進入“王曉松時代”的新城控股，雖然營收實現了正增長，但利潤增速卻逐步下降。
王曉松臨危受命的2019年，新城控股（601155.SH）經歷冰火兩重天，一方面董事長王振華因涉案被調查，另一方面，公司的銷售業績創下了歷史新高2747.8億元，在房企銷售榜中排名第八。
但自此之后，新城控股的銷售業績開始下降，不僅排名掉出前十，甚至2021年僅完成銷售目標的89.91%。
與銷售業績同步下降的還有新城控股的銷售毛利率，2019年-2021年，新城控股該項數據分別為32.64%、23.5%、20.45%，持續走低。
為尋求盈利突破，新城控股將目光聚焦在商業地產上，持續擴大規模的吾悅廣場能助力新城控股實現新的業績增長嗎？
01
新城轉“綠”，增收不增利
2019年7月3日晚，新城控股公告，公司實控人、董事長王振華因個人原因被刑事拘留，王振華的兒子王曉松被選任為第二屆董事會董事長。
而從這起臨危受命開始，新城控股正式進入“王曉松時代”。
王曉松正式接班后，受到董事長事件風波影響，股價一度從7月3日收盤價38.65元/股跌至8月6日的階段最低值20.81元/股，一個月時間市值蒸發超400億元。
在王曉松的帶領下，新城控股展開一系列自救動作，包括為優化公司資產負債結構而接連出售20余個項目等。
圖片來源：Wind數據
2019年8月6日后，新城控股的股價逐步開始回升。12月31日，新城控股的收盤股價為35.05元/股，逐步接近事件發生前的公司股價。
2019年財報顯示，新城控股實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%；凈利潤133.3億元，同比增長9.18%。
銷售業績方面，新城控股實現全口徑銷售額2747.8億元，在克而瑞房企銷售榜中穩坐第八。可以說，對于剛剛上任的王曉松來說，2019年交付了一張還不錯的考卷。
三道紅線政策出臺后，2020年末，新城控股剔除預收賬款后的資產負債率74.12%、凈負債率43.65%、現金短債比1.68，踩中一條為黃檔房企。
事實上，從王曉松掌權前后的財報數據對比顯示，最明顯的變化就是利潤增速下滑。
2018年，新城控股的營業收入為541.33億元，同比增長33.58%；歸母凈利潤為104.91億元，同比增長74.02%。
而2019年和2020年，新城控股的歸母凈利潤分別為126.54億元、152.26億元，增速分別為20.61%和20.56%。
圖片來源：新城控股財報
時至今日，新城控股已經明顯增收不增利。2021年新城控股實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64%；實現歸母凈利潤125.98億元，同比下降17.42%。
值得注意的是，截至去年底，新城控股總權益971.23億元，其中歸母權益593.09億元，少數股東權益378.14億元。但從利潤表看，公司總凈利137.59億元，歸母凈利125.98億元，但少數股東只有11.6億元。即少數股東權益占比38.93%，損益占比8.43%。
在2021年的業績會上，王曉松表示，從行業發展來看，未來房地產行業的利潤率會處于一個常態化水平，房地產行業也會由高杠桿高利潤的類金融行業，逐步趨向于向管理要紅利的類制造業。不過，王曉松稱，其依然相信行業毛利會在目前低谷上逐步修復，存在一定的修復空間?！皬哪壳罢信膾煜薹績r和限地價的狀態來看，還是給予開發商一些合理利潤，預計這是一個時間換空間，逐步置換土地的過程?！?/p>
不過，在三道紅線方面，2021年的新城控股則成功轉“綠”。截至2021年年末，新城控股剔除預收賬款的資產負債率為69.95%，凈負債率為48.12%，現金短債比為1.07，三項全部達標，步入綠檔房企。
02
押寶商業地產，是福是禍？
或許是受到公司利潤空間被壓縮的影響，近幾年的新城控股，開始明顯擴張商業地產業務。
王曉松掌權之前的新城控股，截至2019年中期，累計開業運營的吾悅廣場為44座，已開業面積為411.03萬平方米。
長春新城吾悅廣場
2020年5月召開的股東會上，王曉松曾表示，未來新城控股的利潤主要來源，將從住宅開發轉向商業綜合體開發，未來收益和利潤可能主要會來自于商業管理。商業管理，一條線靠租金收入；第二條線是挖掘會員體系，消費場景如何變現。未來新城要繼續從“經營場地”，向“經營人”發展。例如，新城會在場景提升等商場運營管理之上，加強會員的發展和變現，同時挖掘住宅業主潛力。
