示，2023年王健林的挑戰依舊不小。
王健林風光背后，融資利息高企
從壯士斷腕再到東山再起，王健林經受住了考驗，他的事業也在回暖。
回顧2017年6月，傳聞金融監管部門要求銀行排查對海航、安邦、萬達等企業的融資情況。盡管同年8月，外管局對傳聞予以否認，但從結果看，消息引發萬達股債雙殺，萬達也開啟一番大調整。
此后王健林斷臂甩賣資產，并對萬達過去的商業地產開啟輕資產轉型。隨著轉型順利推進，加上地產行業大洗牌，提前轉型“躲過一劫”的王健林，又重回地產首富之位。
根據去年11月份胡潤研究院發布的2022年胡潤百富榜，2022年萬達王健林家族憑借1000億元的身家排名第32，位列內地房地產富豪之首。
盡管王健林重新在富豪榜上綻放光芒，但表明風光之下，王健林肩上仍有重擔，自去年底至今頻頻融資籌錢。
去年12月29日，萬達電影公告稱，控股股東萬達投資及其一致行動人萬達文化集團、莘縣融智近日合計向中信證券質押7.39億股公司股份，占公司總股份的33.91%。
其中萬達投資本次質押數量6.5億股，占其所持股份比例76.47%；萬達文化集團和莘縣融智質押了其所持全部股本。
天眼查顯示，王健林持有萬達投資、萬達文化集團和莘縣融智的股權比例分別為98.03%、98%和93.98%，這意味著，質押股份主要歸王健林所有。
目前，萬達文化集團和莘縣融智已解除了質押，但萬達投資仍有6.5億股處于質押狀態，占其所持股份比例為76.47%，占萬達電影總股本比例為29.82%。
今年1月份，王健林及其一致行動人將手里持有的萬達酒店65.04%的股份，悉數質押給了新加坡主權基金淡馬錫及其旗下公司，以換取淡馬錫旗下公司提供的貸款融資。
除了股份質押融資，萬達還通過發高息美元債融資。今年1月中旬，萬達商業成功發行了一筆4億美元的境外美元債，期限為2年期，初始指導價12.625%區域，息票率11%。
隨后在2月初，萬達商業發行一筆3億元美元債。此筆3億規模的美元債期限為3年，初始指導價12.5%區域，最終指導價12.375%，息票率為11%，資金用于為現有債務再融資。
上述兩筆美元債皆為信用債。對于最近一筆3年期的高級無抵押債券，評級機構惠譽發布報告指出，授予由萬達商業全資子公司Wanda Properties Global Co. Limited擬發行的高級無抵押美元票據“BB”評級。
同時，萬達最近借的美元債券利率過高。一位券商界人士指出，目前來看，根據中債中資美元債到期收益率曲線（BB+）數據，3年期收益率為7%點多，遠低于萬達12%左右的利率。
但在美元債償還壓力之下，萬達必須在融資端努力。澎湃新聞曾在2月1日報道，大連萬達集團正在和境內的一家金融機構洽談一筆境外貸款，以償還一筆3月份到期的3.5億美元的債券。
惠譽也在報告中指出，萬達集團計劃借入新的銀行貸款或使用處置離岸子公司所得的現金在全額贖回2022年7月到期的5.5億美元債券后，償還2023年3月到期的3.8億美元債券。
Wind數據顯示，截至目前，萬達商業共有4只存量海外債券，共計17億美元，約合人民幣115億元。
繼續加碼文旅
除了加快在發債和融資方面的動作補充錢袋，近期王健林先后拜訪吉林、河南、貴州等地，被認為是萬達加倉文旅和回歸地產的征兆。
公開消息顯示，剛剛過去的2月份，王健林的行程排得很滿。2月9日，王健林現身洛陽白馬寺、二里頭夏都遺址博物館、隋唐大運河博物館等地；2月10日，洛陽市主要領導與王健林舉行工作會談。
2月21日，王健林再次來到河南，河南省省長王凱與其進行會談；隔日，王健林又匆匆來到一千多公里外的貴州，拜見貴州省領導。
根據媒體的報道，王健林上述拜訪洽談內容主要涉及文旅方面的合作。比如，在洛陽市主要領導與王健林舉行的工作會談上，雙方同意建立全面戰略合作關系，并正式宣告雙方加強戰略合作的首個重大項目為龍門旅游度假區項目。
兩日后，萬達集團和中原銀行簽署了戰略合作協議。中原銀行承諾，未來5年將配置不低于100億元的專項資金，以支持萬達集團在河南省的項目運營建設及優勢資源開發。
這也是5個月內王健林兩赴洛陽。去年9月份23日，王健林與洛陽市主要領導參加洛陽文旅集團與萬達集團戰略合作框架協議簽約儀式。
按照協議，雙方將在龍門旅游度假區、萬安山旅游度假區、新唐街、在河之洲旅游度假區等項目中開展深度合作。
