H股物業(yè)板塊回調(diào) : 上周東北地產(chǎn)H 股物業(yè)指數(shù)收于5691.03 點(diǎn)，累計(jì)下跌14.96%；同期恒生指數(shù)累計(jì)下跌6.17%，恒生綜指累計(jì)下跌6.65%；上周東北地產(chǎn)物業(yè)A 股指數(shù)收于1164.97 點(diǎn)，累計(jì)下跌7.40%，同期滬深300 下跌4.22%，上證綜指累計(jì)下跌4.00%。。上周漲幅前三物管公司分別為時(shí)時(shí)服務(wù)（+7.69%）、浦江中國(guó)（+5.77%）、越秀服務(wù)（+3.27%）。
上周，保利物業(yè)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、寶龍商業(yè)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、首程控股、雅生活服務(wù)、恒大物業(yè)、卓越商企服務(wù)獲港股通增持，世茂服務(wù)增持最多。截至上周，保利物業(yè)/中海物業(yè)/綠城服務(wù)/碧桂園服務(wù)/旭輝永升服務(wù)/寶龍商業(yè)/金科服務(wù)/華潤(rùn)萬象生活/世茂服務(wù)/融創(chuàng)服務(wù)/新城悅服務(wù)/合景悠活/建業(yè)新生活/時(shí)代鄰里/首程控股/雅生活服務(wù)/ 恒大物業(yè)/ 卓越商企服務(wù)港股通持股比例分別為64.47%/15.80%/8.33%/8.62%/11.29%/8.06%/11.01%/2.13%/8.63%/7.26%/7.97%/0.86%/3.07%/3.81%/2.04%/0.70%/7.45%/2.51%。其中，世茂服務(wù)周內(nèi)獲最多增持（+0.28%)。
公司動(dòng)態(tài)：上周，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)、合景悠活等多家公司發(fā)布盈喜公告；華潤(rùn)萬象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)全部股權(quán)。
行業(yè)新聞：上周，長(zhǎng)沙目標(biāo)今年物管全覆蓋；湘潭市物業(yè)協(xié)會(huì)訴源治理工作站掛牌成立；閩江流域相關(guān)地市將共同圍繞閩江流域生態(tài)保護(hù)開展跨地區(qū)協(xié)同立法。
投資建議：上周，多家頭部物企發(fā)布盈喜公告，碧桂園服務(wù)預(yù)期2021 年?duì)I收、歸母核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超50%，主要源于在管面積增長(zhǎng)、商管及城市服務(wù)收入增長(zhǎng)；旭輝永升服務(wù)預(yù)期2021 年歸母凈利潤(rùn)同比增速超50%，國(guó)都證券研究所晨報(bào)國(guó)都證券研究所晨報(bào)主要源于在管面積增長(zhǎng)、社區(qū)增值服務(wù)收入增長(zhǎng)、凈匯兌虧損減少、新收購(gòu)公司帶來的財(cái)務(wù)影響；金科服務(wù)預(yù)期2021 年歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超70%，主要源于在管面積增長(zhǎng)、社區(qū)增值服務(wù)收入增加；整體來看，頭部公司2021 年仍保持業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，增速基本符合預(yù)期，在管規(guī)模增加及社區(qū)增值服務(wù)的提升為當(dāng)前業(yè)績(jī)維持快增的主要驅(qū)動(dòng)力。華潤(rùn)萬象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)100%股權(quán)，總對(duì)價(jià)10.58 億元，以2021 年禹洲物業(yè)除稅后凈利潤(rùn)計(jì)算，對(duì)應(yīng)2021 年13.94 倍PE，對(duì)價(jià)較為合理，首期支付67%，其余33%將根據(jù)在途面積、合約面積的實(shí)際交付進(jìn)度結(jié)算；預(yù)計(jì)此次并購(gòu)將加強(qiáng)華潤(rùn)萬象于福建、安徽、浙江等地的區(qū)域布局，加強(qiáng)項(xiàng)目密度及增值服務(wù)協(xié)同效應(yīng)。我們建議，中長(zhǎng)期關(guān)注市場(chǎng)化外拓能力與單盤優(yōu)化潛力，看好華潤(rùn)萬象生活、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)、寶龍商業(yè)；短期需評(píng)估關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險(xiǎn)影響，輔以估值性價(jià)比的考量，看好保利物業(yè)、金科服務(wù)、新城悅服務(wù)、招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：物管費(fèi)提價(jià)受阻；外拓不及預(yù)期；增值服務(wù)拓展不及預(yù)期