◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
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事先無(wú)預(yù)告，以為憋大招，或許還有彩蛋，股民等著，圈內(nèi)看著。“蘇系”民營(yíng)大型房企——新城控股，結(jié)果很讓人意外。
【資料圖】
3月底，新城控股披露了2022年財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)，沒(méi)彩蛋就算了，還拋給股民一顆“炸雷”，宛如五雷轟頂。
2022年，新城控股營(yíng)收約1154.6億元，同比降幅約31.4%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約30.3億元，同比跌幅約83.4%，凈利15.6億元，同比跌幅88.5%，歸母凈利13.9億元，同比下滑88.9%，扣非后歸母凈利（歸母核心凈利）約7.3億元，同比大跌92.9%。
新城控股作為“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)房企，特別是手上龐大的自持商業(yè)加持，不僅自己引以為傲，也被行業(yè)認(rèn)定是優(yōu)質(zhì)示范民營(yíng)房企。
2022年樓市低迷下行，這個(gè)大家都知道，但新城控股被暴擊成這樣，不可思議。
相對(duì)總營(yíng)收跌幅約31.4%，新城控股去年商業(yè)貢獻(xiàn)營(yíng)收約92.2億元，同比增加15.75%（截至去年底，自持商業(yè)的投資性房地產(chǎn)賬面值達(dá)到1159.3億元），拖后腿的是房地產(chǎn)開發(fā)，同比跌幅33.7%，營(yíng)收1048.8億元。
去年，新城控股房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算毛利率15.4%，同比跌幅2.26個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)中屬于相對(duì)較小的，但關(guān)鍵盈利指標(biāo)為何同比跌幅八九成之巨？
新城控股財(cái)報(bào)自述說(shuō)，解釋一，是房地產(chǎn)開發(fā)銷售結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模及毛利較大幅度減少；解釋二，資產(chǎn)減值。去年，新城控股計(jì)提資產(chǎn)減值59.6億元，較2021年48.4億元多了11.2億元。
地產(chǎn)密探注意到，還有三項(xiàng)直接“削弱”新城控股盈利近55億元，值得關(guān)注。
其一，去年投資收益5.5億元，同比減少17.2億元；其二，公允值變動(dòng)收益約10.8億元，同比減少17.4億元；其三，“期間費(fèi)異動(dòng)”更值得警惕。
新城控股去年“期間費(fèi)”異動(dòng)，變化最大的莫過(guò)于財(cái)務(wù)費(fèi)用，同比增幅約177.3%，去年飆升到30.32億元，創(chuàng)歷史新高，同比增加近20億元，主要就是財(cái)務(wù)費(fèi)大規(guī)模“費(fèi)用化”，達(dá)到約29.4億元，劇增了約16.4億元。
2022年，新城控股利息支出85.3億元，較2021年約125億元，大幅減少了40.3億元，其中資本化利息約56.4億元，較2021年112.3億元減少55.9億元，利息資本化率66.1%，較上一年89.4%大幅度下降。
去年，新城控股取得合同銷售金額約1160.5億元，較2021年約2337.8億元下降了50.4%，但得益于銷售資金回籠率115%，取得銷售回款1329億元。
不過(guò)，去年新城控股經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流145.3億元，較2021年219.8億元下滑約33.9%，融資凈現(xiàn)金流約-385億元，比上一年末-113.4億元大減了239%。截至去年底，其賬上貨幣資金314.6億元，較2021年底552.3億元大減237.7億元。
同期末，新城控股賬上短期借款約16.7億元，比上一年末增加了11億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債296.4億元，比2021年底略增3億元。
“流動(dòng)負(fù)債”一欄，新城控股一年內(nèi)到期應(yīng)付票據(jù)61億元，其中商票55.8億元；應(yīng)付款442.6億元全是建筑工程款，其中賬齡超一年55.5億元；其他應(yīng)付款涉及應(yīng)付少數(shù)東股權(quán)款約31億元；其他流動(dòng)負(fù)債涉及“2022 年美元債-吾悅十五期(ii)”近7億元。
從以上觀察看，新城控股短期現(xiàn)金流依然承壓，短債償付壓力明顯上升。地產(chǎn)密探梳理獲悉，去年新城控股發(fā)了三只債券，去年底本應(yīng)發(fā)行1億元公司債，但最終取消，其解釋是“彼時(shí)市場(chǎng)波動(dòng)較大，融資安排變更”。
換句話說(shuō)，自去年11月房地產(chǎn)再融資松動(dòng)，直至去年底，新城控股只發(fā)了一只年利率4.3%且期限3年的20億元中期票據(jù)（22新城控股MTN003）。
今年2月初，銀行間交易商協(xié)會(huì)準(zhǔn)許了萬(wàn)科、新城控股、美的置業(yè)等五家房企中票注冊(cè)，其中新城控股150億元。但今年整個(gè)一季度，新城控股暫無(wú)新信用債發(fā)行。
在去年底證監(jiān)會(huì)支持房企定增重組的大背景下，新城控股股今年3月中旬拋出80億元定增募資預(yù)案，擬投入重慶大足等6個(gè)項(xiàng)目及24億元用作流動(dòng)資金。
如果80億元定增能在年內(nèi)落地，這對(duì)緩解新城控股短期現(xiàn)金流壓力是顯而易見的，但雖有政策支持，但定增不同于發(fā)債，程序上要復(fù)雜一些，不確定性仍在。
今年一季度，參考克而瑞數(shù)據(jù)，新城控股全口徑銷售額215.2億元，較前2個(gè)月136.1億元（注：新城官方口徑135.85億元）看，3月只賣了79.1億元，比2月79.5億元（注：新城官方口經(jīng)78.05億元），環(huán)比低迷，權(quán)益銷售額145.3億元，排名第21位。
反觀今年3月樓市，可謂陽(yáng)春三月，百?gòu)?qiáng)銷售環(huán)比漲幅逾4成，新城控股為何3月失速，值得業(yè)內(nèi)深究。
年初以來(lái)，新城控股已失去梁志誠(chéng)、曲德君這兩位高管猛將，對(duì)掌舵人王曉松來(lái)說(shuō)，如何重構(gòu)能打的高管層將是不小的考驗(yàn)。