作者：邵川
(相關(guān)資料圖)
8月30日，新城控股（601155.SH）披露了2022年半年度報(bào)告，上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入428億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30億元。房地產(chǎn)行業(yè)景氣度整體下滑之際，新城控股經(jīng)營狀況彰顯出韌性。報(bào)告期內(nèi)，公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢凸顯，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)營收同比增長20.29%，毛利率高達(dá)72.22%，呈現(xiàn)跨周期競爭力。
恪守財(cái)務(wù)安全邊際之下，新城控股上半年經(jīng)營現(xiàn)金流為正，穩(wěn)居“綠檔”房企陣營。按照公司“輕重并舉”2.0戰(zhàn)略規(guī)劃，新城控股2022年將圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健運(yùn)營。
商管業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)毛利超三成
“輕重并舉”呈跨周期競爭力
行業(yè)深度調(diào)整背景下，新城控股開發(fā)業(yè)務(wù)延續(xù)了業(yè)績壓艙石作用，商業(yè)地產(chǎn)版圖則提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。上半年新城控股完成合同銷售金額651.6億元，合同銷售面積657.2萬平方米。公司另有已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積 3468.92 萬平方米(含合聯(lián)營項(xiàng)目)，提前鎖定未來業(yè)績。
面對行業(yè)市場變局，新城控股還制定了以“三保”為核心的管理目標(biāo)——“保交付、保首開、保開業(yè)”。公司下半年計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，竣工面積1762.8萬平方米。
與行業(yè)毛利普遍下滑形成對比，商管業(yè)務(wù)對新城控股的利潤貢獻(xiàn)持續(xù)提升。今年上半年，新城控股商業(yè)物業(yè)出租及管理營收同比增長20.29%至43.79億元，毛利率同比增加1.64個(gè)百分點(diǎn)至72.22%，在公司總毛利潤的占比由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%，推升了公司整體毛利率水平。
新城控股由住宅地產(chǎn)延伸至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已逾10年，目前“吾悅系”商業(yè)版圖不斷擴(kuò)大。截至報(bào)告期末，新城控股已在135個(gè)大中城市布局189個(gè)綜合體項(xiàng)目，吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1189.06 萬平方米，出租率達(dá) 96.01%。
在半年度業(yè)績說明會(huì)上，新城控股管理層直言商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量運(yùn)營時(shí)代，而新城控股仍然具備核心競爭力：“雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式及輕重并舉的吾悅廣場拓展模式，各個(gè)事業(yè)部間協(xié)同開發(fā)，相互促進(jìn)，是新城核心優(yōu)勢的最基本前提；全國布局的189座吾悅廣場具有先發(fā)優(yōu)勢，同時(shí)，新城擁有一支具備全面商業(yè)資源統(tǒng)籌及管理能力的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。”
事實(shí)上，新城控股歷來擅長商業(yè)運(yùn)營。公司近年與品牌租戶共同制定經(jīng)營方案及整合資源，吾悅廣場商業(yè) IP正持續(xù)引領(lǐng)價(jià)值消費(fèi)，譬如“狂潮吾悅”等活動(dòng)已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)極具標(biāo)識(shí)性的營銷 IP。按照規(guī)劃，公司下半年將持續(xù)促活廣場經(jīng)營，力爭實(shí)現(xiàn)105億元的全年商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)。
債務(wù)安全穩(wěn)居“綠檔”房企
獲監(jiān)管機(jī)構(gòu)支持融資渠道拓寬
得益于新城控股對財(cái)務(wù)管理的高自律性。公司上半年穩(wěn)經(jīng)營、降杠桿、提升資金使用效率，向市場呈現(xiàn)出良好信用與穩(wěn)健財(cái)務(wù)水平。截至報(bào)告期末，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額115.03億元，在手現(xiàn)金較為充裕；平均融資成本同比下降10個(gè)BP至6.5%。
目前，新城控股穩(wěn)居“三道紅線”下的綠檔房企陣營。截至報(bào)告期末，凈負(fù)債率為 48.37%,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 67.06%,現(xiàn)金短債比為1.06。公司還于半年報(bào)中披露其合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債情況，截至報(bào)告期末合聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)為 91.44 億元，較2021年底下降20%，財(cái)務(wù)狀況更為透明。
行業(yè)融資渠道普遍收縮的背景下，新城控股作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，融資端不斷突破。據(jù)了解，繼今年5月成功發(fā)行規(guī)模10億元的2022年度第一期中期票據(jù)后，新城控股計(jì)劃于9月8日-9月9日簿記發(fā)行年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過10億元，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00％-4.30％，中債公司為其提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。另據(jù)新城控股7月份披露，公開擬發(fā)行總額不超過61.72億元公司債已獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。
值得一提的是，新城控股商業(yè)地產(chǎn)版圖也獲得經(jīng)營性物業(yè)貸和資產(chǎn)證券化融資。今年前8月，20座吾悅廣場累計(jì)獲得融資約62億元，該批債務(wù)久期約8-10年，符合公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的長期規(guī)劃。
償債方面，新城控股堅(jiān)持底線思維，確保每一筆債務(wù)如期兌付。據(jù)了解，2022年公司公開市場債務(wù)到期規(guī)模為126億元，1—8月已償還103億元。此外，新城控股已于8月份完成清償2022年全部美元債務(wù)。
為提振市場信心，新城控股還計(jì)劃以不超過2億元自有資金回購公司股份。截至7月底，公司已累計(jì)斥資4934萬元回購股份238萬股，占公司總股本公司總股本的比例為 0.11%，公司將在后續(xù)根據(jù)回顧方案及市場情況擇機(jī)實(shí)施回購。
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