正如王曉松的發言所述，掌權不到三年時間，他將旗下吾悅廣場的規模擴張了近3倍。截至2021年年底，新城控股已實現累計在營吾悅廣場130座，吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，平均出租率97.63%。
較高的出租率也為新城控股貢獻了不少業績。去年新城控股實現商業運營總收入86.39億元，超額完成全年目標85億元，同比增長51.01%。此外，新城控股的物業出租及管理毛利率為72.64%。
對于2022年商業發展目標，新城控股介紹，計劃實現商業總收入105億元，新開業吾悅廣場及委托管理在營項目25座。
長春新城吾悅廣場
但商業地產是否真能助力新城控股實現預期效果，恐怕還是一個未知數。近兩年，隨著房地產主業整體增速放緩，商業地產似乎成了下一個行業風口，不少房企在該領域押寶。如華潤、萬達、龍湖等多家房企已經提早在該領域進行布局，行業競爭十分激烈。
相比之下，2009年涉足商業地產，2015年才開始全國布局的新城控股在其中并未占到明顯優勢。
此外，受疫情影響，商業地產經理人們的信心指數也較為保守。
據《2022年全國商業地產經理人信心指數報告》介紹，與去年同比，近六成商業地產經理人預計經營業績不會呈現增長，超七成商業品牌經理人表示不會提速開店，近八成購物中心經理人表示市場競爭將進一步加劇。
對于整個行業面臨的挑戰，購物中心經理人認為有三個方面，首先來自消費乏力，其次是商業地產的過度開發，之后為資金壓力。
商務部市場運行專家、全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平指出，全國商業地產經理人信心指數一定程度上反映了行業的基本面，同時傳遞出了疫情下行業經理人普遍的焦慮情緒與心態。但隨著疫情好轉或政府出臺針對性的扶持政策，相信信心指數將會上揚。
03
王曉松時代：掌權與放權
新城控股成立1993年，最早由王振華創立于江蘇常州。2008年，新城控股將業務版圖擴展至商業地產領域，并成為中國房地產百強企業20強。2015年12月，新城控股集團在上海證券交易所A股上市。
從百億房企到千億陣營，新城控股用了7年?？硕饠祿@示，2017年，新城控股以1260.1億元的流量金額步入千億陣營，位列房企第13位。而成為千億房企僅一年后，2018年的新城控股又憑借著2204.3億元的流量金額進入前十榜單，成為行業黑馬。
不過，2019年，因董事長王振華涉案被調查，王振華二代王曉松臨危受命，正式接班。
王曉松掌權后的新城控股，在拿地方面，采取了更謹慎的土地投資策略。2018年年末，在土地儲備方面，新城控股介紹為深耕長三角，擴充西南區域版圖，全國化布局更加均衡。
而到了2021年，新城控股則提出，公司堅持深耕長三角區域，并聚焦其他核心城市群，形成以長三角、環渤海、粵港澳大灣區等城市群為重點的布局體系?？梢钥闯?，“王曉松時代”的新城控股更集中在重點城市群深耕。
除了在拿地策略方面有所調整外，2021年，接班1年半的王曉松也開始“放權”。
2021年1月8日，新城控股公告，王曉松申請辭去總裁職務，“老臣”梁志誠被委任為公司新總裁。
圖片來源：新城控股公告
梁志誠生于1969年，2003年2月起加入江蘇新城，歷任江蘇新城地產股份有限公司行政管理部主管、江蘇新城地產股份有限公司總裁助理、新城發展控股有限公司執行董事兼聯席總裁等多個職位，至今在新城工作已有19年。
值得注意的是，這不是王曉松掌權后新城控股第一次發生高管人事變動。在2020年，新城控股一個月之內曾有兩位聯席總裁相繼離職。
2020年3月20日，新城控股發布公告，公司聯席總裁陳德力因個人原因辭職，僅在10天之后，公司另一位聯席總裁袁伯銀也宣布辭任。此前二人在新城控股分別分管商業管理事業部和商業開發事業部投資拓展工作。
而在兩位聯席總裁辭職后，新城控股宣布由曲德君接管商業管理事業部，并擔任公司聯席總裁之位。
對于王曉松的“放權”，知名地產分析師嚴躍進分析，新城控股的人事調整是一次比較合理的工作機制安排。此前新城控股風波大，王曉松掌舵非常有必要。而后企業經營趨于穩定，梁志誠升任總裁，則說明經營方面問題不大，這個時候可以比較好地對職業經理人進行分工和安排，有助于企業更好的發展。
回望王曉松掌舵的這幾年，在危機時刻擔起重任，又在平穩發展中遇到新的困難。未來，如何在求穩與盈利之間找到新的平衡點，是資本市場交給王曉松的下一項任務。
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