過去這一年，力高集團的成績冰火兩重天。
3月28日早間，力高集團發(fā)布2021年業(yè)績報告。從數(shù)據(jù)來看，過去這一年，企業(yè)實現(xiàn)合約銷售額470.11億元，同比增加14.7%；收益203.96億元，同比增加63.8%，業(yè)績看起來頗為亮眼。
而伴隨銷售額與營業(yè)額而來的利潤這一數(shù)字，卻揭開了力高集團銷售業(yè)績的“遮羞布”。
PART ONE
利潤被“掏空”
從利潤這一財務(wù)指標(biāo)來看，力高集團的表現(xiàn)出現(xiàn)了一個“悖論”。
財報數(shù)據(jù)顯示，2021年集團實現(xiàn)溢利25.15億元，同比大增74.3%。與之相對，本公司所有者應(yīng)占溢利卻同比減少31.8%至8.84億元。
對于本公司所有者應(yīng)占溢利下滑，企業(yè)并未在公告中給予解釋。但財經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，非控股股東分走了高達16.31億元的凈利潤，逆勢同比增長10倍，占比總利潤的64.85%。這意味著，非控股股東幾乎分走了集團股東利潤的2倍之多。
在IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜看來，從上市企業(yè)來看，發(fā)生這種“本末倒置”的情況在邏輯上和會計準(zhǔn)則上是正常的，但是從企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營策略上而言卻不是很普遍。
據(jù)了解，力高集團合作開發(fā)項目的情況十分突出。據(jù)財報顯示，于2021年12月31日，集團擁有處于不同開發(fā)階段且尚未售罄的房地產(chǎn)開發(fā)及投資項目133個，年報中并未公布項目的權(quán)益占比，但其中帶有“力高”標(biāo)識的項目僅有8個。
據(jù)了解，在力高的合作名單上，不乏有旭輝、美的、佳兆業(yè)、濱江、陽光城等排名更加靠前的上市房企。
而這造成的直接結(jié)果便是企業(yè)銷售額的“水分”過大。據(jù)克而瑞公布的2021年房企權(quán)益銷售額排行榜顯示，力高集團2021年權(quán)益銷售額208.1億元，權(quán)益占比僅有44%。
雖然企業(yè)合約銷售額得到一定增長，但柏文喜認(rèn)為此舉并不可持續(xù)。其表示，力高選擇合作模式開展業(yè)務(wù)，企業(yè)利潤已經(jīng)下滑。這樣的模式持續(xù)下去，一方面，會影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的資金支持能力；另一方面，過多的合作發(fā)展模式以及在合作中并不具備控制性地位的狀況也會削弱企業(yè)的主導(dǎo)權(quán)，對企業(yè)的戰(zhàn)略實施和可持續(xù)發(fā)展能力是十分不利的。
不僅如此，近期，正是企業(yè)合作名單上的包括旭輝、美的在內(nèi)的多家企業(yè)管理層均在2021年年度業(yè)績會上明確表示，未來要減少合作拿地，要進一步提升自身權(quán)益比，在需要合作拿地時，會優(yōu)選、慎選合作伙伴。顯然，排名更靠前的上市房企也意識到了過往簡單的追求流量規(guī)模已經(jīng)不適用于當(dāng)下形勢，甚至部分合作的風(fēng)險反而會大于收益。
當(dāng)然，對于力高集團來說，非控股股東的作用也不止于此。以”凈負(fù)債率=債務(wù)凈額/總權(quán)益”的計算公式來看，非控股股東權(quán)益是降低凈負(fù)債率的重要因素之一。而據(jù)財報顯示，2021年，集團非控股股東權(quán)益達到83.58億元，同比增長36%，遠超集團擁有者應(yīng)占權(quán)益增速16%。
只是，力高集團報告期末的凈負(fù)債權(quán)益比率為52.8%，仍較2020年同期增加4.1個百分點。這也側(cè)面說明，企業(yè)真實的負(fù)債增長幅度恐怕更高。
PART TWO
巨額債務(wù)壓頂
實際上，相比于利潤的下滑，企業(yè)債務(wù)這一關(guān)更加難過。
財報數(shù)據(jù)顯示，于2021年12月31日，企業(yè)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物75.34億元，受限制現(xiàn)金33.23億元，企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額甚至并未公布。
同期，集團的借款約為194.44億元。其中，一年內(nèi)到期債務(wù)高達98.13億元。這也意味著，受限制資金之外的現(xiàn)金已經(jīng)難以覆蓋短期債務(wù)。
