核心觀點(diǎn)
本周新房、二手房成交量相比于上周有所下降。本周47 個(gè)城市新房成交套數(shù)為2.6萬套，環(huán)比下降15.0%，同比下降57.1%；18 個(gè)大中城市新房成交套數(shù)為1.6 萬套，環(huán)比下降11.2%，同比下降54.5%；一、二、三線城市新房成交套數(shù)環(huán)比分別變化-7.9%、-14.1%、-4.3%，同比增速分別為-51.0%、-55.2%、-57.4%。16 個(gè)城市二手房成交套數(shù)為1.2 萬套，環(huán)比下降8.4%，同比下降42.8%；12 大中城市二手房成交套數(shù)為1.1 萬套，環(huán)比下降10.1%，同比下降42.7%；一、二、三線城市二手房成交套數(shù)環(huán)比增速分別為-10.1%、-9.0%、-15.2%，同比增速分別為-41.4%、-40.7%、-54.3%。
新房庫存量、去化周期相比于上周有所上升。15 個(gè)城市新房庫存套數(shù)為102.5 萬套，環(huán)比上升0.4%，去化周期為15.4 個(gè)月，環(huán)比上升0.9 個(gè)月；8 個(gè)大中城市新房庫存套數(shù)56.0 萬套，環(huán)比上升0.8%，同比上升2.3%，去化周期為11.0 個(gè)月，環(huán)比上升0.8個(gè)月；一線城市新房庫存量26.6 萬套，環(huán)比上升1.1%，去化周期9.9 個(gè)月，環(huán)比上升0.8 個(gè)月，二線城市新房庫存量20.5 萬套，環(huán)比上升0.8%，去化周期為11.1 個(gè)月，環(huán)比上升0.8 個(gè)月，三線城市新房庫存套數(shù)為8.9 萬套，環(huán)比無明顯變化，去化周期15.4個(gè)月，環(huán)比減少0.1 個(gè)月。
整體土地市場較上周相比量跌價(jià)升，土地溢價(jià)率有所下降。百城成交全類型土地?cái)?shù)量為172 宗，恩捷股份(002812)事件點(diǎn)評(píng)：業(yè)績?cè)鲩L符合預(yù)期 龍頭地位穩(wěn)固恩捷股份(002812)事件點(diǎn)評(píng)：業(yè)績?cè)鲩L符合預(yù)期 龍頭地位穩(wěn)固環(huán)比下降55.1%，同比下降79.3%；成交土地規(guī)劃建筑面積為1404 萬平方米，環(huán)比下降50.4%，同比下降71.4%；成交土地總價(jià)為120 億元，環(huán)比下降41.0%，同比下降84.4%；成交土地樓面均價(jià)為852 元/平方米，環(huán)比上升18.8%，同比下降45.5%；百城成交土地溢價(jià)率為1.63%，環(huán)比下降44.6%，同比下降91.9%。
投資建議
3 月16 日，金融委召開專題會(huì)議，提出貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長；關(guān)于房企，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施；積極出臺(tái)對(duì)市場有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。此后央行、銀保監(jiān)會(huì)、外匯局、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)同時(shí)就地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈的維穩(wěn)信號(hào)。其中財(cái)政部明確表示年內(nèi)不會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍。我們認(rèn)為，暫緩擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)主要是出于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長的考量，短期有助于提振市場信心，引導(dǎo)行業(yè)預(yù)期向積極方向轉(zhuǎn)變。雖然3 月15 日統(tǒng)計(jì)局公布的投資與銷售數(shù)據(jù)層面均超過市場預(yù)期，但實(shí)際市場銷售仍然低迷，近期地方政策對(duì)市場的提振作用較為有限。同時(shí)房企仍然面臨較大的資金壓力，前期信貸支持并未到位，3-4 月也將迎來償債高峰期，因此短期數(shù)據(jù)表面的超預(yù)期可能并不能延續(xù)，我們認(rèn)為地方層面供需端、房企資金端仍有持續(xù)進(jìn)一步調(diào)整的空間，政策改善預(yù)期仍在，建議繼續(xù)關(guān)注地產(chǎn)板塊機(jī)會(huì)。我們建議關(guān)注三條主線：1）信用風(fēng)險(xiǎn)較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企：保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、萬科A、龍湖集團(tuán)、華潤置地。
2）在降息等宏觀與行業(yè)政策改善影響下，邊際收益較大的彈性房企：旭輝控股集團(tuán)、新城控股、金科股份。3）當(dāng)前收入確定較強(qiáng)、集中度加速提升，同時(shí)關(guān)聯(lián)房企近期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，彈性反轉(zhuǎn)的地產(chǎn)后周期物業(yè)板塊：碧桂園服務(wù)、旭輝永升生活、新城悅服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資持續(xù)收緊。