而后與河南省領導會談的當天，河南省政府與萬達集團簽署了《戰略合作框架協議》。王健林表示，萬達集團對與河南深化合作熱切期待、充滿信心，將發揮品牌、運營等方面優勢，全面加快合作項目建設。
王健林去貴州，也是為了促成文旅方面的合作。據貴陽文旅局官方公眾號“爽爽貴陽”消息，王健林計劃將貴州文旅和萬達發展結合起來，發揮萬達“看家本領”，助力貴州文旅升級。
并且萬達已有具體目標，今年首先要推出一個城市綜合體項目“天階”，力爭年內開業。項目兼有商業、旅游等多種功能，開業后將有效帶動貴安新區的發展。
王健林的文旅情結由來已久，早在2009年，萬達在長白山項目第一次嘗試文旅綜合體開發，建設占地21平方公里的長白山國際旅游度假區，前后投資230億元。
長白山“小試牛刀”之后，萬達開始在全國各地打造文旅城項目。2016年，王健林公開對標迪士尼，“有萬達在，上海迪士尼20年之內盈不了利。”
但2017年那場危機中，王健林首次拋售的便是文旅和酒店項目。2018年，贏得喘息之機的萬達又投資文旅項目，同年11月簽約的蘭州萬達城，項目就包括萬達茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街、旅游集散中心等。
2022年卡塔爾世界杯期間，“萬達文旅”“萬達酒店及度假村”的LOGO還出現在比賽場邊滾動的廣告牌上，據悉王健林為此花費不菲。
目前，在繼續加碼文旅之外，隨著酒旅業務復蘇，萬達還有意“復活”酒店板塊。日前，萬達酒店啟動“歸雁計劃”，針對曾在萬達酒店工作過的人員，可選擇回歸原酒店，也可投遞全國各地萬達酒店崗位。
但和過去不同的是，萬達酒店管理業務自2017年全面轉型輕資產模式，不參與投資，只輸出酒店品牌和運營管理。目前已開業酒店131家，在建酒店251家。
萬達商管IPO時間緊迫
萬達集團之所以能夠邁開步伐重新擴張，源于其在輕資產戰略轉型上的成功。
2018年2月份，已從港交所退市的萬達商業地產宣布更名為現在的萬達商業，并開始出售海外資產項目。
一年之后，萬達商業正式對外宣布，從2021年開始，全面實施“輕資產”戰略，即基于自身的品牌影響力和資源整合能力獲取市場及項目，但并不承擔項目場地的資金，只負責項目的設計、建設和運營，從中分得收益。
2021年3月，萬達商業撤回A股IPO申請之后，同年10月份，便以新的上市主體萬達商管在港交所遞表，在2022年4月份失效后再次提交申請。
2022年10月25日，萬達商管更新了最新版本招股書。更新后的資料顯示，萬達商管截至2022年6月30日的在管商場為425個，較 2021 年底的417個新增8個，且均為第三方項目。
所有在管商場中，來自獨立第三方業主的項目數量從2021年底的132個增加到 2022 年6月30日的140個，總在管面積由2021年底的5895.5萬平方米上升到 2022年6月30日的6008.2萬平方米。
業績方面，2022年上半年，萬達商管實現收入134.8億元，較2021年上半年的106.36億元增加26.7%；實現凈利潤40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長517.3%。
另外，2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬達商管的資產負債率整體處于下降態勢，分別為80.4%、95.8%、70.9%、68.1%。
但輕資產轉型，只是萬王健林主導的這場資本大戲中的一部分，實現上市才是其最終目標。
在上市之前，萬達商管股東方曾與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等投資人簽署了有關業績和上市時間的對賭協議。
業績上萬達商管保證2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元、94.6億元；上市時間方面，萬達商管最遲要在2023年完成上市。否則，萬達商業及相關方將進行股份回購或現金賠償。
目前留給王健林敲鐘的時間僅剩下9個月，如果不能如期上市，則可能要掏出380億元的“真金白銀”來回購。隨著最后期限日漸迫近，王健林將再次面臨考驗。