不僅如此，企業(yè)還為此承擔(dān)著極高成本。數(shù)據(jù)顯示，2021年，集團的平均借款成本利率（按本期間已產(chǎn)生的利息開支總額（包括資本化利息）除以平均借款計算）高達9.71%。
這一融資成本大大高于力高集團所處位置的行業(yè)平均值。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年100家典型房企的新增債券類融資成本為5.32%，較2020年全年下降0.99個百分點。其中，境外債券融資成本為6.88%，較2020年全年下降1.71個百分點；境內(nèi)債券融資成本為4.06%，較2020年全年下降0.43個百分點。
“現(xiàn)在的市場環(huán)境下，頭頂這樣的巨額債務(wù)，意味企業(yè)流動性壓力巨大，償債能力存疑。”柏文喜如此表示。
實際上，對于力高集團的債務(wù)壓力，機構(gòu)也已有所擔(dān)憂。
3月16日，惠譽將力高集團的長期外幣發(fā)行人違約評級及高級無抵押評級自“CCC-”下調(diào)至“C”，回收率評級維持在“RR4”。
此前，力高集團曾宣布已就2022年4月到期未償還的1.97億美元債券、2022年8月到期未償還的3.05億美元債券及2023年5月到期未償還1.5億美元債券發(fā)起要約回購，以置換2023年到期的債券。
盡管回購要約提出給予激勵費用且未降低本金和利息，但惠譽依據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)將債務(wù)展期9至12個月視為不良債務(wù)交換。惠譽認(rèn)為，回購要約是力高因流動性不足為避免違約采取的必要之舉。若力高成功完成擬議債券回購要約，惠譽將下調(diào)其發(fā)行人違約評級至"RD"（限制性違約）。
PART THREE
物業(yè)上市作用幾何？
力高集團成立于1992年，從福建起家，在閩系房企中，一直顯得很不起眼，但其卻也有著閩系房企的激進基因。企業(yè)管理層在2021年初的年度經(jīng)營會議上便表現(xiàn)出對于規(guī)模的強烈渴望。
據(jù)官網(wǎng)顯示，企業(yè)于2021年1月16日至17日舉行該年度經(jīng)營會議。會上，集團總裁黃若青代表董事會發(fā)布新一輪三年戰(zhàn)略規(guī)劃，正式開啟“千億”目標(biāo)的新征程。對此，各部門負(fù)責(zé)人甚至簽署了責(zé)任狀。
而企業(yè)的拓儲節(jié)奏也在踐行管理層的戰(zhàn)略部署。2021年，企業(yè)共計拿下20幅土地，其中上半年拿下16幅。
只是，在市場環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變后，企業(yè)的拓儲節(jié)奏和“千億”目標(biāo)都受到了影響。柏文喜稱，在現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境下如果沒有新的模式突破或者發(fā)生奇跡，這個目標(biāo)實現(xiàn)的難度顯然是很大的。
從銷售數(shù)據(jù)來看，2022年前兩個月，力高集團實現(xiàn)合約銷售約45.20億元，同比下降18.3%，銷售下滑態(tài)勢尚未被扭轉(zhuǎn)。
面對壓力巨大的房地產(chǎn)市場，力高集團開始選擇將目標(biāo)放到物業(yè)上。去年12月底，力高健康生活第二次遞交招股書，2022年3月18日通過聆訊。
但此時此刻的物業(yè)上市作用又有幾何？在職業(yè)投資人朱酒看來，物業(yè)上市擴大融資，等于賣資產(chǎn)。對于當(dāng)下物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，其直言“皮之不存，毛將焉附？”。
實際上，從當(dāng)前的資本市場變化中，也可以窺得物業(yè)的艱難之處。據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，港股上市的物業(yè)管理板塊總市值4928.9億港元，較去年的上萬億已經(jīng)腰斬。
不過，柏文喜稱，通過分拆物業(yè)公司上市可以提升母公司的股價和市值，優(yōu)化母公司的經(jīng)營條件，對于減輕負(fù)債壓力是有明顯好處的。就股價差異而言，在物業(yè)股已經(jīng)大幅回調(diào)的情況下依然遠遠高于房地產(chǎn)股，因此目前以物業(yè)公司分拆上市來直接或者間接反哺地產(chǎn)在事實邏輯上還是成立的。
但如何將邏輯變成現(xiàn)實，力高集團顯然還需要很長的路要走。
內(nèi)容來源：?地產(chǎn)雜志